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鴻榮源觀(guān)城，位于龍華區(qū)觀(guān)湖街道4號(hào)地鐵線(xiàn)“觀(guān)瀾站”旁，從大區(qū)位來(lái)看，項(xiàng)目處于龍華六大重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)之一的鷺湖中心區(qū)，規(guī)劃為深圳市級(jí)功能中心，與北站國(guó)際商務(wù)中心構(gòu)筑龍華南北“雙中心”格局，升級(jí)“行政+科技+文化+生活”綜合服務(wù)功能，成為深圳北部新中心。

項(xiàng)目原為龍華區(qū)觀(guān)湖街道觀(guān)城第一期城市更新單元，該城市更新單元總規(guī)劃占地約38萬(wàn)㎡，總建筑面積約275萬(wàn)㎡，共分六期16個(gè)地塊開(kāi)發(fā)，其中住宅面積133萬(wàn)㎡（其中包含了公租房18.08萬(wàn)㎡，土地整備安置房1萬(wàn)㎡），其中1/2期加起來(lái)有8108套房源，包含了有商品房5602套，租賃+安置房2506套。

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項(xiàng)目更新范圍占地約81萬(wàn)㎡，總建面約410萬(wàn)㎡，涵蓋住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)、公園、歷史文化、教育、醫(yī)療、康養(yǎng)等一體，將打造成超級(jí)綜合體標(biāo)桿。

深圳獨(dú)創(chuàng)規(guī)劃超3.6km空中連廊，串聯(lián)5大公園，商業(yè)，住區(qū)、辦公、文化休閑、生態(tài)康養(yǎng)等多個(gè)特色主題環(huán)游路線(xiàn)，超23公頃的生態(tài)公園。

本次首推的08地塊，備案名：未來(lái)平方云山府，由鴻榮源集團(tuán)打造，共分3期建設(shè)，總占地面積約2.73萬(wàn)㎡，總建筑面積約37.41萬(wàn)㎡，計(jì)容建筑面積約27.51萬(wàn)㎡，容積率9.23，綠化率32.01%，共由5棟58-59層高住宅組成，其中1棟1單元住宅59F，1棟2/3單元住宅58F，3棟1單元/2單元住宅58F，4棟1/2單元寫(xiě)字樓35F，2棟是1所18班幼兒園，配建有公交首末站，總規(guī)劃1566戶(hù)，全部都是商品房。

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產(chǎn)品戶(hù)型圖

88㎡的3房2廳2衛(wèi)，設(shè)計(jì)的是豎廳南北通透格局，客廳3.3米開(kāi)間，，四開(kāi)間朝南，主臥270°無(wú)轉(zhuǎn)角飄窗，3個(gè)臥室分別做到了主臥15.63㎡/次臥7.54㎡/次臥6.96㎡（包含墻體飄窗），得房率約90%（包含贈(zèng)送），陽(yáng)臺(tái)主朝西北或東北向。

98㎡的3房2廳2衛(wèi)，1棟1單元01戶(hù)型，設(shè)計(jì)的是經(jīng)典豎廳格局，客廳3.6米開(kāi)間，3個(gè)臥室分別做到了主臥14.3㎡/次臥10.36㎡/次臥6.75㎡（包含墻體飄窗），得房率約90%（包含贈(zèng)送），東北朝向。

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98㎡的3房2廳2衛(wèi)，1棟1/2/3單元03.05戶(hù)型，設(shè)計(jì)的是經(jīng)典豎廳格局，客廳3.4米開(kāi)間，三開(kāi)間朝南，3個(gè)臥室分別做到了主臥14.3㎡/次臥10.36㎡/次臥6.75㎡（包含墻體飄窗），得房率約90%（包含贈(zèng)送），東南或西南朝向。

108㎡的4房2廳2衛(wèi)，1棟2/3單元02/1棟1單元06戶(hù)型，設(shè)計(jì)的是經(jīng)典豎廳格局，客廳3.6米開(kāi)間，四開(kāi)間朝南，動(dòng)靜分區(qū)，4個(gè)臥室分別做到了主臥16.2㎡/次臥9.24㎡/次臥7.76㎡/次臥7.32㎡（包含墻體飄窗），得房率約90%（包含贈(zèng)送），東南或西南朝向。

117㎡的4房2廳2衛(wèi)，1棟2/3單元06戶(hù)型，設(shè)計(jì)的是經(jīng)典豎廳格局，客廳4米開(kāi)間，四開(kāi)間朝南，動(dòng)靜分區(qū)，4個(gè)臥室分別做到了主臥16.5㎡/次臥9.57㎡/次臥8.58㎡/次臥7.97㎡（包含墻體飄窗），得房率約90%（包含贈(zèng)送），東南或西南朝向。

