商辦：逆勢突圍

商辦方面，進入2025年，寫字樓租賃市場依然面臨諸多挑戰(zhàn)。市場數(shù)據(jù)顯示，今年全國主要一二線城市辦公樓市場將迎來約640萬平方米的新增供應(yīng)集中放量，租賃市場供需平衡將持續(xù)利好租戶方。

需求端，企業(yè)擴張意愿受經(jīng)濟復(fù)蘇的制約，科技、金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)等仍是需求主力。與此同時，人工智能、機器人、新能源、消費等領(lǐng)域的快速發(fā)展成為寫字樓需求增量的核心驅(qū)動力，DeepSeek等AI應(yīng)用的火爆預(yù)計將帶動相關(guān)企業(yè)擴張辦公空間。

盡管租賃市場面臨壓力，寫字樓大宗交易還是在供需調(diào)整中展現(xiàn)韌性。具備穩(wěn)定投資回報、良好升值空間等特征的商辦類資產(chǎn)，仍舊是資方重點關(guān)注的投資方向。

在此背景下，寫字樓市場的競爭如何穿越周期？如何超越物理空間，轉(zhuǎn)向綠色化、數(shù)字化與生態(tài)化的全維度價值？核心城市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、綠色認(rèn)證資產(chǎn)及科技賦能的運營能力，或許是關(guān)鍵。

此外，商辦運營商正逐步從“空間提供者”轉(zhuǎn)型為“生態(tài)服務(wù)商”，如何構(gòu)建差異化競爭護城河？融合智慧管理、社群運營與低碳技術(shù)等，或許是破題思路。

共贏：投資的價值

資本方面，過去的一年里，不動產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)在復(fù)雜多變的環(huán)境中前行，政策調(diào)控與市場預(yù)期、存量資產(chǎn)盤活、新興業(yè)態(tài)發(fā)展、綠色建筑理念、資產(chǎn)證券化與REITs創(chuàng)新等因素交織，共同構(gòu)成了這一年里止跌企穩(wěn)的行業(yè)圖景。

觀察資管市場，2024年，公募REITs發(fā)行規(guī)模超過500億元，標(biāo)志著不動產(chǎn)投資進入了存量資產(chǎn)大資管時代；多家保險公司在2024年加大了對不動產(chǎn)的投資力度，涉及商業(yè)辦公、康養(yǎng)等領(lǐng)域；從大宗交易上看，成交宗數(shù)和內(nèi)資占比創(chuàng)下近幾年新高……

展望2025年，隨著政策進一步優(yōu)化，不動產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)市場有望繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，同時新型住房需求和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型將推動市場格局變化。面對不動產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的持續(xù)變革，金融機構(gòu)如何積極優(yōu)化資源，賦能驅(qū)動未來發(fā)展？如何以長期主義替代短期套利，整合資源？

投資從來不是零和博弈的賭局，而是創(chuàng)造增量價值的藝術(shù)。真正的投資智慧，在于穿透短期利益的迷霧，在資金流動中構(gòu)建多方受益的生態(tài)，財富的可持續(xù)增長必然建立在價值共享的基石上。

圖片來源：中國人壽金融中心

有鑒于此，5月20-21日，觀點機構(gòu)將來到上海·中國人壽金融中心舉辦商辦及資本的盛會。這是一座擁有國際品質(zhì)的超甲級寫字樓，位于小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的核心版圖。集齊中國工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行的上海總部大樓以及上海市證券交易中心、渣打銀行、匯豐銀行、大華銀行等諸多國內(nèi)外金融機構(gòu)總部環(huán)繞，是保險資金參與不動產(chǎn)投資的經(jīng)典之作。

于5月20日下午舉辦的2025觀點商辦暨資管大會，邀請具有商辦及資管亮點的企業(yè)高層、創(chuàng)新先行者、專家學(xué)者、金融投資機構(gòu)等將齊聚一堂，分享對商辦前路、發(fā)展、業(yè)務(wù)融合的創(chuàng)新和經(jīng)驗。

與此同時，觀點指數(shù)研究院將現(xiàn)場發(fā)布“表現(xiàn)力指數(shù) ? 2025商辦資產(chǎn)運營表現(xiàn)”系列研究成果，同時發(fā)布《表現(xiàn)力指數(shù) ? 2025商辦資產(chǎn)運營報告》，與會嘉賓一同探析商業(yè)辦公的發(fā)展概況。

于5月21日下午舉辦的2025觀點資本圓桌，則邀請諸多投資機構(gòu)、業(yè)內(nèi)標(biāo)桿，就價值投資和資產(chǎn)管理、金融機構(gòu)轉(zhuǎn)型和資源配置優(yōu)化、C-REITs投資機會、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等議題進行深入探討。

期待能傳遞出行業(yè)真實、積極的聲音，助力資源對接，實現(xiàn)合作共贏！

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5月20日下午

2025觀點商辦暨資管大會主要議題：

市場周期與供需重構(gòu)

過去一年里，重點城市寫字樓空置率與租金繼續(xù)面臨壓力，商辦市場未來走向如何？需求與供應(yīng)天平下，商辦市場怎樣化解空置率困境？如何通過供需雙側(cè)的改革實現(xiàn)市場周期的良性運轉(zhuǎn)？

