海口碧海云天小區業主領取不動產證。陳標志/攝

海口444宗不動產歷史遺留問題項目，已解決392宗，涉及海口超10萬戶購房家庭。

中房報記者 陳標志 海口報道

“你聯系一下，看有多少位領導過來。”何濤一邊搬著凳子，一邊給同事打電話。

何濤是海口市海甸島碧海云天小區的物業經理，他在電話里提到的“領導”，實際上是海口市不動產登記中心的工作人員。4月25日上午，該中心工作人員要給小區業主送不動產權證書。

當天，本次48本不動產權證書被發放到業主手中。一領證的業主拿起桌上的糖果分發給在場的業主和媒體記者，她說：“大家吃糖哦，今天是小區的大喜日子。”

這是遲來20年的不動產權證書——小區業主早在2006年前后就在碧海云天項目購房，但由于開發商的原因，遲遲未能辦理相關產權證。在長達近10年時間里，小區業主為此不停地四處奔走呼號，數次向相關職能部門訴說著他們的苦惱。

碧海云天小區業主的購房遭遇，只是海口不動產登記歷史遺留項目之一。海口市不動產登記中心相關負責人告訴中國房地產報記者，此類不動產登記歷史遺留項目，在海口多達444宗，通過長達4年時間的消化，截至目前大部分已經得到解決。

但對于這些遭遇相同、故事各異的不動產登記歷史遺留問題，它們究竟是怎么產生的？這無疑留給我們太多的思考。

48本產權證

小區業主領取不動產權證書現場。陳標志/攝

4月25日上午，海口碧海云天小區物業經理何濤給同事打電話詢問“幾位領導來”，是便于他決定擺幾張凳子。

發放不動產權證書的場地十分簡陋，就設在該小區“云天閣”的樓前。由于場地并不寬敞，一開始小區物業工作人員僅在主席臺上擺了一張小桌子和兩把木質靠背椅。何濤覺得這樣不合適，萬一現場多來了幾位“領導”就沒地方坐。

情急之下，何濤親自動手在樓棟里四處找凳子——簡易的主席臺加了一張小桌子，算上簡易塑料凳，臺上一共湊了五六個座位。

除此之外，何濤還在桌上擺了一盤水果和一盤糖果。他覺得今天的這個儀式很重要。

實際上，前來發證的“領導”沒人往主席臺上落座，一名辦事人員將一摞厚厚的不動產權證擱在桌上后，也是站立在桌旁。

發證的過程很簡單，海口市不動產登記中心工作人員本次帶來了48本不動產權證書。這也是碧海云天小區業主第二批獲證，此前共有5戶業主首批獲得此證書。

但對于碧海云天小區266戶住戶，上述獲證業主是幸運的。

“說來有點話長，為了辦證，8年前就有業主開始維權。”首批拿到不動產證的業主王先生告訴記者，他是2007年在碧海云天小區買的現房，“當時這個項目是‘五證’齊全的，怎么會想到后來發生這樣的事情呢？”

業主王先生所說“后來發生的事情”，就是辦理房屋產權證書受阻。他告訴記者，買了房后，開發商也代收了房屋契稅、維修基金等費用，要為購房業主代辦產權證。“后來開發商主要負責人涉案被抓了，辦證的事就一直擱下來了。”王先生說。

“這個項目有點復雜，是開發商從別人的手中接手的地塊開發的。”另一名業主告訴記者，這個項目實際上是期房銷售，好在開發商出事前已將項目建好。

業主抱團辦證

海口碧海云天小區業主領取不動產證。陳標志/ 攝

海口碧海云天小區（原為麒麟大廈項目）并不大，屬于“袖珍版小區”：占地面積僅8.17畝，兩棟地上22層/地下2層商住與辦公綜合樓，總建筑面積為3.4萬平方米。

據2022年10月海口市資規局發布的一則公示內容記載，碧海云天項目建設單位為海南某某實業發展聯合總公司，該項目2002年5月經停緩建工程項目處置后，重新批建并核發《建設工程規劃臨時許可證》；2005年4月該項目方案變更，批建2棟地上22層/2層商住與辦公綜合樓，建筑面積地上25613.8平方米、地下6827.84平方米，計容面積25613.8平方米。

但后來，碧海云天小區在辦證上遇到了麻煩。

從當地職能部門公開的信息來看，碧海云天項目申請辦理不動產登記存在的障礙，包括該項目涉及違法建設、土地增容、土地改變用途及補繳城市基礎設施配套費等問題。

但從業主的角度來看，小區辦證最大的障礙，就是開發商主要負責人涉案被查，該項目沒有進行竣工驗收。

“開發商連項目總產權證都沒辦，怎么可能辦理我們的分戶產權證呢？”王先生等人告訴記者，該項目的土地在2008年前后被河南省平頂山市人民法院查封，“實際上，這個項目的土地被多家法院輪候查封。”

在該小區“云天閣”樓棟口，仍張貼著一份海口市資規局于2024年9月30日向平頂山市人民法院出具的《告知函》。該函件稱，開發商海南某某實業發展聯合總公司申請辦理碧海云天(原麒麟大廈)房屋首次登記，該項目已納入海口市解決不動產歷史遺留問題處置范疇。

碧海云天項目“辦證難”問題是如何解決的？

業主告訴記者，首先要有政策的支持，其次就是要解決資金問題。對于資金上的問題，小區業主事后湊了160多萬元，用于辦理小區產權總證的相關費用。在該小區張貼的一份繳費明細表顯示，小區業主每戶少則數千元，多則近2萬元。

歷史遺留問題化解

“買房辦不了證，是業主最擔心的事情。”碧海云天小區一業主告訴記者，他們此前就將契稅、房屋維修基金等費用支付給了開發商代辦，現在已經是第二次繳費。

記者了解到，對于碧海云天小區存在辦證歷史遺留問題，政府部門采取將該項目涉及的違法建設、土地增容、土地改變用途及補繳城市基礎設施配套費問題，按“證辦分離”“證繳分離”的原則，依照相關程序進行處置和解決。

海口市資規局相關負責人介紹，自2021年以來，該局采取“一類一策、分類施策”的方式，海口市共排查444宗不動產歷史遺留問題項目。

而此類項目的排查，得益于海口市、海南省在近年來，相繼出臺“關于加快解決不動產登記歷史遺留問題”等系列政策文件，在政策上得到了相應支撐。

如2024年8月，海南省資規廳、省財政廳、省住建廳以及國家稅務總局海南省稅務局聯合發布了《關于不動產登記歷史遺留問題處理意見的通知》，加快解決城鎮國有土地上已出售住宅所面臨的登記難題，特別是針對歷史遺留問題的處理。

上述負責人稱，截至目前，海口市已完成了392宗不動產登記歷史遺留項目化解工作，涉及1186.22萬平方米，惠及群眾10.365萬戶。今年，海口排查新增8個項目，涉及50750平方米，共計406戶。

記者了解到，為進一步落實《海南省集中整治不動產“登記難”問題實施方案》，海口市資規局于4月21日發布公告征集“登記難”線索，再次摸排群眾未辦證問題。

“對于滿足轉移條件的歷史遺留項目，逐一進行張貼公告，通知業主及時繳納稅費后辦理轉移登記，切實維護群眾權益，解決群眾急難愁盼問題。”上述負責人表示。