作者：余飛

01

廈門樓市，再出大招

4月23日，廈門發布了 《關于進一步優化住宅房屋征收房票補償安置政策的通知》。

第一，擴大使用范圍。

一方面，房票可購買的房源涵蓋全市各區房源，被征收人自主選擇購買房源庫內的新房、競配建房、安置房，也可購買二手房。

另一方面， 房票用途更加多元化，類型除住宅、店面、辦公、車位，還可購買通用廠房。被征收人可購買一套或多套房源，在滿足戶人均居住面積不低于35平方米前提下，可購買非住宅，還可以將房票轉讓。

在目前推出房票措施的100多個城市中，廈門的房票用途和房源覆蓋可謂最大，尤其是可購買二手房和房票可以轉讓的制度，更是開了先河。

第二，房票購房，給予資金鼓勵。

購買新房、競配建房可享受購房獎勵：房票核發之日起6個月內購房獎勵5%，第7-12個月內購房獎勵2%。此外，部分樓盤還可享開發商專屬折扣。

首先解釋一下，什么是房票。

房票，是房票安置的簡稱，是貨幣安置的一個分支。

以前棚改，要么給棚改戶房子，這叫安置棚改法或者實物安置法，這種方式存在的弊端是，無法很好地達到去庫存效果。2015年之前，棚改多以這種方式為主。

要么給棚改戶發錢，這叫貨幣棚改法，這種方式是去庫存大招，且是通過市場方式，解決庫存積壓。2015年之后多以這種方式為主。

制圖：城市財經；數據：住建部

但現在的情況完全變了，貨幣棚改很難再達到預想中的效果。在市場行情轉變和信心喪失的背景下， 棚改戶拿到錢，不一定去買房，可能是存起來。

于是2023年鄭州等城市率先重啟了房票棚改，之后上百個城市跟進。

所謂房票，其實就是購房抵用券。

拆了棚改戶或者城中村的房子，直接給你購房抵用券。而且，為了鼓勵購房，擁有抵用券的家庭，可以享受購房優惠或者補貼。

總而言之，這筆錢只能流向樓市。

02

廈門著急背后

2023年4月8日，廈門發出首張房票，但直到2023年5月，首個使用房票進行房屋征收補償的整村搬遷項目出現，廈門房票才第一次大規模進入樓市。

之后，為了加快去庫存，2024年10月，廈門發布房票政策2.0版，允許跨行政區購房。

在擴大房票使用范圍之后，效果立竿見影。

根據廈門市財政局披露的數據顯示：

廈門房票2.0版實施以來，截至2025年2月25日，廈門累計開票金額66.4億元，4個月使用率86%，撬動購房金額100.3億元，去化面積31.7萬平方米，約占同期新建商品房銷售面積的四成。

不過，即便如此，廈門去年的商品房銷量和房價，仍創下近五年來新低。

克而瑞廈門披露的數據顯示：

2024年，廈門市商品房成交面積172.18萬㎡，同比下滑13.8%，仍維持在低位。 價格方面，成交均價由23年的近4.3萬/㎡下降至24年的3.4萬/㎡。

來源：克而瑞廈門

這是廈門仍急于出招托底樓市的底層邏輯。

去年四季度由一線城市開啟的大力度救市，拉動了部分強二線城市的行情，廈門也隨之躁動。

這種上升的行情，一直延續到現在。

從更能反映市場變化的二手房情況來看， 3月，廈門二手住宅共成交20.98萬㎡ ，環比上漲67.3%，同比上漲37.8%；成交套數為2109套 ，環比上漲約75.9%，同比上漲38.6%。

