作者 | 睿和智庫研究部 編輯 | 劉朝龍 責編 | 韓瑋燁

新一輪城市更新正從一線城市下沉到省會和強二線。

進入4月，昔日青島商業地標——中山路百盛購物中心的更新如火如荼，整體外觀已見雛形。這也是中山路城市更新的核心區。據睿和智庫了解，該項目運營團隊——悅容匯資管已進場，預計今年四季度全新亮相。

與前30年的“拆舊建新”不同，此輪城市更新的關鍵詞是“保護與發展”：既重視城市文化記憶的傳承，也強調產業升級與資產管理價值。依舊以民生為本，但更新的次第變了——保護與發展并重，時間和空間連貫，高速度進化成高質量發展。

更新次第的變化決定了“修舊裝新”的新城更模式更復雜，“政府牽頭、產業主導、資產運營為本”——三要素須整全與整合，才能實現“人—城—產—資”共生平衡。

上海和成都在這輪城市更新中率先創新，愚園路和成都猛追灣的案例，要素齊全，模式新穎，極具樣本效應。而近期已經開始的青島中山路的城市更新，則有望開啟二線重點城市更新的模式深化。

深解讀青島中山路

文化與產融結合實踐

始建于1897年的青島中山路上，德式建筑、里院文化和航運的印記，都是百年老城的活歷史，更是每一位青島人的鄉愁。“一二一、上街里；買書包、買鉛筆”——老一輩兒時的童謠記錄了中山路曾經的繁榮。

2000年前后，隨著青島行政中心東移和東部商圈崛起，中山路開始衰落，業態老化、人口流失、建筑破損等問題凸顯，部分區域淪為“空心化”的旅游符號。

2018年上合峰會后，青島提出“老城區復興”戰略，將中山路列為城市更新的核心試驗區，目標是打造“全域5A級景區”。隨著更新的深入，中山路區域再現昔日繁榮，人氣、商氣、煙火氣日益濃郁。今年隨著百盛、魯能領寓樓宇主體完成更新升級，上街里MALL等重點項目開業，銀魚巷二期項目啟動建設，中山路將重新成為青島商業核心區。

青島騰遠設計事務所和悅容匯商管作為中山路城市更新的設計和產業運營方，與屬地政府緊密合作，從“產權、改造、運營”入手，確保了這條街的成功。經過深入調研，睿和智庫系統梳理了中山路更新改造的方法，核心策略是制度創新×場景營造。

一是多方協作：構建“利益共享+專業分工”生態鏈。

市南區政府通過設立專項指揮部，整合多部門資源、創新審批機制、制定標準化修繕導則，主導頂層設計與資源整合。針對產權分散問題，政府平臺公司采用產權回購、長租托管、收益分成等模式，實現統一運營管理。

此外，青島海明城市發展有限公司（地方平臺公司）作為主要業主方，牽頭成立“更新聯盟”，聯合各方定期召開聯席會議。具體而言，本地設計院參與整體設計，引入專業運營團隊，共商業態準入與矛盾調解，形成“政府定方向、設計保品質、運營創價值”的生態鏈。

二是立法護城：出臺國內首部傳統風貌建筑地方性法規，以制度創新守護城市文脈。

目前，青島已出臺《青島市歷史建筑和傳統風貌建筑保護條例》等文件，劃定歷史城區保護紅線，并啟動“青島歷史城區”世界文化遺產申報工作，編撰《青島里院建筑集》等。同時，制定《里院建筑修繕技術導則》，規范紅磚勾縫、木結構加固等工藝，并引入3D打印技術復原建筑細節。

城市更新，立法先行，確保了青島中山路更新的順利推進，以“保護優先”為核心，采取“輕介入”微更新模式，在保留建筑肌理的同時植入新功能。

中山路規劃四大主題路段

圖片來源：騰遠設計

三是場景營造：從物理煥新，邁向內容活化。

在中山路改造的典型項目上，銀魚巷修繕里院建筑，引入44家獨立咖啡館、手工作坊、買手店等首店品牌，二期項目將再翻倍業態規模；上街里容匯城（原百盛購物中心）打造“歷史建筑+策展商業”，融合玻璃幕墻與德式元素，規劃城市記憶館、非遺快閃店，孵化文化IP提升業態價值。

此外，中山路推出“上街里啤酒節”“里院喜劇節”等IP活動，結合夜間經濟吸引年輕客群；設立“青島老字號展覽館”，聚集盛錫福、春和樓等品牌，通過非遺工坊、文化市集活化傳統商業。

