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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

房地產(chǎn)發(fā)展如今到了十字路口，增量時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，行業(yè)在存量時(shí)代的高速發(fā)展階段，各種資產(chǎn)變現(xiàn)成為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的主旋律。

不管是國(guó)企央企還是民企，很多地產(chǎn)話(huà)事人似乎對(duì)自家的存量資產(chǎn)都會(huì)考慮通過(guò)出售回籠資金，特別是一些上市公司，一年賺的錢(qián)還不如賣(mài)一棟寫(xiě)字樓來(lái)得快。

如今各大房企通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的手段盈利是越來(lái)越艱難了，如何保住自家上市公司市值才是核心邏輯，因此通過(guò)大宗資產(chǎn)變現(xiàn)也一定程度上緩解盈利壓力。

可以看到，資管這個(gè)新的職能如今在各大房企里面橫空出世，資產(chǎn)管理與資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成為多數(shù)房企話(huà)事人重點(diǎn)關(guān)注的。

從去年開(kāi)始，在資管賽道，存量變現(xiàn)也成為其中一個(gè)較為熱門(mén)賽道之一，各大國(guó)企央企也成為了賽道里面的核心戰(zhàn)隊(duì)。

前有萬(wàn)科全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)變現(xiàn)超過(guò)200億，后面華僑城直接甩賣(mài)了多個(gè)五星酒店，國(guó)央企軍團(tuán)為了緩解資金壓力，在大宗交易方面也變得非常主動(dòng)了。

當(dāng)前階段，國(guó)央企正在形成"處置-盤(pán)活-升級(jí)"的閉環(huán)管理能力。據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，2023年，2024年國(guó)企主導(dǎo)的大宗交易占比已達(dá)58%，這一趨勢(shì)在未來(lái)3-5年仍將延續(xù)。

但需注意，單純的資產(chǎn)出售只是治標(biāo)之策，真正的破局點(diǎn)在于通過(guò)交易實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式重構(gòu)，全流程的資管進(jìn)階也是如今大的思考方向。

隨著國(guó)內(nèi)外大型財(cái)團(tuán)的進(jìn)駐，國(guó)內(nèi)很多資產(chǎn)標(biāo)底也都同時(shí)接觸很多買(mǎi)家，不管是傳統(tǒng)的國(guó)內(nèi)煤老板還是國(guó)外的基金團(tuán)隊(duì)，如今國(guó)內(nèi)的存量交易賽道處于井噴。

特別是這幾年地產(chǎn)下行，很多企業(yè)高層似乎對(duì)資產(chǎn)變現(xiàn)變得急迫了一些，都想落袋為安，因此這也給其中的交易環(huán)節(jié)增添了不少的風(fēng)險(xiǎn)。

近期地產(chǎn)一品塘也接觸了一些房企高層，特別是近期對(duì)于大宗交易方面也詳細(xì)做了一些調(diào)研，這里面的水還是很深的，一不小心就中招了。

其典型的就是海外包裝的一些資本大佬，買(mǎi)方利用急售心理，要求以"市場(chǎng)比較法"替代"收益法"估值，壓低報(bào)價(jià)。

另外一個(gè)方面，這些看起來(lái)實(shí)力雄厚的買(mǎi)方縮短盡調(diào)周期（從90天壓縮至30天），利用"現(xiàn)狀交付"條款轉(zhuǎn)嫁缺陷風(fēng)險(xiǎn)。

近期值得關(guān)注的是，小編也在地產(chǎn)圈了解了一番，大宗交易的騙局真的已經(jīng)來(lái)了，已經(jīng)有房企大佬中招被騙。

首先這位買(mǎi)家包裝成境外資本組團(tuán)，名片跟網(wǎng)址都有可查，主動(dòng)跟一些第三方中介聯(lián)系要重金購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)，并且看起來(lái)話(huà)術(shù)非常懂行。

在融資、銷(xiāo)售均持續(xù)承壓的背景下，行業(yè)流動(dòng)性壓力仍然較大，而臨近年末，房企也進(jìn)入了傳統(tǒng)的支付高峰，償還大量到期債務(wù)的同時(shí)，還有工程款等大額支出。

如今，及時(shí)出售資產(chǎn)，是企業(yè)回籠資金、減輕現(xiàn)金流壓力的主動(dòng)選擇，也是企業(yè)以行動(dòng)表示自身對(duì)資金安全的重視。

如今市場(chǎng)上商辦資產(chǎn)急于變現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商老板還是非常多的，這些騙子也是完全看中了這一點(diǎn)，整體騙局就從“急”字開(kāi)始了。

