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中國大部分的高層住宅小區，

最終會淪為貧民窟，

而且會從綠化的衰敗開始。

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高層住宅小區會淪為貧民窟嗎？這個問題目前在知乎有1500個回答，而其中最高贊的一個有1萬個贊同，這個回答給出的答案是極大概率會，而且會從綠化的衰敗開始。

以下為該【匿名用戶："假"物業行業從業者】回答全文。

一、業主壓根不知道

物業公司股東是怎么想的

很多答案都說對了，小區的衰敗是從物業開始的。我說一個數據吧，這個數據可能不準確，只是我自己的一個推測，一二三線城市里面，80%的新小區都是開發商自己的物業。

這是法律遺留下來的問題，前期物業的招標形同虛設，基本上開發商的小區就是開發商的物業中標，但是沒有人去推動改革，為什么？因為觸動利益比觸動靈魂還困難。

其實，如果有心的人觀察一下，就會發現，這幾年的新小區物業費并不低。為什么？

一方面是前幾年房子不愁賣，開發商作為強勢一方，他有資格把物業費定得高高的，而不擔心房子出售問題。

另一方面，經過這幾年的宣傳教育，大部分業主已經認可了一個觀點，那就是小區要想品質好，必須要讓物業賺到錢，所以物業費貴的小區服務才會好，一分錢一分貨。

但是你實際去走一下就會發現，或者真正入住過的業主就會發現，很多物業費貴的小區，物業服務也不好。很多收3塊4塊物業費的小區，物業服務水平和他們以前一兩塊的小區沒有什么區別，甚至還更差了。

業主的邏輯很簡單，物業費貴一點，物業有的賺，小區物業服務就會好。但是業主壓根不知道物業公司股東是怎么想的。

那我就告訴你吧。股東只會告訴經理，現在小區剛接房，物業費又高，設施設備也是新的，大家要趁著這個時間段多賺一些錢，以后小區設施設備老化，需要更換，而且以后人工成本高，物業的收益就會降低。

如果那時候沒有開發商的補貼，小區物業賺錢就會變少。加之，新小區不用怎么維護，都能夠給人一種看起來還過得去的感覺。同時，正是由于新小區的服務一直采取過得去就行的態度，所以一旦后期出現衰敗情形，就很難再拯救回來。

二、小區的衰敗從綠化開始

接下來講講，為什么一個新小區的衰敗是從綠化開始的。

第一，其他設施設備，接房兩三年甚至四五年內都不會有明顯的改變。畢竟大部分業主，平時看不到這些設施設備，這些設備通常在水井、電井、設備用房或者地下車庫里面，就算壞了，物業把它扔在那兒都沒人看到。

電梯也可以壞，只要電梯不要壞太久就沒事，因為新小區入住率不高，關停一個也不影響少部分入住的業主出行。

第二，其他的物業服務，大部分業主也看不出好壞，就算看出了也不會很在意。比如保安慢慢換成年齡比較大的，誰會在意這個保安是40歲還是45歲還是50歲呢？又比如安保巡邏人員，以前是兩小時一次巡邏，慢慢地改成上午一次巡邏，下午一次巡邏，晚上一次巡邏，誰會在意這些呢？

再比如，清潔衛生只要按時把垃圾清運走，小區里面不要有大的紙屑垃圾就可以了。甚至還可以打著垃圾分類的旗號，把每棟樓的垃圾桶都撤掉，直接響應政府號召，幾棟樓設置一個垃圾箱，這樣就安排一個人在垃圾箱那兒收垃圾就好了，又可以節約幾個人工成本了。

有些小區比較大，地下車庫比較多，有好多個出入口，打著高科技的旗號，把其他出入口全部改成月票通道，只留一個有人的出入口用于臨時進出，這樣又可以節約不少人工成本。業主雖然不舒服，但是也不會說什么，因為月票用戶不被影響，被影響的都是臨票用戶。

第三，物業公司開始為小區引進廣告，電梯內外、入戶大堂、車庫門閘，到處都是廣告。如果業主沒反對的話，就開始破壞綠化，安置一些純凈水機器、自動售貨機、自動賣菜機。

然后，把車庫租出去用于其他人經商開店。現在又開始流行在車庫安裝充電樁，給外面的汽車充電。總之，一切設施設備維修更換都向著賣場地、賣廣告出發。

經過前面三步，物業已經試探出這個小區業主的脾氣了，接下來就是重頭戲了——綠化，因為綠化養護成本是最高的，買綠植、養護綠化，都要錢。

綠化這東西，開發商在設計的時候是比較漂亮的，用的植物也很好，是為了在接房的時候給大家一個好的印象，不至于發生維權事件。如果是分期開發的樓盤，前面的房子如果綠化太差，會影響后面的樓盤銷量。

