這個周末，上海開發商競相月底搶業績，8個樓盤集中開盤，既有熱到發紫的翡雲悅府，也有冷到冰點的上海長灘。

看到上海長灘這個名字，對于從事地產媒體行業十五年的小編來說既熟悉又陌生。作為寶山主城的標志性樓盤，上海長灘從2017年首次開盤時的一房難求，到今年五期開盤認籌率僅為1.6%，8年時間幾乎與上海樓市起伏雷同。

上海長灘是一個超級大盤，住宅部分共有五期。一期名叫盛東苑，2017年7月9日開盤，推出752套住宅，開盤當日去化超95%，開盤當月網簽率達到74%，可謂紅極一時。

項目二期名叫冠東苑，于2018年7月12日開盤，推出943套住宅，但是熱度不如一期，開盤當月網簽率24%，不過截至目前所有住宅均已網簽完成。

項目三期名叫明東苑，于2019年9月6日開盤，推出1193套住宅，熱度相較前兩期進一步下滑，開盤當月網簽率5%，截至目前網簽率93%。

項目四期名叫振東苑，在2022年12月6日和2024年5月29日分別開盤兩次，共推出712套住宅，如今已累計網簽384套，網簽率54%。

本周末開盤的是項目五期，名叫宜東苑，共推出368套住宅，然而卻只有6組購房者認籌，認籌率1.6%。從認籌名單來看，身份證310開頭的有1個。

縱觀上海長灘一期到五期的開盤情況，用“高開低走”來形容最為貼切，背后的原因主要有幾個方面。

首先，上海長灘是一個超級大盤，周邊商業、學校、醫療、景觀配套齊全，項目在當地屬于標桿，幾乎沒有競品，由此在2017年首次開盤時能吸引到巨大人氣，成為人人想買的樓盤。

其次，上海長灘所處位置決定了其持續熱銷難度很大。項目雖然位于寶山主城的淞寶板塊，但是該板塊距離上海市區較遠，軌交方面只有一條3號線。

因此項目客群受到限制，購房人群主要是當地居民改善需求，或者在寶鋼工作人員，外區客流很少，從而造成后續開盤熱度逐步下降，購買力無法跟上。

此外，從開盤價格來看，2017年首開為5.5萬每平，這次收官開盤價為5.3萬每平，中間幾次開盤價格也曾到過5.7萬每平，但整體波動并不大，8年時間開盤價不漲反跌，這種定價走勢對于購房者來說也不具備吸引力。

更重要的是，上海長灘去年被傳出質量問題。根據新聞坊報道，冠東苑小區居民反映出現衛生間門口地板發黑、墻面有水漬和霉變等情況。

資料顯示，上海長灘開發商為上港集團瑞泰發展有限責任公司，該公司為上港集團子公司。上港集團為A股上市公司，主營業務為港口，其集裝箱吞吐量常年位居全球首位。

不過，如今來看，港口一哥的地產開發之路很難用圓滿收官來形容。