本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：余文婷。

近年來，青島高端住宿市場不斷擴容，20余家五星級標準酒店于近五年建成運營。有意思的是，近年來投入運營的瑞吉、釣魚臺、美高梅、傲途格精選、萬麗等酒店品牌均首次亮相山東，且全球十強高端酒店管理集團中，有8家都選擇在青島布局“首店”。

頭部國際酒店集團扎堆青島開“首店”！

“五一”假期將至，青島旅游市場持續升溫，酒店熱度以肉眼可見的速度攀升。在線旅游平臺攜程數據顯示，青島酒店訂單量同比增長28％，“假日經濟”提前催熱。縱觀青島酒店市場，近幾年，不少國際酒店品牌接連落子青島，搶占首發效應。

尤其是萬豪國際集團，在青島的品牌布局初具規模，像旗下瑞吉酒店、威斯汀酒店、傲途格精選酒店、艾美酒店、萬豪酒店等品牌早已開出首店，去年又迎來了山東省首個雙品牌項目——青島金茂萬麗酒店和青島金茂源宿酒店。此外，青島麗思卡爾頓酒店已簽約落戶綠城·深藍中心二期，也預計將于2026年啟幕。資料顯示，該項目總投資126億元，占地約3．5萬平方米，總建筑面積35．6萬平方米。

今年年初，洲際酒店集團旗下奢華精品品牌英迪格酒店官宣落子青島國際郵輪港區啟動區，這也是英迪格酒店品牌進入青島的首店。這個擅長鄰里敘事的生活方式品牌，也將融入周邊中山路與郵輪母港的區域特色，以“鄰”里故事為起點，為每一位賓客呈現一個以地域文化為靈感的獨特空間，讓每一位賓客都能感受到青島這座城市的魅力和港口豐富的歷史內涵，探索港口海洋人文故事，體驗摩登的入住環境。除英迪格酒店外，洲際酒店集團旗下麗晶酒店、洲際酒店、皇冠假日酒店多個系列與華邑酒店等品牌也已先后落子青島。

不只是萬豪國際集團與洲際酒店集團，希爾頓酒店集團旗下希爾頓酒店、希爾頓逸林酒店、希爾頓摩庭酒店等品牌也均在青島開下首店；還有溫德姆酒店集團、雅高酒店集團、凱悅酒店集團、釣魚臺美高梅酒店集團、香格里拉酒店集團也且在青島設有品牌首店，全球十強高端酒店管理集團中，有8家在青島開展經營。

青島作為一個具有國際化影響力的旅游城市，有這么多國際品牌不足為奇，令人好奇的是，這些國際酒店集團近幾年似乎都熱衷扎堆前往青島開首店……

為什么盯上了青島？

青島這座城市，要說它存在感不高吧，一說旅游城市大家都能想到它；要說它存在感高吧，似乎面對成都、重慶、長沙、西安等網紅城市的“流量”挑戰，以及省內淄博、濟南、威海等城市在文旅產業上的“崛起”，青島的聲量好像越來越小。青島，似乎很久沒有爆款了。

資本的流動往往與流量緊密相連，人們的注意力在哪，哪里就有投資機會。當下并不算流量大鱷的青島，如何引起了這些高端品牌的注意？

有遠見的商業人都知道，當一個地方，大家都認識到它值得入局時，說明時機已經有點晚了，最佳時機往往是在這個地方將會迎來爆發期，但當下意識到的人并不多的時候。就像美國著名投資家吉姆·羅杰斯，總喜歡去投資那些經濟將要起飛的國家，并且這些投資也帶給了他10倍、15倍的回報。而青島，當下正是這么一個地方。

青島本身底子就不錯，經濟發展方面，作為14個沿海城市之一，有著北方最優良的港口——青島港，也是世界上最大的綜合港口之一，并成長為中國第二大外貿口岸；產業方面，有海爾、海信、青島啤酒、雙星、澳柯瑪五大強實力企業支撐。旅游資源方面，青島是國內沿海城市中稀有的同時擁有海洋、沙灘、山的地方；又是同時能夠滿足南方人對雪的執念，北方人對海的執念的地方；青島的城市建筑同樣也是聞名國內外，給來過的游客留下深刻印象。

最關鍵的是，青島針對過去的一些發展問題，正在奮起直追，給未來高端住宿，留下巨大想象空間。2019年初，青島全面掀起“學深圳、趕深圳”熱潮，大力發展元宇宙產業、生物醫藥和海洋科技等新興產業；與北京跨區域產業協作，吸引了華夏基石、黑馬科技、達闥科技、商湯科技、曠視科技等大批企業來到青島，找機遇，談合作，生根發芽；2024年，青島獲批全國資產投資公司股權投資試點城市，在試點城市中率先實現5家AIC股權投資基金落地全覆蓋，設立基金總規模140億元，四大金融資產管理公司(AMC)齊聚青島。

