本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

“社保大戰(zhàn)”再現(xiàn)杭州樓市。

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

4月26日，杭州主城區(qū)的樓盤(pán)潮語(yǔ)映月軒最后一期開(kāi)盤(pán)，一共1154戶家庭按照搖號(hào)順序選房，爭(zhēng)搶僅有的160套房源，整體中簽率為13.86%，為開(kāi)盤(pán)以來(lái)的最低，普通家庭的中簽率更是僅有8.13%。

最終，潮語(yǔ)映月軒在排到349號(hào)時(shí)宣告售罄，超過(guò)800人出局。有著228個(gè)月繳納記錄的李明，“全勤打卡”潮語(yǔ)映月軒的6次開(kāi)盤(pán)，這一次，他拿到的選房序號(hào)在600開(kāi)外，又一次與心儀房源失之交臂，無(wú)奈感慨：“現(xiàn)在買(mǎi)房不是你買(mǎi)房子，而是房子選你”。

在杭州，均價(jià)5.2萬(wàn)元/平方米的潮語(yǔ)映月軒屬于高端改善項(xiàng)目，此次出售的房源過(guò)半總價(jià)達(dá)到千萬(wàn)級(jí)別，中產(chǎn)們卻沒(méi)有因?yàn)閮r(jià)格而產(chǎn)生絲毫猶豫。由于預(yù)登記階段過(guò)于火爆，報(bào)名的家庭數(shù)量與公開(kāi)銷(xiāo)售房源數(shù)之比大于10:1，潮語(yǔ)映月軒觸發(fā)了“社保機(jī)制”，需要按照社保繳交累計(jì)月數(shù)從高到低排序確定入圍名單，然后再進(jìn)行搖號(hào)確定選房順序。

結(jié)果顯示，高層次人才家庭和無(wú)房家庭全部入圍，而入圍的普通家庭最低社保月數(shù)為164個(gè)月，這也就意味著，杭州的一個(gè)普通家庭要繳足將近13.67年的社保，才能獲得在潮語(yǔ)映月軒的買(mǎi)房資格。

潮語(yǔ)映月軒位于上城區(qū)的錢(qián)江新城二期，這里是杭州的熱門(mén)購(gòu)房板塊。今年以來(lái)，錢(qián)江新城二期出現(xiàn)了2次“拼社保”的樓市盛況，均由潮語(yǔ)映月軒創(chuàng)下，第一次發(fā)生在3月，這也是今年杭州的首個(gè)“拼社保”樓盤(pán)。

今年的杭州樓市宛如踩下加速踏板，呈現(xiàn)一路狂飆之勢(shì)，由于報(bào)名人數(shù)遠(yuǎn)超房源數(shù)量，新房市場(chǎng)搖號(hào)不斷，3至4月短短兩個(gè)月間，更是上演了5次“拼社保”名場(chǎng)面，其中，蕭山主城區(qū)的高端改善項(xiàng)目晴瀾軒達(dá)到了杭州相關(guān)部門(mén)規(guī)定的頂格要求230個(gè)月。

杭州樓市上一次出現(xiàn)“頂格社保”現(xiàn)象，要追溯到去年10月，消失半年的“社保大戰(zhàn)”，為何在此時(shí)驟然卷土重來(lái)？

賣(mài)一個(gè)少一個(gè)，杭州買(mǎi)房客搶趕限價(jià)“末班車(chē)”

“樓盤(pán)這么火爆，我確實(shí)沒(méi)有想到”，李明對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)感慨道。作為杭州的改善型買(mǎi)家，李明從去年 10 月潮語(yǔ)映月軒首開(kāi)追到如今收官，6次開(kāi)盤(pán)場(chǎng)場(chǎng)不落卻次次“陪跑”，見(jiàn)證了這個(gè)樓盤(pán)一路走紅的過(guò)程。

“前面4次（開(kāi)盤(pán)）都是只有400至500人搖號(hào)，也不需要拼社保”，轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在3月上旬，潮語(yǔ)映月軒啟動(dòng)第5次開(kāi)盤(pán)報(bào)名，1217戶家庭突然涌入登記系統(tǒng)，首次觸發(fā)“社保機(jī)制”，這既是今年杭州的首個(gè)“拼社保”樓盤(pán)，也是錢(qián)江新城二期自2022年3月首個(gè)樓盤(pán)入市以來(lái)，第一次有樓盤(pán)觸發(fā)“社保機(jī)制”。

