城市與區域治理研究院 蘇志勇

5月1日，經過反復醞釀的“好房子”國家標準——新版《住宅項目規范》即將正式實施。

新版《住宅項目規范》從安全、舒適、綠色、智慧四個維度對“好房子”進行了詮釋，針對層高、電梯配置、隔音標準、適老化設施等多個方面提出具體標準。

在今年全國兩會民生主題記者會上，住房城鄉建設部部長倪虹透露，近期正在組織編制《好房子建設指南》、修訂《住宅項目規范》，將從“立標準、強科技、抓項目”等方面推動“好房子”建設落實。“立標準”成為推動“好房子”建設的重要基礎工作。

在“好房子”標準之下，通過“強科技”“抓項目”等手段，房地產市場將迎來歷史性變革，住宅產品品質和物業服務水平將全面提升，傳統開發建造模式將加速終結，市場供需格局加速重構。在滿足多層次住房需求的同時，“好房子”建設也為房地產轉型發展帶來新的契機，對房地產市場止跌回穩形成新的助力。

“立標準”提速

新版《住房項目規范》從安全、舒適、綠色、智慧四個維度對“好房子”進行定義。從順序上看，四個維度可以按需求層次以“金字塔”結構排列，“安全”涉及房屋結構、設施設備、使用人的安全，目的是住得安心放心，這是住房的第一層也是最基礎的需求；“舒適”涉及房屋高度、溫度、濕度、亮度等，目的在于健康舒適，是在安全基礎上的第二層需求；“綠色”是指使用低碳節能材料，目的在于節能低碳，是第三層面需求；“智慧”是通過新科技和智能系統應用，讓居民使用更方便，滿足更高層次的居住需求。

在具體標準上，與2011年發布的舊版規范相比，新標準在上述四個維度均提出了更高的要求，包括大家普遍關注的住宅層高由2.8米提升到3米，7層及以上加裝電梯修改為4層及以上加裝電梯，對通行凈寬、隔音性能、欄桿高度、日照采光、供暖設施、無障礙設計等方面均作出了明確規定。

地方層面，2024年，已有成都、杭州、深圳、北京等城市根據實際情況出臺了相關設計導則或指引。今年以來，北京、山東、山西、四川、貴州、杭州、合肥等省市又密集出臺了相關標準。提及的具體要求除了層高不低于3米外，還包括計容面積、綠化、配套設施、適老化等方面具體內容。

北京在2024年11月出臺《高品質商品住宅設計導則》基礎上，今年2月又出臺了《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》，對陽臺設計、挑空空間、架空層、風雨連廊、鄰里共享空間、建筑高度、立面材料等方面都作了明確規定。

貴州發布了《貴州省高品質住宅設計導則（試行）》，從基本規定、健康舒適、安全耐久、綠色低碳、生活便利、智慧科技、環境宜居等方面對高品質住宅設計提出了指導性要求，例如要求每層戶數不超過4戶，二層以上住宅設置電梯，住宅最小層高不低于3米等。

四川成為首個發布“好房子”評價體系的省份，評價標準包括交通與配套、安全與質量、功能與空間、舒適與健康、綠色與低碳、智慧與便捷、運維與物業7項一級指標，并設立“創新加分項”，例如將無人機配送、家庭云等前瞻技術應用設為加分項，推動住宅智慧綠色引領未來。

各地發布的設計導則和評價標準，在參照《住宅項目規范》基礎上，結合本地實際，普遍提出了更高、更細化的要求。隨著“好房子”國家標準的落地執行，未來一段時間，會有更多的省市出臺相應標準和規范，“立標準”工作將全面提速。

