數據背景：2023年5月至2025年3月，據“隨申辦”數據不完全統計顯示，上海市保租房項目在僅兩年內從17個激增至282個，項目數增幅超17倍。

URI城市租住觀察發現，2025年2月上海平均租金跌至87.15元/平方米/月，同比降幅0.6%，環比下滑約1.2%。

受上海等一線城市租金下滑影響，一線城市住宅租金平均單價環比下跌13.9%。整體來看，一線城市租金水平已回落至2019年前后，背后原因復雜，既有租客就業與收入變動導致需求減少，也有大量保租房入市帶來的供應沖擊 。

01

供應狂潮：政策加碼與房源井噴

據URI統計，“十四五”全國計劃籌集870萬套（間），2024年開工及籌集180萬套，目前累計完成超800萬套，完成率約92%。其中，上海目標60萬間，截止2月已經完成目標90%。據URI不完全統計，上海全市已納保項目超200個，總供應量達16萬間。此外，非改居公寓、私人民宅及未納保的二房東房源同步涌入市場，租賃房源總量呈“爆發式”增長，領跑全國。

02

租金寒冬：量增價跌成定局

2025年初，全國50城住宅租金同比跌3.25%，上海租金跌幅雖緩于二線城市，但已連續多月下行。經濟疲軟、就業承壓導致租賃需求收縮，而供應端“開閘放水”，供需失衡直接拉低租金水平。業內指出，租金“跌回2019年”是市場對過剩供應的直接反饋。URI觀察發現，不少項目表面上出租率尚可，但深入探究后會發現，其主要是通過降低租金價格來換取較高的出租率 。

03

趨勢前瞻：螺旋下行難止步

結合當前市場供需動態及政策效應，未來租金可能呈現“降價—空置—再降價”的螺旋式下行趨勢，年均跌幅或達3-6%，局部區域可能突破10%。隨著“十四五”末期新增房源集中入市，租客規模未能同步增長，疊加經濟復蘇趨緩對租賃需求的抑制，價格下行壓力預計將進一步放大。

04

行業震蕩：包租模式陷絕境

在租金下行的浪潮里，傳統長租公寓運營商與二房東首當其沖。租金的大幅跳水使得現金流斷裂的風險急劇攀升，“規模越大，死得越快”已然成為行業內心照不宣的共識。若房東選擇依賴二房東進行包租，還可能遭遇諸如傭金過高、租期縮短等問題，進而產生隱性虧損，最終實際收益或許僅有掛牌價的70%。

URI城市租住觀點：

上海保租房市場的劇變，本質是一場由政策驅動與市場規律共同作用的供需再平衡。

短期看，租金下行是泡沫出清的必經之痛；長期而言，行業需從“以量取勝”轉向精細化運營—降本提效、直連租客、活用新媒體獲客，方能在寒冬中突圍。

對于個體房東，摒棄包租依賴、直面市場波動，或是當下最現實的生存法則。

信息來源：公開內容

撰文: URI城市租住研究中心

內容審核:韓曉

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