2021年后房價的持續(xù)下跌，讓國人經歷了近十年以來最大規(guī)模的一次資產縮水。

有人剛買完房還不到兩年，同樣的在售房源價格已經低了100萬；也有人買在高點，不僅趕上了高房價還趕上了高利率，現(xiàn)在不僅房價砍半，利息還多一倍；而最慘的要屬那些在非核心區(qū)高杠桿上車的購房人群，有的甚至出現(xiàn)了房屋市值抵不過剩余貸款的倒掛現(xiàn)象。

一生努力要強愛置業(yè)的中國人，再一次栽在了曾被視為“財富增長引擎”的房地產上。

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年9月，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體呈略降態(tài)勢，同比漲幅持續(xù)回落——這就是最新一輪房產危機的起點。

但在此前，全國房價連續(xù)上漲了76個月，長期且大幅增長的房價強化了老百姓對于“買房即增值”的認知。同時，互聯(lián)網與新興科技產業(yè)的快速崛起，在短時間內造就了一批“財富新貴”。又因投資渠道有限，房產便成為了普通家庭財富積累的主要方式，而這也符合當時大部分人的認知，就如85后購房者張?zhí)}所說，“買房還能有錯了？”

2019年，即便知道1.5萬/平米的單價，已經高出其所在東部某沿海城市的房屋建筑成本兩倍以上，張?zhí)}還是以105萬總價買下了一套70平的次等學區(qū)房。

結果第二年，那里的房價就在“穩(wěn)中有降”的趨勢中緩緩滑落。那時的張?zhí)}還心存僥幸，“我單價1萬5的房子它還能跌倒1萬嗎？”

又過一年，單價降至1萬。張?zhí)}還沒認清形勢，“我100萬（的房子）它再差能跌到50萬嗎？”

今年3月，張?zhí)}將房子掛牌55萬，無人帶看，甚至整個小區(qū)在近半年內都沒有成交。而她這套房的貸款還剩44萬，首付、利息全打水漂。

而這種情況還出現(xiàn)在全國無數(shù)個“張?zhí)}”身上。

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一次本以為萬無一失的投資決策失敗，換來數(shù)十年的勞動成果作廢。難以承受的失利者到社交網絡上發(fā)出自己的故事，下面更多更慘的回復能讓他在一些短暫的瞬間得以些許撫慰——知道大家都在經歷，自己并非唯一的“倒霉蛋”在此時是很重要的。

但這些聊以自慰的表象無法解決生活中的具體矛盾，錢就是沒了，當初買房的決策者就是會被指責的，生活質量也注定是下降的……

關于房價下跌，理論層面有很多解讀，比如“經濟周期調整”“系統(tǒng)性調整”等宏大詞匯，由普通個體承擔了最為具體的后果。

買房還能有錯了？

2019年張?zhí)}買房前有幾個想法——

“第一，我想攢錢，我認為房子是保值的投資，當時的認知”；

“第二，可以把我媽的養(yǎng)老金全騙過來，她不至于去搞傳銷，也不至于去買保健品把自己吃壞了，我覺得她留著肯定得瞎買，還不如我瞎買，房子還能有錯了？房子還能不行？”

“第三，每個月3000塊錢的房貸，我至少能存下這3000塊錢，要不也就吃了喝了”；

“第四，當時認為我絕不可能留在北京，回去以后也不想守著我媽住，我就買一小房子離我媽遠遠的，我想買學區(qū)房，覺得學區(qū)房不會貶值。”

所以，剛攢了幾年錢的張?zhí)}抱著儲蓄和理財?shù)乃悸罚ㄏ铝藮|部某沿海城市那套一樓帶院子的2000年前的二流學區(qū)房。55萬首付，50萬貸款。其中首付里的50萬，是她從母親那兒套來的養(yǎng)老金，但房子跟母親分屬在城市兩端。

根據(jù)房地產市場數(shù)據(jù)，2018年為全局性房價高點，之后的2019年為“量穩(wěn)價緩”之年，交易規(guī)模接近高峰。所以那年張?zhí)}在房產交易大廳中看到的是滿滿當當?shù)娜祟^和一條條長隊。還在攀升的房價和火熱的交易市場并未顯露出絲毫頹勢，也沒有給購房者任何提醒。

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蕭逸的購房時間比張?zhí)}早一年，在2018年下半年。那時蕭逸想結婚，也剛賣掉一家公司，手上資金充足，另外，他看著廣州的房子從2014開始一路走高，看中的樓盤均價從4萬漲到6萬，在當時的漲勢下，蕭逸覺得再不買就買不起了。