經過這些年的努力追趕，青島市的經濟發展也有了明顯突破。2024年，青島生產總值達16719.46億元，按不變價格計算，比上年增長5.7%，在增速上跑贏了天津和寧波。航運方面也在不斷取得突破性成績，2023年，青島港在集裝箱吞吐量上與深圳的差距已經大大縮小，成為全球第五個躋身3000萬標箱俱樂部的港口，國際航運樞紐競爭力指數排名居東北亞之首。

大量互聯網、創新型產業與金融業的引入，為青島高端商務住宿帶來了更多潛在需求。而在旅游方面，青島也在不斷完善旅游服務體驗，逐漸打破淡旺季魔咒，以往青島旺季主要在7-9月，而現在也會許多游客選擇在冬天去青島看雪，春季去青島看海賞花。像不久前的清明節假期，中山公園、小麥島、棧橋、嶗山風景區等被全國游客點名“感覺有１億人”，青島也上榜途家清明假期民宿預訂十大熱門城市，“北京—青島”入圍途牛高鐵游熱門線路TOP10。

在全民追求“松弛感”的當下，青島作為“中國最具幸福感城市排行榜”上的常客，也是眾多追求“松弛”體驗人群的理想圣地。當中國游客去三亞或者國外海灘曬陽光浴時，老外們最愛來的中國城市之一，就是青島，哈啤酒、吃蛤蜊、洗海澡……向來度假圣地都是高端酒店的聚集地，而青島的諸多優勢讓其極具度假圣地的潛力。此外，相對三亞、廈門等地，青島的高端住宿市場占有率并不大，有著極大的發展空間。

中高端酒店僅占20%的住宿“短板”

大量的國際高端品牌入駐，似乎給青島酒店市場披上了一層繁華的外衣，但全盤審視青島酒店市場，可以發現，其住宿環境還有很大提升空間。根據2024年OTA的統計數據，青島市酒店數量不少，超14000家，在山東省內獨占鰲頭。但是，酒店的檔次比重分布十分不均，以低端酒店為主，占據全市酒店數量的80%左右，中端酒店占18%左右，高端酒店則僅占2%左右。

檔次分布不均外，地域分布也不均衡。青島市高端和連鎖酒店主要分布沿海的東西兩岸、火車站以及臺東步行街附近。根據高端酒店和連鎖酒店所在區的分布占比，高檔酒店主要分布在市南區；而連鎖酒店主要分布在膠州市和黃島區，其他區域的酒店相對較少。

究其原因，一方面和前面提到的淡旺季有關。旅游作為青島的金字招牌，是當地酒店市場客源的主力，而青島旅游的突出特點是淡旺季十分鮮明。通常，1-2月為淡季，3-6月為平季，7-9月為黃金旺季，10月再次進入平季，11-12月則回歸淡季。因此，青島的酒店旺季僅有三個月，季節性波動顯著，生意起伏較大，旺季依賴強消費，夏季游客量占全年60%以上，導致淡季（如冬季）酒店空置率高。雖然現在青島正在有意識改善，但情況的好轉還需要一點時間。

其次，商務需求與內需動力不足。雖然青島正在發展引領性創新產業上不斷做出努力，但就當下產業結構來看，傳統產業結構比重依舊較大，且缺乏強民營企業，多為國有企業。2021年，青島提出，到2025年，民營經濟增加值占GDP的比重要達到50%以上。然而，同時期寧波和無錫的民營經濟增加值占比，已經達到了65%和66%。2022年的中國500強榜單，青島一共有5家企業入圍，多是國有企業。而在山東民企百強榜單上，已經連續兩年沒有青島企業入圍前十名。在代表制造業細分市場佼佼者的專精特新“小巨人”企業數量上，青島從2022年開始就跌出了全國前十，目前僅僅位列第16名。青島只有190家“小巨人”，而深圳是755家，寧波是352家。

而傳統產業與國有產業比重大，強民營企業與創新型企業占比較小的直接影響是，商務出行需求較少與平均工資水平偏弱。根據中國商旅市場趨勢洞察，制造業、互聯網行業以及金融保險行業商務差旅需求較大，且中國的商務旅行者當中，有將近一半以上的人是來自民營企業。

而不管是旅游淡旺季明顯問題，還是產業結構帶來的商務需求與內需問題，都與這座城市的「自我造血」能力有關。青島的商業空間和旅游景點的黏性較高，大部分消費場景都是圍著游客轉，但很難看到能停下來喝杯咖啡、看場展覽的空間，劇院、美術館這類慢體驗的空間供給不足，缺乏四季皆宜的體驗項目。新興產業方面，大多是用“買買買”的手段引入，而非內部孵化。