142㎡的4房2廳2衛(wèi)，1棟1單元02戶(hù)型，設(shè)計(jì)的是經(jīng)典豎廳格局，客廳4.7米開(kāi)間，四開(kāi)間朝南，4個(gè)臥室分別做到了主臥24.03㎡/次臥9.99㎡/次臥8.99㎡/次臥7.6㎡（包含墻體飄窗），得房率約90%（包含贈(zèng)送），東南朝向。

各項(xiàng)配套成熟

項(xiàng)目地處龍華觀(guān)瀾，但提起觀(guān)瀾，大家的印象都是片區(qū)面貌比較陳舊，交通特別擁堵，不過(guò)這些年隨著觀(guān)瀾不斷發(fā)展，各方面都取得不錯(cuò)的進(jìn)展。

首先規(guī)劃方面，因?yàn)榇鬄硡^(qū)+先行示范區(qū)雙重政策利好疊加，“龍華中心”成為重點(diǎn)規(guī)劃三個(gè)城市核心區(qū)之一，而觀(guān)瀾作為龍華發(fā)展的重中之重，除了是龍華區(qū)政府的所在地之外，還擁有龍華行政文化中心、九龍山數(shù)字城等疊加板塊概念，產(chǎn)業(yè)、舊改、交通、教育等發(fā)展也是一直位于龍華前列。

產(chǎn)業(yè)方面，超百億元打造梅觀(guān)科技創(chuàng)新走廊，助力龍華“智造”再升級(jí)，還有76萬(wàn)㎡的華為進(jìn)駐利好，富士康、順絡(luò)電子、海目星科技、軸心自控等一批企業(yè)發(fā)展迅速，未來(lái)給片區(qū)帶來(lái)的人口和產(chǎn)業(yè)紅利非同一般，助力觀(guān)瀾騰飛。

市政封面：區(qū)政府所在地

觀(guān)瀾是龍華區(qū)政府所在地，龍華新區(qū)成立之初，便確定新區(qū)政府選址觀(guān)瀾，定位行政科技文化中心。政府新址一般都選擇在最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貛В歉鞣N行政文化配套最齊聚的地方。

根據(jù)規(guī)劃，龍華區(qū)政府旁將落成四大文體中心——市政圖書(shū)館（在建中）、觀(guān)湖美術(shù)館、觀(guān)湖文化體育中心（在建中）和鷺湖三館一院（圖書(shū)館、群藝館、文化館、大劇院均已開(kāi)建）。待這些市政配套建成后，觀(guān)瀾的城市面貌、居住品質(zhì)都會(huì)躍升一個(gè)臺(tái)階。

交通方面，首推地塊距離4號(hào)線(xiàn)延長(zhǎng)線(xiàn)觀(guān)瀾站約500米，下地鐵走大概6-8分鐘可到現(xiàn)場(chǎng)，交通挺便捷，且周邊學(xué)校、商業(yè)、醫(yī)療等配套都不錯(cuò)，基本上都在步行15分鐘的范圍內(nèi)，

雙軌：本案直線(xiàn)約500米即達(dá)4號(hào)線(xiàn)觀(guān)瀾站、有軌電車(chē)新瀾站，可實(shí)現(xiàn)雙軌出行，地鐵10站即達(dá)深圳北站，16站即達(dá)福田CBD，橫縱貫穿深圳，連接外環(huán)光明、龍崗、鹽田等其他核心區(qū)。

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教育方面，根據(jù)2023年龍華教育局學(xué)區(qū)劃分，小學(xué)學(xué)區(qū)劃分在觀(guān)瀾中心學(xué)校小學(xué)部，初中學(xué)區(qū)劃分在觀(guān)瀾中學(xué)

△觀(guān)瀾中學(xué)

商業(yè)方面，項(xiàng)目自帶壹方系列商業(yè)，200米百佳華廣場(chǎng)、4公里內(nèi)從容抵達(dá)，觀(guān)瀾天虹、觀(guān)瀾湖新城MH Mall等繁華商圈環(huán)繞，未來(lái)鴻榮源百萬(wàn)舊改計(jì)劃打造約63萬(wàn)㎡大型商業(yè)綜合體，約20萬(wàn)㎡商業(yè)加碼，打造區(qū)域潮流風(fēng)向地標(biāo)，創(chuàng)造理想生活的煙火氣。

