一、企業(yè)文化：駱駝精神與家文化的平衡術(shù)

新城控股的企業(yè)文化，用一句話概括就是 “既要狼性，又要溫情”。

新城的辦公室，這里沒(méi)有互聯(lián)網(wǎng)公司常見(jiàn)的 “996” 標(biāo)語(yǔ)，卻有定期舉辦的 “鴻途徒步挑戰(zhàn)賽”—— 中高管每年要在敦煌、阿拉善等地完成三至四天的沙漠徒步，美其名曰 “磨煉意志”。這種 “駱駝精神” 體現(xiàn)在戰(zhàn)略上，就是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期主義堅(jiān)守：2024 年吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)數(shù)量達(dá) 173 座，出租率 97.97%，客流 17.66 億人次，這些數(shù)據(jù)背后是連續(xù) 13 年的持續(xù)投入。

但新城并非一味追求規(guī)模。在常州總部，員工可以參與 “道德講堂” 和 “廉政警示教育”，公司還會(huì)組織 “新城之夏” 文藝匯演、親子活動(dòng)，甚至為困難員工發(fā)放慰問(wèn)金。這種 “家文化” 在 2024 年表現(xiàn)得尤為明顯：疫情期間，新城不僅按時(shí)交付 10 萬(wàn)套住宅，還通過(guò)代建、代管業(yè)務(wù)新增就業(yè)崗位超 710 萬(wàn)平方米，間接帶動(dòng)數(shù)十萬(wàn)人就業(yè)。

** 核心價(jià)值觀 “誠(chéng)信、開(kāi)放、創(chuàng)新、共贏”** 并非空談。比如在融資端，新城 2024 年發(fā)行的中期票據(jù)獲得中債增全額擔(dān)保，總認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超 2.7 倍，這背后是投資者對(duì)其 “底線思維” 的認(rèn)可 —— 過(guò)去三年，新城累計(jì)償還境內(nèi)外債券 52.62 億元，從未出現(xiàn)違約。

二、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)：商業(yè)地產(chǎn)的 “護(hù)城河” 與住宅市場(chǎng)的 “突圍戰(zhàn)”

在地產(chǎn)江湖里，新城是個(gè) “矛盾體”：商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)如泰山，住宅開(kāi)發(fā)卻面臨挑戰(zhàn)。

商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，新城的吾悅廣場(chǎng)已躋身行業(yè)前五，僅次于華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)、龍湖和恒隆。其核心優(yōu)勢(shì)在于 “住宅 + 商業(yè)” 雙輪驅(qū)動(dòng)模式：通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)獲取低成本土地（地貨比 30% 以下），再以住宅銷售快速回籠資金。2024 年，商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入 128 億元，占總毛利的 47.89%，毛利率高達(dá) 70.17%，遠(yuǎn)超住宅開(kāi)發(fā)的 10.93%。這種 “現(xiàn)金奶牛” 模式讓新城在行業(yè)寒冬中仍能保持 15.12 億元的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。

住宅市場(chǎng)則壓力重重。2024 年新城合同銷售額 401.71 億元，同比下滑近 50%，市場(chǎng)份額被碧桂園、萬(wàn)科等頭部房企擠壓。更嚴(yán)峻的是，三四線城市住宅庫(kù)存高企，而新城 60% 的項(xiàng)目集中在這些區(qū)域。不過(guò)，新城正在通過(guò) “產(chǎn)品迭代” 破局：在昆明、重慶等地推出改善型四房產(chǎn)品，2024 年四房成交占比提升 2.8 個(gè)百分點(diǎn)至 29.2%，高于行業(yè)平均水平。

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手方面，華潤(rùn)萬(wàn)象生活憑借重奢場(chǎng)優(yōu)勢(shì)穩(wěn)居榜首，萬(wàn)達(dá)以 500 座購(gòu)物中心規(guī)模碾壓，龍湖則在數(shù)字化運(yùn)營(yíng)上領(lǐng)先。但新城的差異化在于 “下沉市場(chǎng)”：吾悅廣場(chǎng) 70% 位于三四線城市，與當(dāng)?shù)卣疃冉壎?，形?“一城一中心” 的壟斷效應(yīng)。跨界威脅暫時(shí)不大，盡管互聯(lián)網(wǎng)公司試水智慧商業(yè)，但地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重資產(chǎn)屬性仍是壁壘。

三、技術(shù)創(chuàng)新：數(shù)字化轉(zhuǎn)型的 “加減法”

地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)革命正在重塑競(jìng)爭(zhēng)格局，新城的應(yīng)對(duì)策略是 “抓大放小”。

數(shù)字化轉(zhuǎn)型方面，新城 2024 年將 “商業(yè)管理事業(yè)部” 升級(jí)為 “新城吾悅商業(yè)管理集團(tuán)”，推出 “五邊形經(jīng)營(yíng)理念”，重點(diǎn)布局 AIoT（智聯(lián)網(wǎng)）和智慧招商系統(tǒng)。例如，通過(guò)數(shù)字化工具優(yōu)化租金定價(jià)，2024 年商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入同比增長(zhǎng) 13.1%，會(huì)員人數(shù)突破 4370 萬(wàn)，同比增長(zhǎng) 32%。但與碧桂園的建筑機(jī)器人、綠城的算力小鎮(zhèn)相比，新城的技術(shù)投入更偏向 “穩(wěn)扎穩(wěn)打”，尚未出現(xiàn)顛覆性創(chuàng)新。