剛開(kāi)始接觸時(shí)候，如果賣(mài)家會(huì)讓買(mǎi)家先報(bào)價(jià)，這個(gè)時(shí)候買(mǎi)家會(huì)出一個(gè)高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格吸引賣(mài)家注意，并且一再?gòu)?qiáng)調(diào)希望可以見(jiàn)到公司一號(hào)位，因?yàn)闀?huì)提到近期很多類(lèi)型標(biāo)地都已經(jīng)到了合同階段了。

接著如果見(jiàn)了公司一號(hào)位，買(mǎi)家就開(kāi)始闡述一套自家的定制流程，相對(duì)其他買(mǎi)家似乎更加簡(jiǎn)單高效一些，付款周期也比較快。

其中這個(gè)流程里面提到了一個(gè)重要的方案，就是買(mǎi)家希望賣(mài)家能出一份國(guó)企背書(shū)的保函，這樣方便資金流程，特別是境外資金。

保函是一種書(shū)面承諾，通常由銀行或擔(dān)保公司出具，承諾在特定條件下（如債務(wù)人違約）代債務(wù)人履行債務(wù)或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

對(duì)外擔(dān)保則是指中國(guó)境內(nèi)機(jī)構(gòu)（包括國(guó)企）以保函等形式向境外機(jī)構(gòu)或境內(nèi)的外資金融機(jī)構(gòu)提供的擔(dān)保。因此，保函屬于對(duì)外擔(dān)保的一種形式。

保函也是需要收費(fèi)的，履約保函費(fèi)用在0.5%-3.5%左右，根據(jù)資質(zhì)、格式、公司實(shí)力、國(guó)企還是民企等因素決定；

很多老板會(huì)覺(jué)得人家海外資本，也是組團(tuán)的形式，就放松了警惕，覺(jué)得開(kāi)一個(gè)保函也是正常的金融流程。

可萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，如今騙子直接拿著這個(gè)保函可以境外融資跟貸款，那么這個(gè)開(kāi)具保函的單位肯定也是有風(fēng)險(xiǎn)的。

現(xiàn)在騙子真的是無(wú)處不在，割韭菜都盯上了地產(chǎn)大佬們，特別是如今大宗資產(chǎn)方面，國(guó)央企似乎也進(jìn)入了清算階段，各種資產(chǎn)都在變現(xiàn)。

小編最后也總結(jié)一下騙子整體流程的四部曲：第一步：通過(guò)各種關(guān)系網(wǎng)絡(luò)+第三方找到頭部區(qū)域一把手，后面就開(kāi)門(mén)見(jiàn)山聊到自家的資產(chǎn)情況。

第二步：把國(guó)內(nèi)國(guó)外的投資環(huán)境分析的頭頭是道，對(duì)國(guó)內(nèi)的投資環(huán)境比較看好，反復(fù)強(qiáng)調(diào)目前公司資金情況也非常良好。

第三步：非常迅速的直接聊收購(gòu)的項(xiàng)目，拿資料，報(bào)價(jià)也非常豪爽，并要求直接見(jiàn)企業(yè)一號(hào)位。

第四步：開(kāi)始談判階段，定金也非常爽快（第三方平臺(tái)支付),但是提出務(wù)必要提供一份國(guó)企背書(shū)的銀行保函，核心對(duì)外輸出邏輯是需要保函境外資金流入國(guó)內(nèi)方便。

第五步：等保函下來(lái)，買(mǎi)方拿著保函去境外貸款，最后賣(mài)方去聯(lián)系進(jìn)度，這個(gè)對(duì)接人也就消失了，銀行催款債務(wù)就到了賣(mài)方，成為了冤大頭。

不過(guò)好在國(guó)企央企的風(fēng)控系統(tǒng)要強(qiáng)于民企，民企老板也容易腦袋發(fā)熱，特別是有一些富二代管理的一些家族資產(chǎn)，也很容易被騙子盯上。

國(guó)央企當(dāng)前推進(jìn)"兩非兩資"（非主業(yè)、非優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)，低效、無(wú)效資產(chǎn)）剝離，部分資產(chǎn)折價(jià)變現(xiàn)需求迫切。

騙子常偽造收購(gòu)意向、虛增評(píng)估價(jià)，以"中間人費(fèi)""保證金"等名義套取資金，騙局往往呈現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化、鏈條化特征。

總而言之，很多境外資方都需要詳細(xì)落實(shí)其底細(xì)，包括近期的交易案例調(diào)查，定金也需要大額，特別是要通過(guò)對(duì)方的交談判斷其專(zhuān)業(yè)功底。

行業(yè)下行階段，進(jìn)入“大資管”確實(shí)是未來(lái)大多數(shù)房企的核心戰(zhàn)略，但是風(fēng)控系統(tǒng)還得全面跟上。

今天就聊到這里，需要補(bǔ)充的朋友歡迎留言，也感謝大家這么好看，也愿意給我點(diǎn)贊。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，14年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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