李明購(gòu)買(mǎi)潮語(yǔ)映月軒的決心很堅(jiān)定，“我的生活、工作都在城東（新城），這個(gè)樓盤(pán)的位置很合適”，再綜合考慮對(duì)居住的多項(xiàng)個(gè)人偏好，李明鎖定了這個(gè) “夢(mèng)中情房”。

不過(guò)，李明看中潮語(yǔ)映月軒存在一個(gè)首要前提，那就是價(jià)格，這也正是該樓盤(pán)屢次開(kāi)盤(pán)屢次搖號(hào)，最后發(fā)展到“拼社保”的原因。杭州即將全面開(kāi)啟不限價(jià)的新房市場(chǎng)，作為限價(jià)樓盤(pán)的“末班車(chē)”，潮語(yǔ)映月軒在價(jià)格上確實(shí)有一定優(yōu)勢(shì)，“以后都是不限價(jià)樓盤(pán)，價(jià)格肯定漲，細(xì)想下來(lái)，其實(shí)也不難理解為什么最近兩次開(kāi)盤(pán)都要‘拼社保’”，李明說(shuō)道。

去年10月9日，杭州市城鄉(xiāng)建設(shè)管理高質(zhì)量推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整我市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，宣布杭州全面取消新出讓住宅用地設(shè)置新建商品房限價(jià)的要求，但已出讓用地則按原有合同約定執(zhí)行。

疊加此前杭州土拍恢復(fù)“價(jià)高者得”及其它購(gòu)房利好政策的影響，從去年第四季度開(kāi)始，杭州核心區(qū)域土拍市場(chǎng)“燃”了起來(lái)。進(jìn)入2025年，房企在優(yōu)質(zhì)地塊上的爭(zhēng)奪戰(zhàn)愈演愈烈，樓面價(jià)紀(jì)錄不斷被刷新。

3月28日，建發(fā)以34.35億元的總價(jià)競(jìng)得西湖區(qū)蔣村地塊，樓面價(jià)8.80萬(wàn)元/平方米創(chuàng)下單價(jià)歷史新高。具體到潮語(yǔ)映月軒所在的錢(qián)江新城二期，今年3月拍出4.79萬(wàn)元/平方米的宅地，隔壁板塊城東新城更是誕生5.07萬(wàn)元/平方米的新晉板塊單價(jià)最高。

“面粉比面包還貴，限價(jià)房越來(lái)越少，潮語(yǔ)映月軒5.2萬(wàn)元/平方米的均價(jià)還是可以接受的”，眼見(jiàn)政策組合拳“發(fā)威”，改善型買(mǎi)家蔡文被激發(fā)了“斗志”。手握231個(gè)月社保記錄，在去年12月潮語(yǔ)映月軒第四次開(kāi)盤(pán)時(shí)遺憾“陪跑”，蔡文決定在最后一期返場(chǎng)再戰(zhàn)。

地價(jià)上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，杭州買(mǎi)家加速進(jìn)入樓市。今年截至目前，杭州樓市已經(jīng)出現(xiàn)了5次“拼社保”現(xiàn)象，其中，潮語(yǔ)映月2次，綠城玉瀾月華1次，英冠綠城晴瀾軒1次，杭鐵萬(wàn)科云耀之城1次，而這四個(gè)樓盤(pán)均為杭州樓市為數(shù)不多的限價(jià)盤(pán)。

其中，蕭山主城區(qū)的高端改善項(xiàng)目英冠綠城晴瀾軒即將清盤(pán)，在4月11日推出最后28套聯(lián)排別墅，備案總價(jià)介于1500至2000萬(wàn)元，吸引超過(guò)500戶家庭預(yù)登記，直接觸發(fā)“社保機(jī)制”，最終，普通家庭社保月數(shù)達(dá)到了杭州相關(guān)部門(mén)規(guī)定的頂格要求230個(gè)月，相當(dāng)于要連續(xù)交近19.17年的社保才能搶到“入場(chǎng)券”。

止跌企穩(wěn)預(yù)期明確，杭州一二手房量?jī)r(jià)齊升

時(shí)代財(cái)經(jīng)留意到，引起買(mǎi)家搶購(gòu)的并非全是歷史遺留的限價(jià)樓盤(pán)。

4月23日，位于主城區(qū)濱江的不限價(jià)樓盤(pán)詠湖云廬公布第五次開(kāi)盤(pán)的意向客戶登記結(jié)果，一共239戶家庭入圍，爭(zhēng)搶64套疊墅，整體中簽率僅為26.78%。