于是，他選中了一個位于廣州老城區(qū)中難得的新樓盤，新房精裝修、有學區(qū)、四通八達，總價640萬。因為想留部分資金再投資，外加對自己的收入比較有信心，所以蕭逸選擇了高杠桿購房，首付200萬，貸款440萬。

在房地產正火熱的2018年，1995年出生的蕭逸在貸款征信上可謂毫無優(yōu)勢——年齡小，名下無資產，之前自己創(chuàng)業(yè)，工資流水只有10個月，連信用卡都沒有，因此蕭逸的貸款利率被上浮到了6.45%左右，最初房貸每月要還2.6萬，其中2.15萬是利息。

在蕭逸買房后的三年內，這個樓盤的單價還在上漲，他記得在2021年，樓上一戶的成交單價是7萬多一點。所以，在一段時間內，蕭逸覺得自己的買房決策并無問題。

Era在買下北京豐臺的那套頂樓老破小時，也曾以為躲過了房價高點。

2022年4月，Era與愛人剛結婚一個月，兩個北漂青年需要一個屬于自己的小家，至少能夠養(yǎng)貓自由，不會再因此受房東牽制。還有很重要的一點，他們不想錯過這樣一次能被雙方父母提供大額資金支持的機會。

在兩人通勤的折中區(qū)域，兩人看中了一套全南向的小兩居，建于1994年的6樓頂層，“臥室多寬，窗戶就有多寬，再加上頂層沒有啥遮擋，覺得臥室很大，一進去很亮堂。”還沒看幾套房的年輕人一下就被滿屋子的陽光征服了。

這套掛牌319萬的67平兩居室，最終以315.5萬總價成交，單價4.7萬。首付155萬，貸款160萬。

擁有新家的喜悅持續(xù)了一年多，在這期間，小區(qū)的房價還有所攀升，高時，掛牌價能到5萬冒頭。

去年初，Era懷孕了，她意識到當初匆忙買下的這套小房子，承載不了他們有娃后的復雜生活，光是安置來照顧孩子的老人就已經是一個問題。她想換套大的。

但當她再打開房屋交易軟件時，看到的是一路下滑的房價。去年11月，這套小房子迎來了新的小主人，而它的單價已經降到了3.7萬。

今年2月，Era想用AI幫她測算一下?lián)Q房成本，而DeepSeek的結果顯示，她的這套房子已經虧了115萬。

“再不賣，這房子就會成為一個負資產”

張?zhí)}老家所在的東部沿海城市比北上廣深等一線城市的房價更早顯現(xiàn)出頹勢。在她買完房的第二年，2020年，房價就已開始下滑；2021年，疫情全面爆發(fā)，她發(fā)現(xiàn)這個小區(qū)已經完全沒了成交；2022年，她決定把這套房子掛出去，原價肯定賣不出去，她掛了85萬。因為，她在北京買房了，急需回籠資金。

北京的房子30多平，240萬，其中20萬仍然來自母親的養(yǎng)老金，有100萬來自親戚朋友的借款。張?zhí)}用石墨文檔做了一張大表，里面記錄了她的所有“債主”和相應欠款。在之后的幾年中，張?zhí)}形容自己是在“頭拱地”地掙錢。

85萬的售價掛了半年，毫無進展，有一天張?zhí)}突然接到了一個自稱房產中介店長的電話，他很不客氣地讓張?zhí)}把房源信息從網上撤下來 ，“這價沒人看。”

這通電話是讓張?zhí)}正確認識到當時形勢的第一個提示，雖然讓她很不爽。但也讓她發(fā)現(xiàn)，正幫她賣房的中介跟當初帶她買房的中介是同一個人，對方可能出于對她高價買房的愧疚或不好意思，沒有及時向她傳達真正的房價走勢，也使她錯失了機會。

那套房子就一直出租著，一月1800元，剛好夠它的貸款利息。這期間張?zhí)}仍對其抱有一絲殘存的希望，“它100萬再差能跌到50萬嗎？”“萬一當?shù)匚穆没鹆四兀俊?/strong>曾經租客問她56萬賣不賣，張?zhí)}一口回絕了。

又過了兩年，張?zhí)}“認知終于提高了”，認定那套房子已經是一個壞資產，要抓緊賣。她行動了。為了跟新中介建立信任，她先給對方轉了200元紅包，還承諾成交后額外給對方2%的提成。