但是，綠化的維護成本挺高，特別是草坪多的小區，每個月都要叫工人挑雜草，一根根地挑。每個月還要修剪至少一次草地，這樣才能夠長得整齊茂盛。每個月還要修剪灌木，要修剪得整整齊齊，圓形的灌木還要造型。大喬木還要定期修枝。

這些成本很高，一方面因為綠化植物價格高；另一方面因為人工成本很高，養護綠化需要大量的人工成本，每天都要像園丁一樣在小區里面轉來轉去查漏補缺。

大家可以發現，很多小區接房以后，綠化植物逐漸就被大量麥冬、鴨掌木、冷水花等植物取代了。物業還會告訴你，是因為那個地方長期曬不到太陽或者光線不足，或者排水困難，不適合種植原來的植物。

這都是借口。真正的原因就一點，物業只會種植便宜，且日常不需要怎么養護的植物。

但是，綠化又不能不維護，因為不維護，一旦出現較多的裸土，業主肯定是不滿意的，所以就采取這種折中的辦法。

你到很多小區去可以發現，它不是綠化不多，綠化倒是挺多的，但是你就是覺得小區的綠化和人家高品質小區的綠化相比，差距很遠。別人小區的綠化就是好看，自己小區的綠化看起來丑陋不堪。光這一項，物業每年可以節約20%的成本。

前面的幾步，還僅僅是小區接房后1-2年。2年以后，小區綠化基本被換完。正常的綠化，一定是符合人的審美，從草坪、低矮花木、中等灌木、高灌木，從低到高，一層層，修剪出來很漂亮，中間種一兩棵喬木。

大部分物業差的小區，接房兩三年后，草坪逐步縮小甚至沒有了，低矮花木被換成中高灌木，灌木背后馬上就是鴨掌木、芭蕉樹、高灌木，雜七雜八種一些遮丑的植物，遮住你的視野，灌木背后簡直慘不忍睹，大概5年都不用去維護，死頭牛在里面都不會被發現，樓上每天扔垃圾進去都看不見的。

這么做的目的很簡單，就是要確保小區沒有裸土、綠化全覆蓋，但是綠化地塊失去了觀賞價值。

三、物業既要薅羊毛，

又不想出錢

接下來就是把配套商業的電梯關一部分。一方面是電梯養護成本很高，電梯壞了還要維修，而且電費也是一筆不小的支出。所以把社區商業的電梯關掉一部分。本來社區商業一般也就兩三層樓高，就算關掉電梯大家爬爬樓梯也是沒有關系的。你看成本又節約了。

再接下來就是瘋狂引進廣告。只要你能想到的地方，都可以引進廣告。我甚至看過一些同行，為了賺廣告費，直接把小區的高檔門禁拆掉，換成鐵欄桿門禁，只是為了增加中間的兩個廣告位。

雖然說這個叫公共收益，但是一般前期物業都規定公共收益的50%歸物業公司作為管理費用。另外的50%，你想多了，也不會歸業主。一般物業公司旗下都有搞商業活動的公司，搞一些作秀的商業活動、社區活動，把這筆錢花掉。

比如大家平時看到的三八節送你一朵花，冬天了送你一個豆漿，或者五一節搞點什么小活動之類的，看起來你是開開心心，但是物業更開心，每場活動大概可以拿走幾萬到10幾萬不等的公共收益，回頭還要請媒體來大肆報道，這個物業如何如何好，如何搞了社區活動。

剛才說的那種物業從公共收益里面拿點錢出來搞活動的，已經算是良心的了，還有一些物業也搞活動，比如上門給你擦鞋柜、擦灶臺，在他的財務里面，記錄為活動經費，但是他壓根不用為此付費，他只是讓這些保潔員上門為你服務一次，如果你覺得好，馬上向你推薦他的這一項增值服務，這樣你可以長期請這些保潔員。說白了就是既要薅羊毛，還不想出錢。