綠色建筑領(lǐng)域，新城的 “新藍(lán)行動(dòng)” 已初見(jiàn)成效：2024 年新增綠色建筑認(rèn)證項(xiàng)目 12 個(gè)，采用 BIM 技術(shù)減少施工浪費(fèi) 15%。但對(duì)比萬(wàn)科的 “沃土計(jì)劃”（開(kāi)發(fā)效率提升 20%），新城的技術(shù)落地仍顯保守。

四、社會(huì)價(jià)值：從 “造房子” 到 “造生活”

新城的社會(huì)貢獻(xiàn)，藏在三組數(shù)據(jù)里：

就業(yè)與稅收：2024 年累計(jì)管理項(xiàng)目超 100 個(gè)，帶動(dòng)就業(yè)崗位超 5 萬(wàn)個(gè)；全年納稅超 80 億元，連續(xù)五年位居房企納稅前十。公益事業(yè)：“七色光計(jì)劃” 累計(jì)捐贈(zèng)超 3 億元，在 12 個(gè)省份捐建 38 所光彩圖書(shū)館，惠及 5000 余名學(xué)生。疫情期間，新城向武漢捐贈(zèng) 1000 萬(wàn)元，并發(fā)起 “walkforlove” 公益活動(dòng)，號(hào)召業(yè)主捐步支持貧困兒童。城市更新：在上海、天津等城市參與老舊社區(qū)改造，通過(guò) “Mall+X” 模式打造新型商業(yè)空間，例如將工業(yè)遺址改造為文創(chuàng)綜合體，既提升城市形象，又激活區(qū)域經(jīng)濟(jì)。五、財(cái)務(wù)健康：現(xiàn)金流的 “攻守道”

作為老股民，我最關(guān)心的是新城的 “錢袋子”。

2024 年財(cái)報(bào)顯示：

營(yíng)收 890 億元，凈利潤(rùn) 7.52 億元，扣非凈利潤(rùn) 8.70 億元，同比增長(zhǎng) 183.07%—— 主業(yè)盈利能力顯著修復(fù)。經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流 15.12 億元，連續(xù) 7 年為正；在手現(xiàn)金 102.96 億元，足以覆蓋短期債務(wù) 53.6 億元 —— 現(xiàn)金儲(chǔ)備充足。凈負(fù)債率 52.44%，融資成本 5.92%，低于行業(yè)平均水平 —— 財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于住宅銷售下滑導(dǎo)致的合同負(fù)債減少：2024 年合同負(fù)債從 1976 億元降至 812 億元，若未來(lái)銷售未能回暖，可能影響業(yè)績(jī)彈性。

六、戰(zhàn)略前瞻：輕資產(chǎn)與區(qū)域深耕的 “雙重奏”

新城的未來(lái)，押注在兩大戰(zhàn)略上：

輕資產(chǎn)擴(kuò)張：新城建管業(yè)務(wù) 2024 年新增簽約面積 710 萬(wàn)平方米，躋身代建行業(yè) TOP10。通過(guò)輸出管理能力，新城既能規(guī)避拿地風(fēng)險(xiǎn)，又能獲得穩(wěn)定管理費(fèi)收入。區(qū)域深耕：在長(zhǎng)三角、環(huán)渤海等區(qū)域，新城堅(jiān)持 “市占率超 10% 做熟、超 20% 做深、超 30% 做透”，例如在江蘇、浙江的市場(chǎng)份額已超 25%。風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存：三四線城市消費(fèi)力疲軟可能拖累商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入，而代建業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率（約 5%）低于自有項(xiàng)目。不過(guò)，若能在 2025 年實(shí)現(xiàn) 140 億元商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入目標(biāo)，新城的抗周期能力將進(jìn)一步增強(qiáng)。

七、資金動(dòng)向：機(jī)構(gòu)的 “分歧與共識(shí)”

市場(chǎng)對(duì)新城的態(tài)度呈現(xiàn) “冰火兩重天”：

北向資金2024 年減持 37.04%，從 5033 萬(wàn)股降至 3168 萬(wàn)股，可能擔(dān)憂地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)富基金逆勢(shì)增持 138.54%，趙福安持股從 1117 萬(wàn)股增至 2665 萬(wàn)股，顯示對(duì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)可。分析師評(píng)級(jí)：多數(shù)機(jī)構(gòu)給予 “增持” 評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià) 16-18 元，較當(dāng)前股價(jià)（14 元）有 20% 左右空間。商業(yè)地產(chǎn)的 “長(zhǎng)跑選手”

新城控股像一位馬拉松運(yùn)動(dòng)員，在地產(chǎn)行業(yè)的賽道上不疾不徐。其核心競(jìng)爭(zhēng)力在于商業(yè)地產(chǎn)的 “護(hù)城河” 和財(cái)務(wù)的 “穩(wěn)如磐石”，但住宅市場(chǎng)的疲軟和技術(shù)創(chuàng)新的滯后可能制約上限。對(duì)于投資者而言，這是一家適合 “長(zhǎng)跑” 的公司 —— 若能在輕資產(chǎn)和數(shù)字化轉(zhuǎn)型上突破，未來(lái)或有更大想象空間。