中介態(tài)度肉眼可見變得積極，好房寶等各種賣房手段都上了，也有人陸續(xù)看房并出價。那時張?zhí)}的心理價位已經降到了65萬，但就在即將以60萬的價格成交時，買家跳單買了一個新盤。

事后中介告訴張?zhí)}，“姐，現(xiàn)在都買新盤，沒有人買二手房了，咱這雖然是學區(qū)，但也不是最好的學區(qū)，現(xiàn)在最好的學區(qū)都空著。”

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蕭逸也意識到了危機。

2023年11月9日，廣州正式印發(fā)實施《廣州市建筑工程容積率計算辦法》，規(guī)定，將住宅套內半開敞空間半計容的比例由原不超過套內建筑面積的15%放寬至20%，并允許設置一個滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽臺，不限制其進深，高品質住宅的上限還可適當提高。

其中半開敞空間指的是陽臺、入戶花園或者設備平臺等。這部分的半計容比例提高后，廣州新房的得房率將進一步提高，最高可以達到140%。

知道這一消息后的蕭逸還暗中安慰過自己，“送的都是陽臺，送的都是飄窗”，直到去年8月，他跟同事去看了幾套“新規(guī)房”，立馬就繃不住了。“去了之后你會發(fā)現(xiàn)原來陽臺是可以直接封掉的，都是實打實的面積，哪怕它就是飄窗，那也是你家的飄窗對不對？”

給他沖擊力最大的一套房子，掛牌面積69平，三室兩廳，使用面積近100平，總價180萬，“朝向也好，交通也好，只跟我隔了一兩公里，但它的價格是我的一半，面積還大那么多，這就很過分了。”蕭逸的房子屬于“老規(guī)房”，100平的建筑面積，使用面積只有70多平。

看過幾套后，蕭逸就再也沒有供這套房的心情了，更何況每月2萬多的房貸中有一半多是利息，這更降低了這套“老規(guī)房”的性價比。

房價的波動并不是蕭逸糾結的點，就算跌回4萬他也能接受。但他不能接受的是“它房價跟我一樣，但是面積大我一倍。”

他做了一個比喻，“你左手拿著一臺iPhone，右手也是一臺iPhone，但一個是1TB版本的，一個是256G的，兩個價格一樣的情況下，肯定是選擇1TB的。”

于是，蕭逸迅速啟動了賣房計劃。他以同小區(qū)同戶型最低價掛出房源信息，很快，在去年10月就成交了，售價405萬。蕭逸算了下，加上虧掉的首付和這幾年還的利息等，總虧損接近400萬。但如果再不賣，這房子就會成為一個負資產，連剩余的398萬房貸都無法覆蓋。

這幾年，北京的房價也降了。張?zhí)}算了下，北京的房貸、老家的房貸，再加上之前買房借的錢，她現(xiàn)在還欠180萬。“如果我現(xiàn)在把北京的房180萬賣了，我就算平賬了，也就是說我用這5年的艱苦奮斗追上了房地產的跌落，換來了跟我在家躺著啃老一樣的下場，甚至我媽這70萬利滾利還能再有點是吧？”

“我接受它漲不了了”

從背上房貸的那一刻起，張?zhí)}就開始“頭拱地”地掙錢了。當時她還在一家互聯(lián)網大廠任職，在原本已經高負荷的工作之外，她還接著兼職。

她記得有一年自己下單了一盒丹東草莓，因為不在家，快遞被放進了小區(qū)的驛站，驛站開到晚上10點。但那段日子，張?zhí)}沒有一天能在驛站關門前趕回來。等她終于把這盒草莓取出來的時候，發(fā)現(xiàn)它們都已經長毛了。那一刻，她覺得好心酸，哭笑不得。

買了北京的房子之后，張?zhí)}告訴母親自己借了100萬，第二天，她單身多年的母親跟她說，自己一晚上沒睡，“要不然我去找個老頭嫁了，把這房子賣了，我去住人老頭家。”張?zhí)}母親的房子在當?shù)刈詈玫膶W區(qū)內，想必比她那個二流學區(qū)房好賣。

張?zhí)}很驚訝，也第一次意識到原來母親對她借錢這件事有如此大的壓力，之后她再也不敢跟母親提起相關的事兒了。只是每天早出晚歸不睡覺地掙錢，寫稿，一天寫一萬字。