再說電梯，4年以后，電梯開始經常出故障，一會兒進水，一會兒零件老化，一會兒怪裝修師傅超重運輸材料等，總之電梯就是經常壞。在物業多次停梯后，電梯終于停了，不再運行。要求業主簽字，動用大修基金，緊急程序。

這還沒結束，5年后，小區的消防設備也可以開始壞了。消防栓生銹，消防水管爛了。總之一句話，要更換全套消防設備。這可是人命關天的大事，動用大修基金，緊急程序。

四、一出出大戲上演

小區加速沒落

聰明的業主，早就發現里面的門道了。怎么辦呢？想召開首次業主大會，成立業委會來監督物業公司。以下內容，我公司無，其他同行和兄弟全程參與過，接下來真是一出大戲。

1、和街道、社區合作這么多年了.......你懂滴。

2、帶頭的業主，逐個攻破，在業主群里懟他，惹得業主在群里吵架，很多人自動退群。

3、主動給業主打電話，回訪滿意度，目的是找出哪些是堅決不滿意的業主，哪些是搖擺不定的業主。對搖擺的業主，上門送點禮物關心，拉票。對堅決不滿意的，圈出來，逐個擊破。

4、透支公共收益，假裝給小區綠化、景觀、兒童區、老人區等提檔升級。

5、換項目負責人，體現要提高物業服務品質的決心。

6、搞點社區活動，送禮物送溫暖。

7、發動輿論，宣傳業委會各種不好，業委會貪污之類的消息。

7、攻擊業主代表，說他背后收了其他物業的好處，或者是想要現物業免停車費，沒同意，才帶頭鬧事....

8、暴力威脅幾個帶頭的業主，比如恐嚇電話、砸車、匿名信、跟蹤行程等。

9、讓自己的員工業主，參與各種籌備組、業委會競選，在街道和社區的幫助下，混進去，搞亂或者控制業委會、籌備組。

這一步很重要，如果臥底失敗了，后期很麻煩。如果成功了，后期就讓自己的員工以業委會名義占小便宜，引起其他業主嫉妒痛恨業委會，最后大家決定撤銷業委會，物業又自由了。

10、暴力破壞業主大會投票、唱票現場等。

11、寧愿政府罰款也不撤場，最后下家物業被迫放棄接手。

12、和街道合作，幫他們宣傳，幫領導錦上添花做功績。比如，花錢在小區搞公益，寫街道的名義，幫街道發新聞等。免費給社區提供工作經費，贊助社區辦公用品、巡邏車等。主動擔負起街道綠化養護、小區附近道路清潔等職責。當然，給各個相關部門領導......那是必須的。

13、城管局、住建局、環保局等部門，去查報名參加籌備組成員的違建、破壞環境綠化等問題。

14、找一家自己認識的公司，來做一下審計，看之前做的哪些假賬會露馬腳，然后把相關的賬進行調整，再要求審計公司按照自己的需求公布審計結果，就這樣其他業主都看到了第三方公司對小區公共收益的審計情況。

總之，小區業委會失敗了，或者被臥底聯合某某一起篡權了，小區基本上開始沒落。

五、作為一位業內人士

建議盡量成立業委會

成立業委會期間，投贊成票的業主開始不交物業費，等著敗訴再交。小區物業收不到錢，變本加厲賣廣告位、對外招租，節約成本。加上沒有機構來監督我們，作為物業人員當然是越來越肆無忌憚啊，最后小區越來越差。

每年拿著公共收益，限定名額，為那些擁護物業的托兒業主搞一些活動，把這些敢死隊維護好。以后再有人提成立業委會或者召開業主大會，這些人就以業主的名義趕緊跳出來反對，破壞。

我知道網上有很多人批評業委會各種不好，但是作為一個業內人士，給大家的建議是，如果小區能夠成立業委會，并且有懂法律、懂財務、有文化、有激情的業主，公職人員、退休業主、黨員等愿意站出來，還是盡量成立業委會。

因為根據法律，換業委會比換物業要容易得多。就算是網絡上曝光的幾個業委會成員貪污公共收益的行為，你也別夸大了，因為全國那么多小區才這么幾個案例。你不知道的是80%~90%沒有業委會的小區，公共收益完全被侵占了。

沒有業委會的話，你作為個體，連查賬、要求審計的資格都沒有，更別說各種緊急情況動用大修基金了。

來源：知乎