來源：克而瑞廈門

不過廈門的房價仍在調整當中。

國家統計局披露的數據顯示：

3月份，廈門二手房環比下跌0.3%，同比下跌9.7%。

不過，4月份的關稅大招，加劇了后市的不確定性。

上周我寫過杭州的樓市，其中就點名，4月初爆發的關稅大戰改變了杭州樓市本該持續火熱的劇情。

4月1日至14日，杭州十區二手房成交量不到4000套，預計全月成交量8000套左右。

而3月份十區共成交二手房12413套，僅次于2017年4月的12666套，創下近8年來新高。

從1.24萬套，可能降至8000套，降幅超三分之一，而且還是在兩個地王誕生的背景下，可見這一輪關稅博弈對市場信心的沖擊，有多大。

機構檢測的數據也在顯示，4月份行情轉弱跡象明顯：

第一，克而瑞監測重點26城4月上半月成交面積達317.17萬平方米，環比下降14%，與去年同期基本持平。

第二， 4月上半月重點30城項目開盤去化率為34% ，比3月全月下降10個百分點。

具體到廈門來看，廈門的土地市場不溫不火，近日推出的四塊宅地，三塊底價成交， 已經是明顯跡象。

關稅大戰，對于廈門這樣一個依賴出口的城市來說，影響不言而喻。

去年廈門出口規模4980.1億元，其中對美出口規模800.69億元（2023年數據），對美依賴度16.1%。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局、各地海關

本號認為，在關稅大戰利空之下，目前躁動的城市，熱度都將難以為繼，調整仍會是各城市今年的底色，只不過分化特點更明顯而已。

何況，廈門房價雖然經歷了三年調整，但絕對價位已經讓人望房興嘆。

03

調整，仍會是廈門房價的主基調

廈門房價回調，除了宏觀因素方面的經濟、就業形勢，以及人口紅利終結外，還有其自身的主觀因素。

比如， 這座城市的房價雖然經歷了調整，但依舊高不可攀。此外，這座城市的居民杠桿率已經被拉滿，很難再拉動。

之前在廈門房價一直領跌的時候，本號就專門分析過廈門房價下跌的主要邏輯 ：

第一，其調整的根本邏輯，是房價與城市本身的“德不配位”。這也是大多數中心城市房價調整的核心原因之一。

說白了，就是 房價太高，嚴重超越了當地人的購買力。

廈門雖然頭頂副省級城市、計劃單列市頭銜，但論經濟實力、財政實力和人口規模，都非常普通。

在產業上與蘇州、南京、合肥等城市根本沒法比，尤其是與蘇州相比，產業與經濟實力相差幾個量級。

而 房價鼎盛時期的廈門，房價收入比接近40。也即當初一個拿著廈門平均收入的人，想要在廈門買一套平均面積的房子，需要不吃不喝四十年才能夠。

之前本號詳細介紹了深圳樓市因何而漲，因何而跌。

簡單歸納，上一輪牛市中深圳房價率先啟動，并從2015年年初的3萬多成交價漲到了2021年年初的8萬多成交價，掛牌價甚至沖破了9萬，背后是兩股勢力推動。

一個不斷涌入的人口帶來的硬性需求，另一個是經濟、產業、金融、科創等綜合實力不斷提升之下引起全國熱錢加注深圳，也即炒作。

廈門的房價上一輪上漲也是這兩個因素，但側重點不同。深圳的房價上漲，剛需與炒作四六分成，廈門則是二八分成，也即炒作是其房價的絕對支撐力量。

而相比于深圳，廈門的產業根本撐不起如此高的房價。

第二，廈門的居民杠桿率很高。

在2021年之前，廈門的居民杠桿率位居全國第二，僅次于深圳，可見其買房熱度。

這幾年在調整之下，廈門的居民杠桿率下滑至第6，深圳下滑至第五，杭州則位居第一。

雖然排名下降，但杠桿率的絕對數依舊很高，很難再拉動。

可以看下全國整體情況。

全國居民杠桿率在2019年之前一路飆升，2020年9月份達到了60.8%。在2020年9月份之后至今，一直沒有什么大變化。

走勢已經很好地說明，居民的杠桿已經拉不動了。

本號之前多次強調過，房價與收入、預期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現了新的平衡點，房價才會止跌。

而無論是放開限購、放開落戶，還是降低首付等其他措施，都做不到這一點。

要快速實現平衡，一方面要不斷縮小房價與收入之間的差距，要么提升民眾的收入，要么不斷降低房價。另一方面，恢復信心。

無論是縮小房價收入比，還是恢復信心，都得基于經濟回暖、就業回暖。

這一切，隨著關稅大戰重燃，不確定性再度加劇。

而這又將推動新一輪大規模救市到來。

降準降息是一定的。

如果后面影響太大，北京、上海、深圳核心區域的限購，也可能全部解開。