北京房價：泡沫與走勢分析

北京房價還有泡沫嗎？北京房價下跌空間還有多大？之前我已經和大家聊過全國總體房價泡沫的走勢，接下來幾期，我會重點聊聊單個城市或幾個城市之間房價泡沫的對比。今天就來說說北京。咱們先看三個細分指標。

房價收入比

這是國際通用的衡量房價高低及是否存在泡沫的核心指標。來看這張北京房價收入比的年度走勢圖，2024年是23.5倍，過去兩年呈連續下滑態勢，而最高峰出現在2017年，達到34倍。2015 - 2017這三年，北京房價漲幅很大。為什么2018 - 2019年房價降溫了呢？因為北京房價在2017年4月沖高后，在多項重磅政策的壓制下，從2017年5月開始下跌，一直跌到2019年。北京房價收入比的最低值出現在2014年，為19倍。

那么目前23.5倍這個水平究竟怎樣，是高是低，有沒有泡沫呢？不能僅憑感覺，我們把它進行指數化處理。將2024年的23.5倍，與過去多年北京房價收入比的中位數相比。從圖中可知，2024年這個指數是 -50，也就是低于過去十多年的歷史平均水平。2023年的指數不高不低，正好處于均值。2016 - 2022年，指數為正值，說明這期間北京房價收入比偏高，房價被高估。2011 - 2015年，指數為負值，表明房價水平偏低。總體而言，當前北京的房價收入比已不存在泡沫。

租金收益率（租售比）

過去十多年，北京租金收益率最高是在2012年，高點為2.7%，之后呈震蕩下滑態勢，一直下滑到2017年一季度。在2017年一季度房價最高時，租售比探底至1.4%。之后兩年，隨著北京房價下跌，租售比有所回升，再之后一直處于震蕩狀態。今年一季度，北京的租金收益率是1.6%，這個值相比2011 - 2015年還是偏低一些，但也是2017年以來的平均值左右。

我們同樣對租售比進行指數化處理。從圖中可以看出，2016年以來，北京的租售比指數一直為負值，這意味著該指數偏低，反過來說就是房價水平相比租金水平有點偏高。今年一季度，北京的租售比指數是 -84。所以從租金收益這個指標來看，北京的房價還是略微偏高。

房價周期波動指數

這是我獨創的指標，基于對房地產短周期理論及房價周期性波動規律的探究。去年10月份以來，房價波動指數進入負值區間，在周期波動中，負值區間意味著房價處于低估狀態。也就是說，連續半年北京房價已進入低估區間。

3月份這個值是 -54，而上輪北京房價低估期的最低值出現在2015年4月，當時北京房價周期波動指數是 -47。從圖中可以看到，絕大部分時間，基本上從2015年下半年一直到2024年9月，北京的這個指數都是正值，即房價處于高估狀態，高估頂峰是2017年4月，也就是北京房價漲幅最大的時候。

之后，我們把前面提到的三個細分指標，按照不同權重進行綜合測算，得出最終的北京房價泡沫指數。這個指數從去年9月份開始進入負值區間，3月份為 -26，負值程度小于2014年四季度到2015年上半年。那時北京樓市也非常低迷，房價被低估。很多朋友可能忘了，或者有些朋友在2014 - 2015年還沒開始關注樓市，那時市場一片慘淡。多經歷幾次樓市低谷期，就不會相信房價會一直跌；多經歷幾次樓市繁榮期，就知道樓市不可能一直繁榮。

北京作為一線城市、首都，目前房價處于超跌狀態，再下跌的空間已經很小。展望未來一到兩年，北京樓市肯定會見底反彈，房價也會止跌轉漲。如果是自住需求，現在其實不用過于擔心。