一環扣一環的因素影響下，讓青島十分重視旅游消費，并竭力打造「啤酒之都」、「帆船之都」等城市IP，但這類IP在幫助青島吸引大量投資，帶來夜經濟、海洋經濟等新興消費場景的同時，也強化了其季節性旅游導向，讓游客覺得這是一座只適合夏天旅游的城市，全部在夏天時擠去青島，過多的游客在一定程度上也影響了旅游體驗。除了旅游消費，在住宿體驗這塊，近年來，由于一些低端酒店服務質量參差不齊造成大量的投訴也有增無減，不少游客呼吁，青島酒店連鎖率的提升太過緩慢，除了高端市場的布局，市場上其實更需要大量的中高端品牌的加入。

好在這些問題，青島已經意識到，正在逐步做出改變，所以才會有大量高端酒店品牌愿意進局搶占市場，不過想要有突破性變化，特別是中高端酒店比例失調的“短板”提升，還需要一點時間。

酒店投資如何抓住“青島機遇”？

總的來看，青島作為北方的希望之城，有著極大的發展潛力，并且目前已經透露出一些信號。從酒店投資角度來看，能夠從哪些方面抓住“青島機遇”？

/搶占寫字樓“成本地板”

據最新統計數據，青島寫字樓空置率已高達35%，排名全國第三。在當下青島的經濟結構中，生產性服務業和物流業占據主要部分，而對于這些行業，產業園區相對來說更有性價比，因此青島寫字樓市場需求被嚴重稀釋。且青島的寫字樓市場有個特點：“三年不開張，開張吃三年”。但凡有新項目交付，動不動就是十幾萬㎡的體量。2025年預計又有17.4萬㎡的新增供應入市，未來三年總供應量高達36萬㎡。

供給在沒有考慮市場消化能力的情況下不斷增加，空置率也隨之不斷飆升，因此租金承壓。從甲級寫字樓租金來看，青島平均租金107.2元/㎡/月，和幾年前相比縮水了20%以上。很多寫字樓為爭搶客戶，開始推出超長免租期。之前最多免三個月，現在一開口就是六個月甚至一年。即便這樣，仍然難以找到愿意長期租賃的企業。

這種情況下，將寫字樓物業改造成中高端商務酒店，或許是一個機會。寫字樓大多有著地理位置優勢，且物業條件好，改造成中高端酒店能夠更有效溢價。并且隨著青島城市更新步伐加快，政府也在引入一大批新興產業項目，未來或將有大量高端商務需求。此外，具有吸引力的中高端商務酒店的加入，也符合青島城市更新需要，同時也能幫助吸引投資及商業入駐，更容易獲取政策支持。

/ 迭代升級“低效資產”

前面也提到，當下青島酒店市場，低端酒店占比較大，且根據青島酒店消費調查，許多經濟型酒店還面臨設施老舊等問題，消費者有著強烈的高品質住宿需求呼聲。而青島中高端住宿供給較少，且一些高端酒店也面臨老舊問題，像青島洲際海爾酒店、青島香港里拉酒店與青島麗晶大酒店，分別是2008年、1997年與1995年就已經開業。因此，這些酒店資產相對來說，已經可以歸為“低效資產”，不能最大化創造該有的價值。而在這些經濟型和老舊高端酒店中，不少酒店有著不錯的物業條件與絕佳的地理位置，如果能夠換牌升級，或許不失為一件好生意。

/ 重新定義空間敘事

上面提到，高端酒店主要分布在沿海兩岸，尤其集中在市南區，且大多為海濱度假型酒店，形成了獨特的濱海高端酒店集群。這種情況可能帶來的弊端是，需要防范國際品牌扎堆帶來的價格戰，以及海景酒店特征明顯而帶來的淡旺季生意明顯問題。

從城市角度來看，青島的海景固然是一大特色，是吸引眾多游客前往的理由，但青島的城市建筑與城市氛圍，也是許多人愛上這個城市的理由。青島的紅房子是這個城市曾經的傷痛痕跡，也變成了這座城市的特色，如果酒店建筑能夠延續這種城市特色，并能夠從服務、活動等多方面，融入本地生活，能夠通過一些活動給予當地人嶄新的生活靈感，或許能夠成為本地人打卡以及吸引外地游客的新興目的地。如果有酒店學習江浙做法，以酒店開發旅游目的地，設計citywalk路線，相信會吸引一批旅游住客。

綜上所述，頭部國際酒店集團紛紛前往青島開首店，顯然是看到了青島發展的潛力，但大多只是首店，顯示出各酒店集團的觀望態度，或是等待時機。這座海濱城市也正在以自己的節奏，走在變革創新之路上，或許在不久的將來，人們便能夠看到青島住宿業態的驚艷蛻變。