文娛方面，樓下即是錦山公園，約2KM內(nèi)松元公園、觀(guān)瀾老街公園、大步巷南公園、深圳民法公園、馬壢社區(qū)公園、觀(guān)城社區(qū)公園6大公園環(huán)伺，生態(tài)自然環(huán)抱，悅享生活詩(shī)意

2公里內(nèi)即可抵達(dá)各大人文藝術(shù)場(chǎng)館，例如深圳觀(guān)瀾美術(shù)館、龍華圖書(shū)館、觀(guān)湖文化藝術(shù)體育場(chǎng)館、全能的文化體育新地標(biāo)—觀(guān)瀾文化體育中心（在建中）、龍華人文四館（在建中）等，感受歷史文脈新生，用人文凝固過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)。

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2025年深圳樓市預(yù)測(cè)：政策松綁與分化加劇下的購(gòu)房指南
一、政策松綁：史上最寬松時(shí)代來(lái)臨
1. 限購(gòu)放開(kāi)：繼非核心區(qū)取消限購(gòu)后，核心區(qū)（福田、南山等）或允許外地戶(hù)籍購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)1套，深圳家庭可增購(gòu)1套，甚至大戶(hù)型限購(gòu)可能率先解除。
2. 首付與利率創(chuàng)新低：首套房首付比例或降至1成，二套1.5成；房貸利率有望從3字頭降至2字頭，公積金貸款額度同步提升。
3. 稅費(fèi)減免：首套房稅費(fèi)或全面取消，二套契稅低至1%-2%，進(jìn)一步降低交易成本。
二、市場(chǎng)分化：核心區(qū)反彈，非核心區(qū)承壓
1. 核心區(qū)領(lǐng)漲，豪宅成“硬通貨”
南山、福田、寶中等核心區(qū)因稀缺性和高凈值人群聚集，房?jī)r(jià)止跌回升。例如，南山科技園、福田百花片區(qū)等教育資源優(yōu)質(zhì)的區(qū)域，部分樓盤(pán)漲幅已達(dá)10%-20%。豪宅市場(chǎng)更是火爆，龍崗深鐵閱云境等項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即“日光”，高凈值人群通過(guò)購(gòu)置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對(duì)沖通脹壓力。
2. 非核心區(qū)以?xún)r(jià)換量
龍崗、坪山等區(qū)域因供應(yīng)過(guò)剩，房?jī)r(jià)或繼續(xù)下跌10%-15%。購(gòu)房者更傾向選擇地鐵沿線(xiàn)新房（如14/16號(hào)線(xiàn)），避開(kāi)工業(yè)區(qū)密集板塊。
3. 土拍市場(chǎng)回暖
隨著市場(chǎng)信心恢復(fù)，房企拿地積極性回升。2025年首宗龍崗宅地溢價(jià)70.4%成交，預(yù)示核心地塊將成爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。
三、供需新格局：保障房分流與剛需機(jī)會(huì)
1. 新房供應(yīng)激增
一季度24個(gè)新盤(pán)入市，供應(yīng)超8700套，核心區(qū)新盤(pán)因限價(jià)放松或突破歷史高位。
2. 保障房沖擊剛需市場(chǎng)
共有產(chǎn)權(quán)房和人才房以周邊商品房6-8折的價(jià)格分流需求。例如，寶安中心區(qū)人才房均價(jià)5.05萬(wàn)/㎡，性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)顯著。
3. 購(gòu)房邏輯轉(zhuǎn)變
自住需求主導(dǎo)下，“品質(zhì)+地段”成核心指標(biāo)。新房選擇優(yōu)先國(guó)企項(xiàng)目（防暴雷），二手房關(guān)注“滿(mǎn)五唯一”房源以降低稅費(fèi)。
四、風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇：理性入市的三大原則
1. 警惕流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：非核心區(qū)房產(chǎn)持有周期建議5年以上，避免短期套現(xiàn)壓力。
2. 關(guān)注政策時(shí)效性：房產(chǎn)稅試點(diǎn)可能落地，持有多套房需預(yù)留資金應(yīng)對(duì)。
3. 把握窗口期：2024年底至2025年初為政策密集期，核心區(qū)筍盤(pán)去化加速，剛需可擇機(jī)“低價(jià)上車(chē)”。
總結(jié)：2025年深圳樓市的關(guān)鍵詞
分化（核心區(qū)回暖 vs 外圍調(diào)整）、寬松（政策全面松綁）、理性（自住心態(tài)主導(dǎo)）。對(duì)于投資者，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍是首選；剛需則可借保障房政策紅利，或瞄準(zhǔn)地鐵沿線(xiàn)性?xún)r(jià)比新盤(pán)。