文/粵進深 嚴明會

在廣州白云黃邊板塊，中海與中建三局這兩個中建系“兄弟”，將在所難免迎來一場“惡戰”。

前不久的4月19日，黃邊舊改巨無霸——中建白云之星，正式開放了營銷中心和樣板間。

意味著，項目的正式開盤已經不遠了。

這兩個項目，直線距離僅約一公里。

中建白云之星，是“中建之星”系產品首進廣州，也是中建三局在廣州所打造的僅有的三個項目之一。

它的另外兩個項目，一個是中建鄂旅投·嶺南悅府，另一個是中建聯投·學府悅城，都是合作打造，都在增城區。

中建白云之星，是中建三局在地產開發上難得進入主城區落下的一子。

這對中建三局而言，顯然十分重要。

項目作為中建三局2025戰略作品，自案名正式公布以來，每個環節都吊足了外界的胃口。

中建三局城投公司廣州區域營銷總監譚道普更在今年1月做了一番暢想：

中建三局以擘畫時代之姿，擎啟中建·白云之星的全新篇章。

可見，項目確實分量不輕。

從“中建之星”的落地情況也能說明這一點。

其作為中建三局城投重點開發的高端產品系，自2015年誕生，至今也僅在宜昌、武漢、蘇州、北京落地，屈指可數。

規模上看，白云之星的計容面積達約85萬平方米，將是一座名副其實的“大城”。

前不久，項目已經流出了不少信息。

白云之星將首推8號地塊最東側的1、2棟，包括128、143、173平三種四房戶型，三梯四戶。預計5月開盤。

項目作為新規產品，有不少的優勢，贈送較多，100%-110%的使用率。

具體來看，128平戶型有入戶花園，主臥有270°飄窗；143、173平戶型有入戶花園，儲物間，雙陽臺，主臥270°飄窗。

不過有一點，項目首推128平-173平產品均只打造了4房戶型，對于多人口大家庭不是那么友好。

173平的戶型，有三個衛生間，除了主臥有一個主衛，長輩房也有一個獨立次衛。

這樣的設計，其實見人見智。比如，有許多人就會覺得是空間的一種浪費。

前面說了，中建三局對白云之星的期待很高。項目作為改善型產品，所對標的就是中海麓府。

產品面積段也不難看出。

白云之星推首地塊打造產品面積為128-226平。而中海麓府面積段主要有126㎡三房、143㎡和170㎡的四房。

兩個項目的產品面積幾乎是重疊的，客戶群體也大差不差。白云之星面市后，競爭是不可避免的。

對標，也體現在價格方面，此前，中建白云之星傳出吹風價為5-6萬/平。

這個價格相對片區其他項目，其實高出不少。

項目周邊新房，貝殼數據顯示，云筑上品4.3萬/平；而合景朗云花園、公交珠實花城云著、星悅軒、保利云境、偉騰云星在3.1萬/平-3.8萬/平之間，低于四字頭。

其實，就是項目所對標的中海麓府，最近價格也下調了不少。

中海麓府在2023年首開時，單價在6.8-7.8萬/平左右，而最近傳出的清棟特價降到4.8萬/平。價格降了不是一點點。

而粵進深此前也查閱，中海麓府開盤至今兩年，網簽去化率大概在46%左右，還不足五成。

這樣的環境之下，中建白云之星的高價能不能站住腳，是需要打比較大一個問號的。

另外更多人也提出疑問，白云之星戶型全為大面積改善型產品，是否脫離市場需求？

簡單算一筆賬，以項目最小面積128平、吹風價最低5萬算，白云之星總價要640萬起。

這個價位，在眼下嚴重內卷的黃埔、海珠、天河等更核心的區域市場，可以選擇的并不少。

而且，相比天河、海珠等核心區，白云核心客群主要還是以剛需或首改為主，買家多為本地地緣客。

產品流通性和增值潛力相比幾個熱門區域也有不少的差距。

另周邊的環境及配套上，項目作為舊改大盤，周邊城市面貌、配套，也都需要一定的時間完善和成熟。

中建白云之星的大戶型改善產品面市后能否達到預期的去化，值得商榷。

畢竟，中海麓府就有一個先例。當然了，只要價格到位，一切都好說。中建白云之星，會拿出多少的誠意呢。