這場“退房”行動，既是中交地產的生死時速，也為行業轉型寫下注腳——當潮水退去，裸泳者終需直面生存的硬仗。
2025年4月22日晚，中交地產（*ST中地，000736.SZ）宣布，擬將旗下房地產開發業務及負債打包轉讓至控股股東中交房地產集團。共涉及51家公司。交易若完成，中交地產將徹底告別地產開發主業，轉型輕資產運營。這一動作被市場解讀為“斷臂求生”，卻也折射出房地產行業深度調整下，一家曾野心勃勃的央企房企如何從千億豪賭跌落至退市邊緣。

一場遲來的自救

公告背后，是觸目驚心的財務數據。2024年，中交地產預計歸母凈利潤虧損53億元，同比擴大221%，兩年累計虧損近70億元。已遠不及當初提出的千億目標。
對于虧損的原因，中交地產向媒體表示，一是因公司房地產開發業務交付排期不同，本期達到交付條件的項目較上年同期有所減少，同時在市場競爭日趨激烈的背景下，為加速庫存去化和資金回籠，公司調整銷售策略，導致報告期內交付項目的毛利率同比有所下降。同時，隨著竣備的房地產項目增加，公司費用化利息增加，本期財務費用較上年同期有所上升。此外，報告期內公司部分房地產項目存在減值跡象，公司按照會計準則對存貨減值進行初步測試，基于謹慎性原則，對存在減值跡象的房地產項目計提資產減值損失。這些都進一步吞噬利潤。
盡管中交地產向媒體作出了說明，但從行業的角度來看，其虧損跟行業寒冬不無關系。2024年全國商品房銷售面積同比下滑12.9%，中交地產銷售額僅156.43億元，同比腰斬58%。激進擴張時期的高價土地儲備（2020年拿地金額超535億元）在限價政策和需求萎縮下，成為利潤黑洞。
截至2024年末，公司凈資產為-35.8億元，成為首家因資不抵債被“*ST”的央企房企。
按照深交所規則，若2024年報披露后凈資產仍為負，公司將面臨退市風險警示。剝離重資產業務，成為保住上市平臺的最后手段。

理想豐滿，現實骨感

根據重組方案，中交地產未來將聚焦物業管理、資產運營等輕資產業務。
就在去年11月份，中交地產收購了中交物業服務集團有限公司（以下簡稱“中交物業”）100%股權。這在中交地產看來，這樣有利于改善公司資產質量，提升公司可持續經營能力和盈利能力，維護投資者利益。不過，去年其物業板塊收入7.28億元，雖同比增長56.8%，但僅占總營收的3.98%，且毛利率同比下滑7.1個百分點至16.2%。盡管2024年收購中交物業100%股權，但后者規模尚小（在管面積6265萬平方米），與行業頭部企業差距顯著。分析人士指出，輕資產運營需長期品牌積淀與精細化能力，中交地產短期內或難擺脫對母公司資源注入的依賴。

母公司的“燙手山芋”

接盤方中交房地產集團，自身亦面臨挑戰。作為中交集團旗下地產平臺，其2024年營收與利潤持續縮水，承接上市公司近千億負債（截至2024年三季度，中交地產總負債1005億元）后，資金鏈壓力陡增。行業觀察者認為，此舉雖能暫時緩解上市公司退市危機，但集團層面仍需消化存量項目風險，尤其在三四線城市庫存高企、流動性枯竭的背景下。
這一交易亦是行業縮影。2024年以來，華遠地產、格力地產等十余家房企相繼剝離開發業務，轉向輕資產賽道。行業邏輯已從“規模為王”轉向“生存優先”，高杠桿模式宣告終結。中交地產的轉型，既是央企在政策與市場夾縫中的適應性調整，亦暴露了行業出清期的殘酷現實。
據了解，中交房地產集團旗下擁有綠城中國（03900.HK）與中交地產兩個上市平臺。公告次日（4月23日），中交地產股價一字跌停，年內累計跌幅超60%。剝離核心地產業務后，中交地產剩余資產價值能否支撐當前市值？不得不讓人心存疑慮。更深層次的疑慮或在于，輕資產故事能否在行業整體下行中兌現？若物業與資管業務增長不及預期，中交地產或淪為“空殼”。