值得一提的是，此次開(kāi)盤(pán)的房源均價(jià)7萬(wàn)元/平方米，相比3月推出的疊墅均價(jià)上漲了2335元/平方米，房源面積介于230至345平方米，總價(jià)最高的一套超過(guò)2400萬(wàn)元。

根據(jù)中指研究院，自去年第四季度以來(lái)，杭州開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)的月度中簽率明顯走低，多個(gè)月份整體維持在40%以下，而去年第三季度的月度中簽率介于40%至70%之前，這意味著市場(chǎng)信心在去年第四季度開(kāi)始顯著提高，買(mǎi)家積極入市，購(gòu)房難度加大。

3月10日至4月6日期間，杭州（不含縣及縣級(jí)市，下同）一共開(kāi)盤(pán)47次，需要搖號(hào)的有18次，搖號(hào)率38%，環(huán)比擴(kuò)大6個(gè)百分點(diǎn)；參與登記的家庭共計(jì)1.22萬(wàn)組，平均中簽率34.7%，環(huán)比下降了超過(guò)11個(gè)百分點(diǎn)，其中，10次中簽率在20%以內(nèi)。

“說(shuō)到底就是（因?yàn)椋┐蠹覍?duì)樓市止跌企穩(wěn)的預(yù)期越來(lái)越明確，而且整個(gè)市場(chǎng)的趨勢(shì)也很明確，一線城市已經(jīng)止跌，二線城市也要開(kāi)始了，不一定往上走，但至少往下的機(jī)會(huì)已經(jīng)是不多了”，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示。

4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年3月，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，這也是自去年11月份以來(lái)一線城市新房?jī)r(jià)格連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由2月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.2%。

二線城市仍然分化，整體新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平，與2月相同，二手住宅環(huán)比下降0.2%，降幅比2月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。二線城市中不乏表現(xiàn)亮眼的城市，杭州方面，3月新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲0.5％，二手住宅環(huán)比漲1％，漲幅位列全國(guó)第一。

盧文曦指出，一季度杭州成交地價(jià)走高，尤其高地價(jià)打開(kāi)了“大家對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期”，尤其民營(yíng)房企參拍活躍度較高，更反映出市場(chǎng)對(duì)未來(lái)的信心。

根據(jù)中指研究院華東區(qū)域，一季度，杭州共計(jì)出讓32宗宅地，成交金額高達(dá)595.1億元，同比增長(zhǎng)149.0%；成交樓面均價(jià)為28153元/㎡，平均溢價(jià)率43.2%，成交金額、樓面均價(jià)、溢價(jià)率均創(chuàng)2023年以來(lái)季度新高。其中，民企權(quán)益拿地金額占比41.6%，國(guó)央企占比31.6%，混合所有制企業(yè)占比22.2%。

跳出房地產(chǎn)的視角，盧文曦認(rèn)為杭州市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)也是“多方因素共振（的結(jié)果）”，除了一系列支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展和引進(jìn)人才的措施，“過(guò)年期間爆出‘杭州六小龍’，對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的作用還是蠻大的”，也加大了杭州對(duì)人才的吸引力，“大家對(duì)市場(chǎng)看好，所以購(gòu)房熱情也比較高”。

杭州樓市房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)，成交量也在顯著走高。根據(jù)克而瑞浙江區(qū)域，3月，杭州新房成交面積75.6萬(wàn)㎡，環(huán)比增加194%；杭州（除富陽(yáng)區(qū)、臨安區(qū)）共成交二手住宅1.22萬(wàn)套，環(huán)比大漲118.8%，創(chuàng)下歷史新高。

盧文曦預(yù)期，在市場(chǎng)持續(xù)向好的發(fā)展趨勢(shì)下，包括杭州在內(nèi)的一線和強(qiáng)二線城市“基本上在今年能夠看到市場(chǎng)的底部，原先處于下降通道，先到可能要換一個(gè)通道來(lái)走了”。

時(shí)代財(cái)經(jīng)在采訪過(guò)程中，感受到買(mǎi)家對(duì)樓市信心明顯好轉(zhuǎn)。一名持有頂格社保資質(zhì)的潮語(yǔ)映月軒買(mǎi)家告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，他之所以選擇該樓盤(pán)，是因?yàn)椤八闶呛贾莺诵膮^(qū)域的核心資產(chǎn)”，雖然對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)仍然有些遲疑，但他還是決定買(mǎi)房。

（應(yīng)受訪者要求，文中李明、蔡文均為化名）