觀點(diǎn)網(wǎng) 4月25日下午，信達(dá)地產(chǎn)召開2024年度業(yè)績說明會(huì)，信達(dá)地產(chǎn)總經(jīng)理宗衛(wèi)國、獨(dú)立董事仲為國、財(cái)務(wù)總監(jiān)周慧芬、董事會(huì)秘書鄭奕線上出席了會(huì)議，就2024年經(jīng)營情況，以及2025年市場(chǎng)形勢(shì)、經(jīng)營思路等問題進(jìn)行交流。

如果將2021年視作房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，信達(dá)地產(chǎn)在2021年至2023年，營業(yè)收入雖逐年減少，卻仍維持在百億元以上的水平。在這三年，信達(dá)地產(chǎn)營業(yè)收入分別為221.05億元、182.48億元、114.2億元。同期，利潤表現(xiàn)也均為正向。

但在2024年，信達(dá)地產(chǎn)的營業(yè)收入同比減少29.7%，僅為80.28億元，這也是該公司自2016年?duì)I收破百億達(dá)115.7億元之后，首次跌落至雙位數(shù)。

顯然，市場(chǎng)的裹挾之下，信達(dá)地產(chǎn)并未能走出獨(dú)立行情，并在2024年由盈轉(zhuǎn)虧。數(shù)據(jù)顯示，該公司2024年實(shí)現(xiàn)凈利潤-8.09億元，較上年同期6.02億元下降234.41%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤-7.84億元，較上年同期5.05億元下降255.12%。

可以說，這是信達(dá)地產(chǎn)近年來的低谷。作為中國信達(dá)涉房類不良資產(chǎn)開發(fā)管理業(yè)務(wù)平臺(tái)，信達(dá)地產(chǎn)也一同參與房企項(xiàng)目紓困，被視作救援力量，如今其自身也迎來市場(chǎng)挑戰(zhàn)。

代建走弱

對(duì)于業(yè)績出現(xiàn)虧損的主要原因，信達(dá)地產(chǎn)此前曾解釋稱，一方面公司部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及財(cái)務(wù)性投資出現(xiàn)減值跡象，將計(jì)提減值準(zhǔn)備，計(jì)提金額同比有所增加。

數(shù)據(jù)顯示，信達(dá)地產(chǎn)2024年度擬計(jì)提資產(chǎn)減值損失14.2億元。其中，債權(quán)投資計(jì)提信用減值7.86億元，存貨計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備5.95億元，應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款根據(jù)賬齡和單項(xiàng)重大等共計(jì)提壞賬準(zhǔn)備3014.37萬元，投資性房地產(chǎn)計(jì)提減值974.16萬元。預(yù)計(jì)減少公司2024年度歸屬于上市公司股東的凈利潤12.56億元。

另一方面，受市場(chǎng)環(huán)境等影響，公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入和毛利率，均較2023年度有所下降。

根據(jù)此前披露的經(jīng)營計(jì)劃，信達(dá)地產(chǎn)預(yù)計(jì)2024年實(shí)現(xiàn)簽約銷售額150億元，回款額140億元；計(jì)劃新開工面積86萬平方米，計(jì)劃竣工面積230萬平方米。

實(shí)際上，這一目標(biāo)的制定已經(jīng)較2023年有所下調(diào)。據(jù)悉，信達(dá)地產(chǎn)在2021年、2022年、2023年分別實(shí)現(xiàn)銷售金額325.18億元、224.18億元、195.05億元，對(duì)應(yīng)回款金額312億元、225.41億元、207.28億元。

銷售表現(xiàn)連年下滑，信達(dá)地產(chǎn)也逐步調(diào)整年度目標(biāo)，只是市場(chǎng)形勢(shì)仍是超出公司預(yù)期。

從2024年的實(shí)際情況來看，該公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額82.69億元，回款金額82.09億元；新開工面積74.70萬平方米，竣工面積267.23萬平方米。

除了竣工面積超額完成之外，其余三項(xiàng)均未“達(dá)標(biāo)”，尤其是銷售額、回款額兩項(xiàng)僅完成計(jì)劃的五成多。

具體而言，代建項(xiàng)目銷售金額的減少帶來一定影響。2021年至2023年，信達(dá)地產(chǎn)的代建項(xiàng)目銷售金額分別達(dá)6.7億元、57.8億元、68.1億元，逐年上升，占總銷售金額的比重也由2.06%增加至34.91%。

而在2024年，代建項(xiàng)目銷售金額出現(xiàn)大幅減少，僅為11.62億元，降幅達(dá)82.9%，占總銷售金額的比重也腰斬至14.05%。

同步減少的還有代建項(xiàng)目銷售面積。2024年，信達(dá)地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積47.57萬平方米，其中合作項(xiàng)目權(quán)益銷售面積17.63萬平方米，代建項(xiàng)目銷售面積7.32萬平方米。代建項(xiàng)目銷售面積占比由此前一年的28.67%下降至15.39%。

相對(duì)應(yīng)的，合作項(xiàng)目權(quán)益銷售表現(xiàn)雖然也隨市場(chǎng)走勢(shì)出現(xiàn)下降，但在信達(dá)地產(chǎn)總銷售中的占比卻有明顯提升。

其中，合作項(xiàng)目權(quán)益銷售面積占比由上一年的29.61%增加至37.06%；合作項(xiàng)目權(quán)益銷售金額的占比由30.94%增加至39.71%；回款金額由32.29%增至42.43%。

合作項(xiàng)目的重要性“被強(qiáng)調(diào)”，并成為信達(dá)地產(chǎn)2024年的拓展重點(diǎn)。期內(nèi)，信達(dá)地產(chǎn)新獲取項(xiàng)目計(jì)容建筑面積144.63萬平方米，較上年增長約3%。