新經(jīng)濟需求驅(qū)動下的空間迭代

新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)（如人工智能、生物醫(yī)藥、新能源、數(shù)字經(jīng)濟等）的增長，正顛覆傳統(tǒng)辦公空間的需求邏輯，推動寫字樓從“標(biāo)準(zhǔn)空間供應(yīng)商”向“產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務(wù)商”轉(zhuǎn)型。商辦運營商如何從空間升級、樓宇硬件配套、資本變革等多維度滿足產(chǎn)業(yè)的升級需求？

商辦企業(yè)的運營突圍與服務(wù)升級

面對租金下行壓力，頭部企業(yè)通過智慧樓宇管理、共享服務(wù)平臺等提升附加值。如何構(gòu)建企業(yè)服務(wù)生態(tài)，增強客戶粘性與資產(chǎn)溢價能力？

供應(yīng)過剩下的資產(chǎn)去化策略

2025年，重點城市寫字樓新增供應(yīng)將迎來大量增長，市場競爭加劇，商辦運營商如何實現(xiàn)新入市寫字樓資產(chǎn)的快速去化，同時維持在營項目的穩(wěn)定經(jīng)營？

資管視角下的資產(chǎn)價值重塑

現(xiàn)金流是寫字樓資產(chǎn)管理的核心KPI，直接影響資產(chǎn)估值和保值增值能力。在存量競爭時代，商辦運營商如何實現(xiàn)寫字樓資產(chǎn)價值重塑？如何通過租戶優(yōu)化、運營服務(wù)升級、技術(shù)應(yīng)用和資本工具創(chuàng)新等方式實現(xiàn)“空間租賃”到“價值創(chuàng)造”的轉(zhuǎn)型？

大宗交易市場的價值發(fā)現(xiàn)

過去的一年里，險資、國央企等頻頻布局商辦資產(chǎn)，部分開發(fā)商為緩解債務(wù)壓力，主動放松價格要求以提升投資回報率。在此背景下，資產(chǎn)運營能力成為決定交易溢價的關(guān)鍵因素，商辦企業(yè)如何探索可持續(xù)的價值創(chuàng)造模式？未來3-5年影響寫字樓大宗交易價格的關(guān)鍵變量是什么？

融資創(chuàng)新與渠道多元化

當(dāng)前國家鼓勵企業(yè)通過資本市場、債券發(fā)行、資產(chǎn)證券化等多元方式融資。資產(chǎn)退出渠道的通暢性直接影響投資回報率，企業(yè)如何構(gòu)建多元化的資本退出路徑，如何優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)以降低融資成本？綠色融資已成為資本市場的重要方向，商業(yè)不動產(chǎn)REITs發(fā)展穩(wěn)步向好，企業(yè)又該如何有效融入并拓寬資本渠道，尋找發(fā)展出路？

低碳綠色辦公樓宇的實踐與平衡

在“雙碳”目標(biāo)與ESG投資興起的雙重驅(qū)動下，商辦運營商如何平衡綠色認(rèn)證投入與投資回報？在建筑設(shè)計階段，如何協(xié)調(diào)低碳目標(biāo)與成本？怎樣搭建低碳辦公體系，并通過數(shù)字化工具優(yōu)化樓宇運營效率？

5月21日下午

2025觀點資本圓桌（上海）主要議題：

共贏策略與投后管理視角下的價值投資

價值投資理念與實踐如何融合？資產(chǎn)管理的長期共贏視角下怎么做好投后管理？怎樣應(yīng)對市場環(huán)境中的挑戰(zhàn)，確保各方的利益最大化，并實現(xiàn)可持續(xù)增長。

C-REITs多元常態(tài)規(guī)范化發(fā)展下的投資機會

隨著政策支持力度的不斷增強，C-REITs涵蓋了產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、保障性租賃住房等多個領(lǐng)域，為投資者提供了豐富的資產(chǎn)選擇。同時，監(jiān)管體系逐步完善，C-REITs的投資風(fēng)險得到更好管理，市場透明度提高，為長期穩(wěn)定收益提供了更大的潛力。C-REITs的市場發(fā)展趨勢及其帶來的投資機會還要哪些？不同領(lǐng)域的投資和未來發(fā)展方向又要關(guān)注哪些重點？

金融投資機構(gòu)轉(zhuǎn)型與資源配置優(yōu)化

隨著全球經(jīng)濟環(huán)境的變化和技術(shù)創(chuàng)新的推動，傳統(tǒng)的投資模式面臨挑戰(zhàn)，金融機構(gòu)正在加速轉(zhuǎn)型，加大ESG、科技創(chuàng)新、數(shù)字化轉(zhuǎn)型以及基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域的投入，尋求多元化的投資機會。金融投資機構(gòu)如何通過戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、優(yōu)化資源配置和調(diào)整投資方向，實現(xiàn)長期穩(wěn)健增長？

存量資產(chǎn)盤活與價值提升之術(shù)

在老舊城區(qū)改造升級過程中，如何有效進行資產(chǎn)再開發(fā)，提升資產(chǎn)功能性和市場競爭力？如何識別和規(guī)避風(fēng)險，進行合理的資產(chǎn)配置，確保投資回報與風(fēng)險控制。

新經(jīng)濟形勢下如何尋求優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

大力推進現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)、加快發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的政策背景下，高端制造業(yè)、科技園區(qū)、倉儲物流的投資機會成為重要的關(guān)注點。同時，隨著政策在促消費提內(nèi)需方面持續(xù)發(fā)力，智能家居、文娛旅游、國貨“潮品”等新的消費增長點涌現(xiàn)。如何識別和把握這些領(lǐng)域中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是當(dāng)前的關(guān)鍵。

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