今年3月，她又接到了老家房產中介店長的電話，對方告訴她，就在她的房子周圍，正在起一個新盤，“之前只是規(guī)劃，現(xiàn)在蓋到第五層了，全蓋起來以后會擋您家亮。”張?zhí)}的房子在一樓，“現(xiàn)在來看房的人還意識不到這件事兒，但很快人家來看房的體驗就會變差了，所以你得抓緊賣了。”

“給我掛55萬。”張?zhí)}這次是真的緊張了起來，心想50萬成交也好，即便也是賠錢的。但她再次發(fā)現(xiàn)了一個問題，就是這個新盤的信息之前中介沒跟她說過，“我跟他說提2個點，他也不想把這價落的太低了，他還跟我這休戚與共，息息相關了。”

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還沒下定決心賣房的Era，為盡量降低損失，只能瘋狂地提前還貸。當然，這個計劃從她剛買完房看到手機銀行APP里的房貸利息幾乎跟本金一樣多時，就已經開始了，只不過，發(fā)現(xiàn)房價下跌后，更加速了她的還款節(jié)奏。

“到去年手里有2萬塊錢都要提前還款，也就還兩三期，那也還，縮短還款年限。即使在我懷孕的時候，手頭的錢都存得很少，有的時候連5000塊錢都沒有，基本上都用來還房貸了。”只到了孕晚期，Era才留了3萬塊錢應急。

Era夫妻倆為此將生活成本降到了最低，“我老公一個月也就花兩三千，我這邊單位有食堂也不怎么花錢，可能我去年最大的支出就是產檢了。”

過去這兩三年，Era提前還了約90萬貸款，除了兩人的工資外，一部分是她懷孕后父母貼補的生活費，一部分來自老公兩次被裁的賠償金。所以，Era先生工作的不穩(wěn)定性更加劇了她們的憂慮。

產假期間，Era住在公婆家，近期她們就要搬回自己的小房子了。3只貓，1對反感貓的公婆、1個需要全方位照顧的嬰兒，外加1對要晚上8點后才能到家的年輕夫妻，在一個沒有客餐廳的小兩居里，Era一想就頭疼。

但她現(xiàn)在并沒有換房的魄力，“怕買了之后房價繼續(xù)跌怎么辦？而且如果要換房，我們這個房子肯定得先賣出去，賣出到買入中間，如果房價波動，我們承受的壓力會比較大。”

雖然沒有人說，但房價下跌的壓力一直籠罩在這個家庭里。Era總忍不住去刷房產交易APP，越看越emo，陷入對當初草率買房的無限懊悔；而不善表達的老公，一到家就扎進房間打游戲，那是他唯一的放松方式。兩人很少會聊起房子的事情，就連其他方面的溝通也在減少。

沒有什么好辦法，Era準備回京后先租一個房子過渡。

在長期收到“小區(qū)無成交”的這類消息后，張?zhí)}的心理預期已經被拉到了低點，或者說，意志已經被消磨殆盡，“但凡還能有一點辦法，可能都會想我是不是還能再等等，我現(xiàn)在知道它漲不了了，我接受它漲不了了。”

4月，她把掛牌價調到了45萬，這是她最后的底線，因為這套房的貸款還剩44萬。

而北京這套房，雖然跌了，但她并不想賣，那是她的精神寄托。“這房子至少還能住。每個月交房租的漂泊孤苦無依的生活太難了，不想繼續(xù)那么過了。”

當初買房借錢時拉的債主清單，已經在她這5年“頭拱地”地搞錢中，逐漸被標滿了還款后的綠色，只剩下8個人名例外，其中包括她媽。

老家的房子也終于在她“破釜沉舟”式的降價中迎來了買家，成交價45萬，平了她的貸款。

不過張?zhí)}并不后悔買這兩套房，她說那是她當初認識不到位的必然結果。“我雖然沒跑過大盤，大家也都一樣，我還通過自己的努力追上大盤了。我這些年雖然一分錢沒掙，可是我也吃了喝了，我也長大了，該有的我也都有了，我也沒耽誤啥，我倒是沒為這兩個房子虧待過自己，沒有少吃過一口。你要說我為這兩個房子有什么委屈的話，那就是我不想接的活我都接了，咬著牙我也干，誰找我干嘛我都聽聽，您有何高見，您有什么好活？”

（應受訪者要求，張?zhí)}、蕭逸為化名）

本文來自微信公眾號“后浪研究所”，作者：巴芮、薇薇子，36氪經授權發(fā)布。