四是流量密碼與平衡啟示。

“在接手歷史街區商業改造項目時，商管團隊必須對項目有深刻理解，這是我們接手百盛項目的信心來源。網紅街區的成功有兩種結果：一種是曇花一現，另一種是持續吸引客流，關鍵在于文化的持續進步和更新。項目初期的文化植入至關重要，但要讓消費者持續關注，還需要將文化與經營內容深度結合。”悅容匯資管合伙人兼聯席總裁王強強調。

睿和智庫認為，通過“微更新+強運營”，中山路正在成為全國歷史街區更新的“青島樣本”。不過，目前中山路仍以餐飲、零售為主。未來，在深度文化體驗，和系統性IP打造上，仍需借助專業團隊統籌規劃，加強故事化包裝，避免“千街一面”。同時，青島擁有獨特的德式建筑群和海洋資源，更新中可強化“山-海-城”景觀通廊，打通視線廊道。

深復盤愚園路&猛追灣

市井文化、工業遺跡的流量生態

2015年啟動的上海愚園路和2018年啟動的成都猛追灣，是業內城市更新的必學樣本。我們分別從治理結構、空間更新和運營創新、流量密碼四個維度分析兩個項目的成功要素。

一是核心策略。

上海愚園路更新的核心策略是多元共治體系×文化基因激活術；成都猛追灣一期望平街更新的核心策略是EPC+O模式×場景革命。

二是治理結構。

愚園路項目的成功離不開項目治理結構的創新。2015年上海長寧區政府啟動愚園路城市更新項目，中標企業創邑與區屬國企九華集團成立合資公司，采用“政府引導、國資參與、企業運營”模式推進。設計方三益中國（與創邑同屬弘基集團）全程介入，與創邑配合，在改造之初讓運營與設計深度融合，避免改造成本的浪費。同時，政府與資本緊密協作促更新。一方面“虹橋辦”提供頂層設計，上海市和長寧區給予項目資金支持，另一方面2018年華平資本對創邑股權投資，優化了“資產、資本、運營”三者關系。

猛追灣更新則采取EPCO模式。政府平臺公司——錦城華創置業作為業主方，一期出資10億元，萬科作為代建+運營方，為經營和投資收益兜底，投管退實現閉環。

三是都在文化留存方面，從設計和運營上下足了功夫。

愚園路的更新采用保護性開發，保留歷史建筑并修復歷史地標，建立歷史名人墻，增強文化歸屬感。同時引入潮牌買手店、藝術咖啡館等現代商業元素，借助藝術裝置、快閃活動激活閑置空間，形成“新潮與懷舊共生”的商業生態。

猛追灣則以“工業記憶+市井文化”雙主線重構場景，保留紙箱廠、老茶樓等工業遺存，通過“修舊如舊”改造成幾何書店、紙云廣場等網紅空間。同時，采用“提舊引新”策略，推動30余家低端商鋪轉型，形成“老字號+首店經濟+網紅經濟”的多元生態。

四是運營創新。

兩個項目均通過“微創手術”的方式，漸次做微更新，把空間當作生命體，實現空間的“人、產業、消費”的細胞再生。更新的原動力來自于消費洞察，空間再造和社區自治則賦予空間以生命，讓居民消費與商業自然互動，形成長期流量。

愚園路的經典案例是原長寧區醫藥職工大學老校舍改造為愚園公共市集。改造后，一樓有早餐食品店、面館飯店、社區菜場、裁縫鋪、修鎖鋪等便民服務點，二樓是粟上海社區美術館；同時建立黨群服務中心、愚園路旅游休閑街區公職聯盟等平臺，為街區帶來更多流量。

猛追灣則不斷更新咖啡輕食、文創藝術等業態，打造“日咖夜酒”“圍爐煮茶”等消費場景，同時還保留梅花川劇社、冰人皮影墻等傳統非遺元素，巧妙地融合了現代消費潮流與傳統文化傳承。

五是流量密碼與平衡啟示。

空間更新了，文化傳承了，終極目標還是經營。只有流量沒有收益，更新毫無意義。愚園路和猛追灣里孵化了大量網紅打卡點，激發了流量，但并非經營的本質，經營的本質還是把流量引導到“人貨場”，兌現銷售。對此，成都市樓宇經濟促進會黨支部書記、秘書長張楊波提醒，城市更新要避免盲目改造和追求短期網紅效應、再次導致同質化，而是通過情感共鳴和舒適環境激發消費者的長期消費欲望。

