這場“退房”行動，既是中交地產的生死時速，也為行業(yè)轉型寫下注腳——當潮水退去，裸泳者終需直面生存的硬仗。
2025年4月22日晚，中交地產（*ST中地，000736.SZ）宣布，擬將旗下房地產開發(fā)業(yè)務及負債打包轉讓至控股股東中交房地產集團。共涉及51家公司。交易若完成，中交地產將徹底告別地產開發(fā)主業(yè)，轉型輕資產運營。這一動作被市場解讀為“斷臂求生”，卻也折射出房地產行業(yè)深度調整下，一家曾野心勃勃的央企房企如何從千億豪賭跌落至退市邊緣。

一場遲來的自救

公告背后，是觸目驚心的財務數(shù)據。2024年，中交地產預計歸母凈利潤虧損53億元，同比擴大221%，兩年累計虧損近70億元。已遠不及當初提出的千億目標。
對于虧損的原因，中交地產向媒體表示，一是因公司房地產開發(fā)業(yè)務交付排期不同，本期達到交付條件的項目較上年同期有所減少，同時在市場競爭日趨激烈的背景下，為加速庫存去化和資金回籠，公司調整銷售策略，導致報告期內交付項目的毛利率同比有所下降。同時，隨著竣備的房地產項目增加，公司費用化利息增加，本期財務費用較上年同期有所上升。此外，報告期內公司部分房地產項目存在減值跡象，公司按照會計準則對存貨減值進行初步測試，基于謹慎性原則，對存在減值跡象的房地產項目計提資產減值損失。這些都進一步吞噬利潤。
盡管中交地產向媒體作出了說明，但從行業(yè)的角度來看，其虧損跟行業(yè)寒冬不無關系。2024年全國商品房銷售面積同比下滑12.9%，中交地產銷售額僅156.43億元，同比腰斬58%。激進擴張時期的高價土地儲備（2020年拿地金額超535億元）在限價政策和需求萎縮下，成為利潤黑洞。
截至2024年末，公司凈資產為-35.8億元，成為首家因資不抵債被“*ST”的央企房企。
按照深交所規(guī)則，若2024年報披露后凈資產仍為負，公司將面臨退市風險警示。剝離重資產業(yè)務，成為保住上市平臺的最后手段。

理想豐滿，現(xiàn)實骨感

根據重組方案，中交地產未來將聚焦物業(yè)管理、資產運營等輕資產業(yè)務。
就在去年11月份，中交地產收購了中交物業(yè)服務集團有限公司（以下簡稱“中交物業(yè)”）100%股權。這在中交地產看來，這樣有利于改善公司資產質量，提升公司可持續(xù)經營能力和盈利能力，維護投資者利益。不過，去年其物業(yè)板塊收入7.28億元，雖同比增長56.8%，但僅占總營收的3.98%，且毛利率同比下滑7.1個百分點至16.2%。盡管2024年收購中交物業(yè)100%股權，但后者規(guī)模尚小（在管面積6265萬平方米），與行業(yè)頭部企業(yè)差距顯著。分析人士指出，輕資產運營需長期品牌積淀與精細化能力，中交地產短期內或難擺脫對母公司資源注入的依賴。

母公司的“燙手山芋”

接盤方中交房地產集團，自身亦面臨挑戰(zhàn)。作為中交集團旗下地產平臺，其2024年營收與利潤持續(xù)縮水，承接上市公司近千億負債（截至2024年三季度，中交地產總負債1005億元）后，資金鏈壓力陡增。行業(yè)觀察者認為，此舉雖能暫時緩解上市公司退市危機，但集團層面仍需消化存量項目風險，尤其在三四線城市庫存高企、流動性枯竭的背景下。
這一交易亦是行業(yè)縮影。2024年以來，華遠地產、格力地產等十余家房企相繼剝離開發(fā)業(yè)務，轉向輕資產賽道。行業(yè)邏輯已從“規(guī)模為王”轉向“生存優(yōu)先”，高杠桿模式宣告終結。中交地產的轉型，既是央企在政策與市場夾縫中的適應性調整，亦暴露了行業(yè)出清期的殘酷現(xiàn)實。
據了解，中交房地產集團旗下?lián)碛芯G城中國（03900.HK）與中交地產兩個上市平臺。公告次日（4月23日），中交地產股價一字跌停，年內累計跌幅超60%。剝離核心地產業(yè)務后，中交地產剩余資產價值能否支撐當前市值？不得不讓人心存疑慮。更深層次的疑慮或在于，輕資產故事能否在行業(yè)整體下行中兌現(xiàn)？若物業(yè)與資管業(yè)務增長不及預期，中交地產或淪為“空殼”。