“好房子”引領新需求

在房地產市場供求關系發生重大變化的背景下，住房需求開始從“有沒有”向“好不好”轉變，改善性需求成為住房需求主力，住宅品質成為衡量房產價值的最重要標尺。

此前受限價、限戶型面積等因素影響，大戶型、高品質住宅供應嚴重不足。2006年房地產市場執行“70/90”政策，要求新建商品住房中90平方米以下戶型占比不低于70%，該政策執行的十余年，房地產正處于飛速發展階段，而高品質、大戶型住宅卻成為稀缺品；在房地產調控收緊時期，受高地價、高融資成本和限房價等多重因素影響，開發商利潤空間被擠壓，打造高品質住宅的意愿和能力不足；在高周轉開發模式之下，受規劃限制、公攤政策和成本因素制約，住房高容積率、低得房率成為普遍現象，住房質量也受到一定影響。從市場總量看，房地產市場似乎已經飽和，但是從產品結構上看，高品質住宅供應嚴重不足，住宅產品迭代升級的需求迫切。

隨著“好房子”標準的出臺和限價政策的解除，安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”供應明顯增加。特別是去年以來，在“好房子”政策推動下，多個城市自行調整了住宅設計標準，包括放開戶型面積限制、提升層高、限制高度、減少公攤、增加配套、增加不計容面積、贈送面積等。例如深圳，2024 版建筑設計規則，修訂了包括避難層、機房等公共空間不再計入公攤；計一半面積的陽臺進深可超過2.4米；凸窗進深從0.6米增加到0.8米，使得住宅使用率明顯提升。為了激活市場，各城市紛紛推出核心地段優質地塊，放松拿地限制，為開發商打造高品質住宅創造了條件。

按照“好房子”標準打造的住宅產品，在地段、配套、建造品質、層高、得房率、舒適度等方面有著很強的優勢，大大激發了改善性住房需求，項目入市即受到熱捧。據興業證券統計，2024年以來15城40各“四代住宅”項目平均首次開盤去化率達到43%，產品在市場上的優勢得以充分展現。

改善性住房需求以置換需求為主，置換需求釋放的同時也激活了二手房市場，在住房“以舊換新”、降首付、降利率等政策刺激下，二手房價格優勢凸顯，小戶型、低總價二手房成為剛需購房者首選，一二手房市場聯動，形成逐層遞進的住房消費市場，為實現房地產市場止跌回穩形成助力。

“好房子”開啟新賽道

“好房子”建設徹底打破了傳統開發模式，從規劃、設計到建造、運維，全方位標準的提升；從“拼規模、拼速度”轉向“拼品質、拼服務”，將重塑房地產及其產業鏈競爭格局。

住宅品質的提升促使住宅設計從“功能滿足”向“體驗優化”轉變。新標準對住宅設計提出了更高要求，需要提升設計能力和技術，以確保設計與新規范的適配性。從長遠來看，設計分工的精細化和學科間的交叉融合將催生新的工作內容。

傳統建造模式將被更先進的工業化建造所取代。新版《住宅項目規范》全面提升了層高、電梯配置、適老化配置、抗震與防火、隔聲與隔熱、防水與結構等方面標準。建造技術上，不僅要考慮空間與功能的優化、安全與耐久性強化，還要考慮綠色與智能化，對建造技術和工藝提出了更高要求，施工企業需要強化技術適配能力。

建材家居行業將迎來新一輪發展機遇。新版《住宅項目規范》對隔音、抗震、節能等標準的提升，激發了市場對高性能綠色建材的需求；適老化標準提升為防滑材料、無障礙材料等帶來機遇；在智能家居、信息通信、智慧服務等方面的標準，對全屋整裝、數字化服務、智能安防等行業和企業帶來廣闊市場。家居企業可以通過提升設計和智能化水平，開發更多高性能產品。

物業服務行業將面臨更高的服務標準要求。物業公司需要引入更多的智能化管理系統，如智能家居控制系統、智能安防系統等，以滿足居民對高科技生活的期望。同時，綠色化標準要求物業公司關注節能減排，推廣綠色物業管理模式。“好房子”標準的實施將促使物業公司不斷提升自身競爭力。優質的服務和高標準的管理將成為物業公司吸引客戶的重要手段。這將推動整個行業向高質量、高效率的方向發展。