◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

臨近五一，上市房企2024年財報披露趨于尾聲。在被業內自我調侃是“最差財報季”的陰霾籠罩下，房企欲突圍仍需加把勁兒。

近日，五礦地產對外披露了2024年完整財報，去年公司凈虧損擴大至37.48億港元，最近3年連續凈虧損且累計達到56.6億港元。

要知道，五礦地產背靠“實力央企”中國五礦集團，就這業績看，在房地產行業持續“深調”的大勢面前，“央企護身符”最多就是比民營房企多個融資信用背書，最終還得靠“打鐵仍需自身硬”。

具體看業績，2024年，五礦地產實現營收98.83億港元，同比下滑了21.8%，其中房地產開發貢獻營收占比近99.59%，以持有香港兩棟商業大廈的物業投資貢獻營收0.5億港元，占比微乎其微。

去年，五礦地產經營虧損26.26億港元，就最近5年看，另一個經營虧損的年份是2022年（注：4.15億港元），除稅前虧損37.07億港元，而2022年除稅前虧損10.23億港元。

2024年，五礦地產的整體毛利率只有6.1%，同比下滑了11.1個百分點，其中房地產開發毛利率6.5%，同比下降11個百分點，主要系年內“隨行就市”，采取降價促銷等去化策略所致。

截至去年底，五礦地產可開發總建面576.1萬方，其中一線城市占30.2%，二線城市占35.9%，三線城市占33.9%。就土儲的區域分布而言，環渤海占比35.7%，珠三角（包括香港）占比21.8%，成渝占比20.9%，華中占比18.1%，長三角占比3.5%。截至2024年底，五礦地產手上可動用的現金及銀行存款28.22億港元，較上年底減少近6億港元，而一年內到期借款近163億港元，占總借款216.83億港元的75.2%，較上年底占比上升近10個百分點。

同期末，五礦地產總資產較上年底下降23.4%至410.31億港元，因持續凈虧損、分紅等致使凈資產較上年底下降35.5%至92.57億港元。該期末，其剔除合約負債及遞延收入后的資產負債率76.4%，凈負債率203.3%，較上年底分別上升4.2個百分點、65.3個百分點。

五礦地產2024年報曾透露說，截至該期末，公司因若干融資協議契約違約取得銀行豁免金額98.78億港元，但導致17.62億港元其他銀行借款發生交叉違約，未豁免部分的81.74億元非流動部分借款已重新分類至流動負債一欄，但截至目前，未接到任何貸款催款通知。

來源：地產密探圖庫

五礦地產還披露說，該期末，其尚未使用的銀行融資額度40.89億港元，但較上年底減少近30億港元。

從以上財務數據看，五礦地產短期償債壓力非常大。對此，五礦地產董事會主席何劍波表示，今年公司首先要確保“活下去”，把去庫存、防風險放在首位，想盡一切辦法增收節支，減少虧損。嚴守資金安全底線，確保債務“不爆雷”、交付“不爛尾”、發展“不守舊”。

針對當前“穩樓市”政策頻出及市場有所好轉，何劍波強調說，今年行業或將逐步走出低谷。五礦地產將加快銷售，回籠資金，努力改善現金流，積極壓降負債，保障債務接續安全，同時持續推進降本增效，非生產性開支計劃同比減少10%等。

值得注意的是，去年五礦地產包括何劍波、劉波、陳興武、楊尚平四位核心高管年薪均有下降，比如何劍波總薪酬89.9萬港元，較上年141.9萬港元減少了52萬港元，董事總經理劉波總薪酬85.3萬港元，同比減少49.4萬港元。

從總薪酬具體構成看，這4位核心高管去年減薪主要是“酌情花紅”近乎減半，但現金及津貼變化不大。

此外，還有一個頗有意思的現象是，當前地產央企分化明顯，比如第一梯隊如保利、中海、華潤、招商、金茂、中鐵建，位列全國房企第一陣營，且有繼續做大之勢，而地產央企第二梯隊就“慘”了。

比如中交地產，馬上要退出房地產了，且相關地產開發業務交給母公司中交房地產集團了，而南國置業跟其“如出一轍”，置出房地產交給母公司電建地產，而華僑城近幾年也虧得一塌糊涂且債務高企，五礦地產亦如此。

看中鐵置業，據查去年去年三季度營收105.4億元，不及2023年全年營收的三成，財務費用5.29億元，比2023年全年4.69億元多0.6億元，營業利潤及凈利潤均虧損超9億元，歸母凈利虧損9.9億元。

再看中糧集團旗下大悅城控股（注：原中糧地產），近三年營收三連降低，其中去年營收357.9億元，歸母凈利及扣非后歸母凈利均連續三3年虧損，累計凈虧分別達到了約73億元、107.5億元。

在這輪樓市持續下行周期內，當前第二梯隊的地產央企雖有強大的央企母公司的實力背景做融資信用背書，但業績仍混得差勁，債務還持續高企，比如中交地產、南國置業都在積極退出房地產。

令人意外的是，五礦地產成了當前首家公開喊出“活下去”的地產央企，此前首個行業吹哨“活下去”的是2018年的萬科。