真正影響樓市的新政，要落地了。

2025年5月1日，住建部將正式實施《住宅項目規范》。

該規范明確了“好房子”的量化標準，包括不限于：

1）新建住宅建筑高度不超過80米（約26層）；

2）18-26層住宅容積率不高于3.1；

3）要求層高不低于3米；

4）臥室面積不小于5㎡、提高住宅隔音、噪音指標。

這些標準從空間舒適度、建筑密度、居住安全等多維度重構了住宅開發邏輯。

標志著中國房地產將從以前的“高速擴張”，全面轉型向“品質優先”。

也就是以后買商品房的人，居住舒適度會越來越高，個人猜測這也是商品房未來與保障房拉開差距的重要一點。

此外，在新政的驅動下，廣州土地市場率先作出積極響應。

廣州2025年建設用地供應計劃中，容積率2.0-3.0的地塊占比48%，同比激增21%，低密化趨勢顯著。

新規范落地后，也將對樓市產生深遠的影響，主要有幾點：

其一， 土地市場將分化，低密地塊會受追捧。

在建筑高度、容積率的限制下，廣州的低密度地塊很大可能會成為房企爭奪焦點。

而且不同區域地價會有分化的表現，核心區如天河、海珠，因土地稀缺、高

端項目集中入市以及容積率優化，地價或穩中有升。

而遠郊區如增城，受庫存高企及供需失衡影響，地價很可能仍承壓。

大概率而言，未來市場低密產品將成為主流，特別是超高層產品會逐漸減少。

關于超高層的爭議一直都有，而且市場的聲音都是負面居多。

只是不影響廣州的近幾年的超高層項目如雨后春筍般冒出來。

南都2024年的數據統計顯示，近五年間廣州40層及以上的一手住宅達到49個，近十年亮相的超100米超高層一手住宅至少上百個。

如此多的項目，使得不喜歡超高層的購房者收窄了購房選擇。

所幸，這種局面很快會被打破，未來供應都朝低密、小高層看齊，市場也會有更多選擇。

其二，開發成本上升，房企利潤承壓。

新規中無論是建筑高度、容積率受限以及層高不低于3米等要求，都意味著開發商的利潤要承壓。

如要求層高提升至3米開發商需優化結構設計并采用更高品質建材。

據克而瑞估算，層高每增加10厘米，建造成本上升1%。

疊加容積率、限高導致的土地利用率下降，房企利潤空間被壓縮。

舉個直觀的例子，提前兩個月試點新政的重慶，如今有項目已經符合新規標準，比如金茂·璞印金，其清水房單價達2.91萬元/㎡，刷新當地房價天花板。

房企成本高了，利潤上不來就只能提高房價，這也反映出成本壓力向房價傳導的趨勢。

其三，產品迭代加速，避免同質化競爭加劇。

可以預見的是，新政將倒逼房企從“高周轉”轉向“精細化”。

如今廣州市場在建筑新規的影響下，戶型使用率已經有了很大的提升。

數據顯示，廣州超過7成的新規項目三房兩衛起步門檻低于周邊常規競品，四房戶型亦有超過63%的比例，同等戶型面積壓縮10㎡至12㎡。

這就導致了很多項目做戶型時都扎堆在同個面積段競爭，項目之間同質化競爭加劇。

比如三房戶型，今年入市的項目包括保利珠江印象、云湖花城新組團、萬科理想花地·傲璟等新品，這個戶型的面積均控制在85㎡至88㎡。

好在，國家好房子規范落地后，疊加廣州的建筑新規，將為房企提供更大的發揮空間。

一方面有助于提高房企的拿地積極性，另一方面也避免市場陷入惡性價格戰，而是以品質取勝。

其四，新房可能漲價，二手市場被“背刺”，業主會加速出貨。

這次國家級好房子規范落地后，新房的建筑成本上升，利潤被壓縮了，好房子的價值會支撐房價上漲。

但同時二手市場也會被“背刺”，優勢將進一步被縮小。

這樣說吧，雖然廣州之前落地了建筑新規，房子的使用率越來越高了。

但新房使用率上去了，實際居住體驗卻并沒有一個質的飛躍，特別是在層高、噪音、容積率等指標還比不過一些二手房。

有網友直言：“容積率3.1以下，層高不低于3米，這和我2013年買的房子一樣啊”。可見如今二手房們，還是有很多優勢的。

但這一切都將在好房子新規范落地后變了，未來廣州的新房項目不僅使用率高，而且層高、噪音、密度乃至臥室的尺度都有了硬性標準。

所以說，未來的新房項目入市，一定會對現有的二手，乃至現有存量的新房造成一波沖擊，或許已經有業主在加速出貨了。

最后，我覺得這次國家新政以眾多好房子規范為標尺，是在推動房地產行業邁向品質化、可持續化。

雖然短期看，新房價格因成本可能會出現一些上漲，但長期將通過市場分化實現整體均衡。

而且對購房者來說，也是利好。未來買房會有更多更好的選擇。

對二手市場來說，接下來出讓的低密地塊，周邊的二手業主要多關注一下，特別是有置換需求的要及時出手，規避老舊房產貶值風險。