位于杭州城東新城的港龍城，在經歷多年停工擱置、王府井合作告吹、重整開業后，第三次登上線上法拍平臺。

2025年4月21日，杭州市中級人民法院掛出港龍城1區1002室等商業不動產拍賣信息，標的物總建筑面積20097.1㎡，評估價5.54億元，單價27577元/㎡。

司法拍賣記錄顯示，港龍城1區1002室等房產前兩次被法拍，分別發生在2020年10月底、2021年5月，標的物總建筑面積都是20097.1㎡，評估價均為6.5億元。

5年不到的時間里，港龍城資產估值縮水了近1億元。

十年沉浮難逃法拍宿命

2013年，港龍控股以“杭州首個24小時商業綜合體”的藍圖拿下城東新城核心地塊，規劃總投資25億元。

項目2014年開始施工，一度被視為補齊城東商業短板的“關鍵拼圖”，然而在2015年開盤后，港龍控股中途資金鏈斷裂，杭州港龍城陷入了漫長的交付周期。

此后十余年間，項目多次開業承諾落空，與王府井的合作告吹也因為項目改造事宜未達成一致解除，期間更是因金融借款、商品房預售、建工合同等糾紛官司纏身。

企查查信息顯示，杭州港龍置業有限公司涉及的司法案件多達187起。

在司法拍賣平臺公開披露的文件信息中，2019年至2024年間，項目已累計遭遇17次查封，其中7個至今仍在執行。

部分查封記錄（來源/阿里法拍）

此前兩次被拍賣，也都是因為杭州港龍置業有限公司與江蘇建業建設集團有限公司在建設工程合同上發生了糾紛，最后分別因申請執行人及其它執行債權人撤回執行申請、和被執行人公司進入破產程序而告終。

此次港龍城被拍賣，主要是與中國建筑第二工程局的施工合同糾紛有關。

本次拍賣標的包含1區1002室等近2萬㎡商業資產，起拍總價約3.88億元，起拍單價1.93萬/㎡。

相比前兩次起拍價，雖大幅下調了近7000萬，但項目背后復雜的“身世”，或令潛在買家望而卻步。

開業以來深陷運營困局

對港龍城而言，司法糾紛及債務包袱是必須面對的，但更亟待解決的是商業運營和轉型的難題。

港龍城負一層與地鐵無縫接軌，商場正門距離彭埠站D口距離也不超過20米，周邊眾多居民小區和寫字樓，還有東站這一國家級交通樞紐。

坐擁得天獨厚地理位置和堅實客流基礎的港龍城，2023年開業以來卻屢陷運營困境。

2023年1月6日開業初期，營業區域僅覆蓋項目B1層及B館1層，場內開業率不足一半，其他樓層尚未完全開放。

2024年項目煥新升級后重新開業，運營情況仍不理想。

截至目前，約23萬方商業體量的港龍城僅96家店鋪開業，其中超過一半集中在B1層，對比附近商業體量僅約4萬方、111家商鋪營業的東站萬象匯，港龍城的數據顯得有些慘淡。（數據源自大眾點評）

此外，港龍城曾一度被網友詬病硬件設施體驗感差，未能達到市場期待。至今仍有不少用戶稱，白天商場客流量也不多，且不少商鋪空置。

而近幾年圍繞著杭州東站的商圈，商業卻遍地開花——西子國際、杭州之翼、三花國際、杭州東站萬象匯等相繼開業。

據贏商網數據，2024年杭州東站周邊商業總體量達60.7萬方。

“在存量商業競爭白熱化的當下，港龍城如何轉型，打造自己的核心競爭優勢，從中脫穎而出，對未來接手的操盤團隊來說是一次重大考驗”，業內人士表示。

存量時代下杭州不少商業“爛尾”

據樂居了解，在杭州，身處核心地段卻最終走向破產或法拍的商場，港龍城并非孤例。

申花板塊的藍鉆天成，此前7次拍賣，無一例外都以流拍慘淡收場，最終經歷數次降價后，以評估價的36.3%成交；

未來科技城的博雅城，2019年12月開業，因運營不佳、同質化嚴重競爭激烈、母公司破產重組等原因，經營困難，最終于今年1月全面關閉；

城西西溪濕地附近的西城廣場，去年9 月，因債務問題被推向法拍市場，估值達7個億，最終無人報名而流拍，如今距離拍賣已經過去了大半年，仍沒有任何動靜，商場的人流情況較之前更慘淡了……

在杭州這座商業競爭日趨白熱化的城市，單純依賴區位優勢似乎已難以為繼。

戴德梁行認為，商業最后拼的是創新、是實力，杭州的城市商業發展需要變革、汰換和外部支撐，這幾年優質商場大量入局杭州，在這種情況下，存量商業運營商更要調整策略，優化品牌布局，以應對激烈的競爭。

若無法破解運營困局、構建可持續的消費生態，即便手握TOD黃金區位，也終將在時代的沙漏中淪為下一粒沉沙。

當資本退潮，或許唯有回歸商業本質，方能重構價值。

文章來源:樂居買房