文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

在廣州白云黃邊板塊，中海與中建三局這兩個(gè)中建系“兄弟”，將在所難免迎來一場“惡戰(zhàn)”。

前不久的4月19日，黃邊舊改巨無霸——中建白云之星，正式開放了營銷中心和樣板間。

意味著，項(xiàng)目的正式開盤已經(jīng)不遠(yuǎn)了。

這兩個(gè)項(xiàng)目，直線距離僅約一公里。

中建白云之星，是“中建之星”系產(chǎn)品首進(jìn)廣州，也是中建三局在廣州所打造的僅有的三個(gè)項(xiàng)目之一。

它的另外兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是中建鄂旅投·嶺南悅府，另一個(gè)是中建聯(lián)投·學(xué)府悅城，都是合作打造，都在增城區(qū)。

中建白云之星，是中建三局在地產(chǎn)開發(fā)上難得進(jìn)入主城區(qū)落下的一子。

這對(duì)中建三局而言，顯然十分重要。

項(xiàng)目作為中建三局2025戰(zhàn)略作品，自案名正式公布以來，每個(gè)環(huán)節(jié)都吊足了外界的胃口。

中建三局城投公司廣州區(qū)域營銷總監(jiān)譚道普更在今年1月做了一番暢想：

中建三局以擘畫時(shí)代之姿，擎啟中建·白云之星的全新篇章。

可見，項(xiàng)目確實(shí)分量不輕。

從“中建之星”的落地情況也能說明這一點(diǎn)。

其作為中建三局城投重點(diǎn)開發(fā)的高端產(chǎn)品系，自2015年誕生，至今也僅在宜昌、武漢、蘇州、北京落地，屈指可數(shù)。

規(guī)模上看，白云之星的計(jì)容面積達(dá)約85萬平方米，將是一座名副其實(shí)的“大城”。

前不久，項(xiàng)目已經(jīng)流出了不少信息。

白云之星將首推8號(hào)地塊最東側(cè)的1、2棟，包括128、143、173平三種四房戶型，三梯四戶。預(yù)計(jì)5月開盤。

項(xiàng)目作為新規(guī)產(chǎn)品，有不少的優(yōu)勢，贈(zèng)送較多，100%-110%的使用率。

具體來看，128平戶型有入戶花園，主臥有270°飄窗；143、173平戶型有入戶花園，儲(chǔ)物間，雙陽臺(tái)，主臥270°飄窗。

不過有一點(diǎn)，項(xiàng)目首推128平-173平產(chǎn)品均只打造了4房戶型，對(duì)于多人口大家庭不是那么友好。

173平的戶型，有三個(gè)衛(wèi)生間，除了主臥有一個(gè)主衛(wèi)，長輩房也有一個(gè)獨(dú)立次衛(wèi)。

這樣的設(shè)計(jì)，其實(shí)見人見智。比如，有許多人就會(huì)覺得是空間的一種浪費(fèi)。

前面說了，中建三局對(duì)白云之星的期待很高。項(xiàng)目作為改善型產(chǎn)品，所對(duì)標(biāo)的就是中海麓府。

產(chǎn)品面積段也不難看出。

白云之星推首地塊打造產(chǎn)品面積為128-226平。而中海麓府面積段主要有126㎡三房、143㎡和170㎡的四房。

兩個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品面積幾乎是重疊的，客戶群體也大差不差。白云之星面市后，競爭是不可避免的。

對(duì)標(biāo)，也體現(xiàn)在價(jià)格方面，此前，中建白云之星傳出吹風(fēng)價(jià)為5-6萬/平。

這個(gè)價(jià)格相對(duì)片區(qū)其他項(xiàng)目，其實(shí)高出不少。

項(xiàng)目周邊新房，貝殼數(shù)據(jù)顯示，云筑上品4.3萬/平；而合景朗云花園、公交珠實(shí)花城云著、星悅軒、保利云境、偉騰云星在3.1萬/平-3.8萬/平之間，低于四字頭。

其實(shí)，就是項(xiàng)目所對(duì)標(biāo)的中海麓府，最近價(jià)格也下調(diào)了不少。

中海麓府在2023年首開時(shí)，單價(jià)在6.8-7.8萬/平左右，而最近傳出的清棟特價(jià)降到4.8萬/平。價(jià)格降了不是一點(diǎn)點(diǎn)。

而粵進(jìn)深此前也查閱，中海麓府開盤至今兩年，網(wǎng)簽去化率大概在46%左右，還不足五成。

這樣的環(huán)境之下，中建白云之星的高價(jià)能不能站住腳，是需要打比較大一個(gè)問號(hào)的。

另外更多人也提出疑問，白云之星戶型全為大面積改善型產(chǎn)品，是否脫離市場需求？

簡單算一筆賬，以項(xiàng)目最小面積128平、吹風(fēng)價(jià)最低5萬算，白云之星總價(jià)要640萬起。

這個(gè)價(jià)位，在眼下嚴(yán)重內(nèi)卷的黃埔、海珠、天河等更核心的區(qū)域市場，可以選擇的并不少。

而且，相比天河、海珠等核心區(qū)，白云核心客群主要還是以剛需或首改為主，買家多為本地地緣客。

產(chǎn)品流通性和增值潛力相比幾個(gè)熱門區(qū)域也有不少的差距。

另周邊的環(huán)境及配套上，項(xiàng)目作為舊改大盤，周邊城市面貌、配套，也都需要一定的時(shí)間完善和成熟。

中建白云之星的大戶型改善產(chǎn)品面市后能否達(dá)到預(yù)期的去化，值得商榷。

畢竟，中海麓府就有一個(gè)先例。當(dāng)然了，只要價(jià)格到位，一切都好說。中建白云之星，會(huì)拿出多少的誠意呢。