青島首個POD公園商業社區，結果首批業主搬進去沒多久，房價就開始大跳水，一平整整降了4500塊，活脫脫的青島樓市降價最狠的“跳水冠軍”！詳見：「鏈接」

▲尚嘉中心C區尚未完工

這個號稱青島“POD公園商業社區開山之作”，為啥走到了今天這步田地？POD模式，到底是新潮的商業地產趨勢，還是開發商講故事的新噱頭？

1、

尚嘉中心的前世今生

尚嘉中心不是普通的地產項目，它是一個有故事的樓盤。項目原名“三圓青島新都心”，早在2014年，就被臺灣三圓集團的子公司，三圓建設（青島）開發有限公司分兩次拍下地塊。2017年拿到了建設工程規劃許可證，大家以為終于要動工了，結果項目因為各種糾紛，直接卡殼，整整躺平了幾年。

▲尚嘉中心C區

后來上海龍峰集團接盤，雖然項目重新啟動，但工程推進依然困難重重。拖拖拉拉，直到2022年才拿到預售許可證。一個項目前期折騰了8年，青島樓市漲漲跌跌都換了好幾輪，它卻還在“預熱”，這你受得了嗎？

▲尚嘉中心A區已經交付

尚嘉中心的開發商，號稱打出“對標上海古北壹號”的高端生活配置，9萬㎡商業、3萬余㎡城市公園、1800㎡業主會所、2萬㎡空中生態園林，聽著確實挺唬人。

2、

POD模式，看上去很美

POD的全稱是Park Oriented Development，聽起來高大上，其實就是以公園為核心的商業地產開發模式。說白了，就是把“逛公園”和“逛街”揉一塊，把“住在城市綠心”變成噱頭，既滿足大家對自然的渴望，又能拉動消費，聽著像是新時代的理想城市生活。

▲尚嘉中心POD模式效果圖

尚嘉中心就照著這個路子來，號稱青島POD開山之作，規劃在項目C區打造3.13萬㎡的美學主題公園，主打兒童娛樂、微度假、主題活動三大板塊。草圖畫得很美，公園預計今年交付——但問題是，房子已經賣不動了，公園還沒交工。

▲尚嘉中心C區，待建的綠地公園現狀

看起來很創新的POD模式，確實在杭州、成都等地玩得風生水起，核心理念以城市公園、綠地等生態資源為依托，融合商業和住宅，實現生態、消費、生活的“三合一”。像杭州西溪濕地，靠濕地公園引流，周邊商業火得不行；成都麓湖美食島，湖景+餐飲，年輕人打卡不斷。公園帶來情緒價值，逛街像度假；生態引流拉動消費；綠地節約開發成本，變成了商圈，真的是把生態和商業搞出了點新意思。

▲尚嘉中心POD布局圖

可問題在于，POD這種模式吃重前期投資，也講究節奏。公園是靈魂，但尚嘉中心卻選擇了“先建房、后修公園”，等公園真正能玩的時候，樓市行情已變，買房人早就被價格勸退了。

3、

尚嘉中心的問題，不止一個

一個項目從1.7萬降到1.2萬，這不是促銷，這是打骨折。尚嘉中心的大降價，表面是市場遇冷，實則是產品硬傷太多，購房者用腳投票的結果。到底出了什么問題？

▲尚嘉中心的降價海報

首先，節奏錯誤。如果尚嘉中心一開始就先把C區的公園建起來，打造成實景體驗區，把POD的場景和生活感拉滿，哪怕房子賣貴點，也不至于今天靠降價走量。你都說“住進公園”了，結果買房人連公園影子都沒看到，誰信？

其次，時機錯位。2023年才開盤預售，彼時青島樓市已經開始步入下行期，整個大盤啟動太晚，還拿著高端配置做舊時光的夢，顯然太理想化。尚嘉中心的公園，預計2025年底完工，建好后的樓市環境，更加難以預料。

再者，尚嘉中心的A、B區，目前已經是現房，項目的容積率高、戶型拉胯、公攤太大，再加上敞開式底商模式，導致私密性和安靜度堪憂等問題，直接影響居住體驗。公園建得再好，房子住著不舒服有啥用？

▲尚嘉中心小區動線有點雜亂

最后，好概念，也得好執行，POD這套理念，在尚嘉中心的執行上太過理想化。北京、成都、杭州的POD項目，都是先從體驗入手，把人留在場景里。尚嘉中心如果也能如此，或許就不會走到今天靠降價換銷量這一步。

▲尚嘉中心的A區、B區，通過空中走廊連接

尚嘉中心的POD不是錯，錯的是節奏、是策略、是對市場的理解。住在公園里的確是好生活，但人們買的不是概念，而是落地的生活。