其中合作項(xiàng)目權(quán)益面積88.32萬平方米，較上年的67.27萬平方米增長31.3%；代建項(xiàng)目面積31.43萬平方米，上年同期為73.13萬平方米，同比減少57%。

截至2024年12月31日，信達(dá)地產(chǎn)儲(chǔ)備項(xiàng)目計(jì)容規(guī)劃建筑面積241.50萬平方米，其中合作項(xiàng)目權(quán)益面積20.96萬平方米，代建項(xiàng)目面積77.77萬平方米；在建面積484.13萬平方米，其中合作項(xiàng)目權(quán)益面積120.33萬平方米，代建項(xiàng)目面積206.44萬平方米。

拓寬來源

隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，有待盤活優(yōu)化和更新改造的存量資產(chǎn)規(guī)模龐大，需要紓困救助和修復(fù)價(jià)值的項(xiàng)目資源增多，廣大金融機(jī)構(gòu)涉房業(yè)務(wù)對(duì)于房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)的需求方興未艾。

在線上業(yè)績會(huì)中，信達(dá)地產(chǎn)董事會(huì)秘書鄭奕提到，公司強(qiáng)化集團(tuán)協(xié)同聯(lián)動(dòng)，通過協(xié)同拓展、行業(yè)并購、項(xiàng)目投資、操盤代建、聯(lián)合建設(shè)、受托管理等多種方式獲取項(xiàng)目。

據(jù)其介紹，2025年公司將繼續(xù)堅(jiān)持“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)”的穩(wěn)健經(jīng)營策略，統(tǒng)籌好做優(yōu)增量和盤活存量的關(guān)系，重點(diǎn)圍繞“拓寬業(yè)務(wù)來源、加快資金回收、加強(qiáng)能力建設(shè)、提高組織效率”，扎實(shí)開展經(jīng)營管理工作。

實(shí)際上，信達(dá)地產(chǎn)近年一直在創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式和盈利模式，希望由原來單純獲取項(xiàng)目開發(fā)利潤向開發(fā)利潤、投資收益以及代建監(jiān)管收入等多元化收入來源轉(zhuǎn)變。

除了住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，信達(dá)地產(chǎn)同時(shí)適度開發(fā)寫字樓和綜合體，參與城市更新，逐步探索長租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新業(yè)態(tài)。

就在今年3月，信達(dá)地產(chǎn)旗下的輕資產(chǎn)平臺(tái)信悅資管，聯(lián)手文科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營服務(wù)商德必集團(tuán)，加碼不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)。根據(jù)合作，雙方將圍繞商業(yè)辦公資產(chǎn)，特別是文創(chuàng)園區(qū)類產(chǎn)品展開深度協(xié)作，共同探索存量資產(chǎn)價(jià)值提升的創(chuàng)新路徑。

當(dāng)然，“轉(zhuǎn)型”的動(dòng)力除了拓寬業(yè)務(wù)和收入來源，還在于信達(dá)地產(chǎn)的債務(wù)壓力。

截至2024年末，信達(dá)地產(chǎn)的資產(chǎn)總額764.34億元，較年初826.55億元減少62.21億元；負(fù)債總額504.98億元，較年初573.83億元減少68.85億元；歸屬于母公司的所有者權(quán)益為238.39億元，較年初246.32億元減少7.93億元；資產(chǎn)負(fù)債率為66.07%，較上年度末69.43%減少3.36個(gè)百分點(diǎn)。

整體債務(wù)壓力雖有減輕，但短期來看還是相對(duì)承壓。截至期末，信達(dá)地產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債約為177.36億元，較2023年增加84.79%。信達(dá)地產(chǎn)對(duì)此表示，主要為一年內(nèi)到期的應(yīng)付債券增加。而期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅為48億元，上年末為93億元。

展望2025年，信達(dá)地產(chǎn)總經(jīng)理宗衛(wèi)國認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，強(qiáng)化做優(yōu)增量、盤活存量、提高質(zhì)量，各地去庫存舉措將加快落實(shí)，加大土地和存量商品房收儲(chǔ)力度，擴(kuò)大城中村改造，隨著政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，將有利于提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，其中一線城市、二線熱點(diǎn)城市將率先止跌回穩(wěn)，同時(shí)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，大量三四線城市仍然面臨較大的庫存壓力。

“從行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局看，行業(yè)梯隊(duì)已經(jīng)形成，房企優(yōu)勝劣汰還會(huì)加劇。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生本質(zhì)的變化，房地產(chǎn)企業(yè)要適應(yīng)新形勢(shì)。”

面向2025年，信達(dá)地產(chǎn)也制定了新的目標(biāo)：計(jì)劃銷售額105億元，回款額100億元；計(jì)劃新開工面積12.55萬平方米，計(jì)劃竣工面積120萬平方米。

就在業(yè)績說明會(huì)召開當(dāng)天，信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布了2025年第一季度報(bào)告。期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5.18億元，同比下降34.22%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為-2.09億元，虧損持續(xù)擴(kuò)大；基本每股虧損0.07元/股。

一季度，信達(dá)地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積13.64萬平方米，銷售金額24.78億元，回款金額26.84億元。報(bào)告期內(nèi)，新開工面積2.35萬平方米，竣工面積29.62萬平方米，公司無新獲取項(xiàng)目。

以此計(jì)算，銷售金額、回款金額分別完成年度目標(biāo)的23.6%、26.84%，新開工面積、竣工面積達(dá)年度目標(biāo)的18.7%、24.68%。

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