以猛追灣為例，其流量密碼在于打造了“時間的折疊”（工業文明+賽博霓虹燈牌）和“空間魔方”（日咖夜酒模式+屋頂戲劇場）。然而，該項目也存在一些值得反思的地方：一是咖啡店等單一業態占比高達70%，存在重復競爭風險，需扶持本土咖啡品牌；二是部分空間過度追求“網紅效應”，如賽博朋克燈牌與川劇文化關聯性較弱；三是猛追灣的成功依賴于成都休閑文化基底、錦江生態帶資源和青年消費市場活躍度三大本土條件，其它城市借鑒時需注重在地文化和消費特色。

城市更新

成功黃金三角

深解析青島中山路和深復盤愚園路、猛追灣后，我們發現，各地在操作更新項目時，經常 深陷對 歷史建筑文化底蘊挖掘 的意淫中 ， 而 忽視了其面向未來的潛力。 未來， 更新的核心 是把 歷史記憶與 消費 需求有機 動態 結合，推動 “人、產、城”的深度融合 。 這需要政府角色、資本和運營方的角色和訴求發生本質性改變。

• 政府角色：從“管理者”到“協調者”。

黨的二十大報告提出“實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市”，《“十四五”發展規劃及2035年遠景目標綱要》進一步強調加快城市發展方式轉變，統籌城市規劃建設管理，推動城市更新。目前，各地也陸續推出城市更新和歷史街區保護政策。

以上三城的地方城更政策均推動政府角色從“管理者”向“協調者”轉變，其中上海側重精細化管理和政策創新，成都注重產業優先與民生改善，青島聚焦歷史文化保護與多方參與，未來可相互借鑒。

• 設計改造方：歷史文脈和“建筑成本”的“翻譯者”。

在歷史城區改造中，設計師如同“翻譯者”，連接歷史文脈、建筑成本與產業需求。青島騰遠設計事務所參與了青島中山路的城市更新改造，其執行總裁王震銘指出，修繕老建筑時，設計師需查找歷史檔案圖紙，若缺失則參考同期建筑自行編撰，并挖掘失傳工藝，力求還原歷史建筑風貌。

他認為，將老房子與新內容融合才是真正挑戰，若將設計、招商和運營割裂，項目很難成功。他強調，項目前端必須先引入商業策劃和建筑設計深度參與，修正規劃導則，撬動技術與產業導入，為歷史城區注入新活力。

同時，王震銘還強調了保護與市場化投資的平衡。通過與業主建立默契合作關系，采用聯盟商討方式，讓設計師和運營方提前介入，對房屋進行空間模型分析，明確商業業態，進行針對性改造，為歷史城區可持續發展開辟新路徑。

• 資管方：長期主義的“守夜人”與文化IP的深度運營。

城市更新類項目的經營要義，是如何將歷史文化底蘊與現代商業活力有機結合，這是資管運營面臨的難題。悅容匯資管合伙人王強認為，文化與商品的融合是項目成功的核心。消費場所需綜合考慮空間設計、商品組合、服務功能和后期營銷。他們與設計公司合作時，會明確商業定位并根據消費者需求調整設計思路。

上街里容匯城效果圖

圖片來源：悅容匯

原百盛商場改造的劣勢是單層面積大且樓層高，收益較低，但優勢在于更適合打造圈層化的消費空間。王強舉例，4000平方米的單層面積可完整打造一個二次元主題圈層，為消費者提供更具個性和私密性的空間體驗。

王強對青島的業主方和設計方給予高度評價，認為業主方的顯著優勢在于：一政府賦予的合作方職能范圍大，能統籌中山路片區的提升改造，確保項目定位與整體規劃高度融合；二政府支持力度大，項目落地資金有保障，為項目順利推進提供了堅實基礎。

結語

城市更新是一場精細化資管的平衡藝術。既要讓老建筑開口講故事，也要讓新空間創造新記憶；既要留住原住民的鄉愁，也要承載新市民的憧憬；既要實現民生需求的與時俱進，也要算好經濟賬。

青島中山路的更新改造還在進程中。操盤方充分吸取了各地城更在制度創新、產業創新和社區治理創新的經驗，同時，基于在地文化和本地生活，不斷挖掘消費潛力。

這場平衡的藝術剛開始，睿和智庫希望參與各方充分理解城市更新的難度，更希望各方能達成共識，把市場的交給市場，把規則變成協調，把復雜的變簡單，把短期逐利變成長期主義，唯有此，新一輪中國式城市更新才能成為可落地的商機。

參考文獻：

1.建筑邦：建邦今日談｜第3期：如何讓城市煥發新生？2.理想都市設計：上海城市更新操盤手說 | 愚園路：以街區有機更新串聯城市更新3.國策評估：國策視點 | 成都“網紅街”：城市更新下新與舊的有機結合4.騰遠設計：舊城的心跳與新生的律動 | 青島中山路城市更新的文化交響