前兩天，年度批量制造地王的杭州，一天之內(nèi)又誕生了兩個板塊地王。

這兩塊宅地都在蕭山，最后分別被綠城和濱江兩家摘得，其中綠城花了31億，溢價近60%；濱江花了13.6億，溢價干到了74%。

今年不到3個月的時間里，杭州已經(jīng)3次刷新了單價地王紀錄，地價從6字頭兩連跳漲至8字頭。

更恐怖的是，杭州地王的刷新頻率：

8年——94天——60天——3天

杭州土地市場如同壓抑已久的火山一般，瞬間噴發(fā)，驟然沸騰。

待到綠城、濱江兩家在蕭山轟出板塊地王之后，杭州前四個月賣地，已經(jīng)賣出去年全年66%的的金額。

杭州曾以每年2000多億土地出讓金，連續(xù)三年稱霸全國，坊間常說：

杭州大概是最懂賣地的城市了。

但買賣要做得好，不僅要有好賣家，也得有懂行的好買家。復盤杭州20年地王史，幾乎可以濃縮成濱江和綠城兩家的事。

01

20年10個地王

杭州“地王史”的四個看點

艷姐簡單盤點了一下過去20年來，杭州的地王史，這個表格還是能窺見一些信息的：

第一：樓市已經(jīng)進入“北上杭”時代？

近20年時間里，杭州先后轟出過10次“地王”，地王單價從當初的萬元出頭，一路漲到了建發(fā)蔣村項目的8.8萬。

杭州這個8字頭的價格，已經(jīng)超過了深圳地王的紀錄，僅次于上海和北京。

年初因為“六小龍”的橫空出世，有人曾鼓吹過杭州正甩開深圳，如今至少從地價來看，“北上深”是不是真的要改口為“北上杭”了？

第二：濱綠“雙子星”氣氛組？

這10個“地王”中，濱江和綠城占據(jù)了半壁江山，基本從2010年開始，杭州地王的寶座基本是這兩家輪流坐，期間偶有黑馬殺出。

尤其從去年10月開始，5個月時間杭州連續(xù)誕生4個地王，期間大部分都是綠城和濱江轟出來的，杭州土拍如果是一匹脫韁的野馬，綠城和濱江，沒少往這匹野馬身上抽鞭子。

如果把視角放得更宏觀，把歷次地王作為對杭州這座城市的報價：

綠城和濱江像不像輪流舉牌、互相抬轎、炒熱氣氛、抬高預(yù)期的氣氛組？

第三：一頂戴了八年的“地王”帽子

杭州地王的最長記錄保持者是綠城，記錄保持了8年之久。

綠城拿地的2016年，地產(chǎn)市場烈火烹油，綠城以單價4.5萬榮登杭州新地王，相較此前地王單價漲幅高達75.8%，這就是后來的綠城·鳳起潮鳴。

以鳳起潮鳴為分界線，在此之前杭州地王刷新周期在1-3年不等，但在此之后，杭州地王的這個帽子，綠城硬是戴了8年之久。

原因也很簡單，2016年開啟的調(diào)控和此后的雙限政策，杭州地價上漲的勢頭被死死摁住，期間雖有實際地價與風起潮鳴價格相近的不在少數(shù)，但名義樓面積始終未創(chuàng)新高。

換句話說，綠城的8年地王斷層保持者，是杭州精準調(diào)控的一張靚麗封面。

第四：“三天換一茬地王”背后的原因

“打敗”綠城的，最終還是綠城自己，去年10月綠城打破了自己保持了8年的紀錄，把地價刷到了5字頭。

自此之后，杭州地王的刷新頻率便“火箭式”提速，最終到了“三天換一茬地王”的程度。

杭州地價短短幾個月迭創(chuàng)新高，核心在于去年10月政策調(diào)整，價格雙軌制取消，地價迅速補漲。而且出讓地塊多位于改善板塊，要是轟不出“地王”，反而是奇怪的事了。

02

地王悲歡

有風光無限，就有折戟沉沙

濱江、綠城書寫的半部“杭州地王史”，有風光無限的篇章，也有折戟沉沙的段落。

西溪明珠是濱江在2010年以2.57萬元/㎡的樓面價拿下的地王項目，但這個樓盤沉寂4年后才開盤，首開毛坯均價尚不足3.2萬元/㎡，從拿地一直虧到項目結(jié)束。

杭州地王最長記錄保持著鳳起潮鳴，是綠城2016年以樓面價4.54萬元/㎡奪得的，考慮到項目還有30%商業(yè)，實際樓面價超過5萬元/㎡。

按外界預(yù)期，鳳起潮鳴買到10萬不成問題，但伴隨調(diào)控限價政策，首開均價僅7.8萬元/㎡。

在地塊出讓時為非限價地，但最終被限價政策誤傷，“杭州第一豪宅”最終沒能賣出匹配的價格。

其實不止是地王項目，在地產(chǎn)調(diào)控期，兩個老對手或多或少都有負重前行的階段。

艷姐此前聽人講過，杭州樓市限價期間，流傳過“兩個400億”的說法。

一個400億說的是濱江的貨值，當時杭州限價線劃在了3.5萬元/㎡，但濱江的項目基本均價都在4萬以上，因此盡管這400億的貨值具備銷售條件，但沒能獲批。

另一個400億說的是綠城，此前綠城在杭州銷售了400億，但因限價緣故賣不上價，出現(xiàn)過虧損的情況。

一個是因為限價不能批，一個是因為限價賣得低，在同樣的政策條件下，兩個杭州地王制造機，同樣也面臨著壓力。

待到限價政策一夕松綁，濱江和綠城的地王爭奪戰(zhàn)瞬間就白熱化，綠城·玉瀾月華只當了3個月的“地王”，就被濱江趕下了馬，60天后濱江又再度轟出地王給自己刷戰(zhàn)績。

開年2個月，濱江接連刷新杭州地價紀錄的“6萬+”、“7萬+”的兩個地王，無形中拉升了過往在杭州龐大的土儲價值。

不到3天，建發(fā)這匹黑馬冷不防斜刺里殺出奪了杭州地王的寶座，今年尚未過半，杭州還會不會刷出地王，是濱江還是綠城來當，好戲還在后面。

03

綠城濱江

雙雄斗法、相愛相殺

就像杭州的“地王史”一樣，杭州地產(chǎn)圈的大半部歷史，也基本由綠城和濱江兩家書寫。

綠城和濱江，兩家?guī)缀跚昂竽_創(chuàng)立，創(chuàng)始人宋衛(wèi)平和戚金興也一直是杭州樓市的領(lǐng)軍人物。

兩個掌門人都對品質(zhì)有自己的堅持，也相繼出過不少建筑競品，稱得上是杭州樓市的“雙子星”。

早在2006年，綠城曾聯(lián)手濱江打，兩家首次合作就打造了經(jīng)典豪宅項目“武林壹號”，至今仍是浙江土豪的心頭好。

杭州·武林壹號實景

唯一不同的是，宋衛(wèi)平激進，戚金興保守，一個向左，一個向右。

在杭州房地產(chǎn)排名中，曾長期保持著綠城第一、濱江第二的名次，濱江在杭州乃至浙江的知名度都不算低，但始終被綠城壓了一頭。

而戚老板也樂得低調(diào)，他曾說“我尊重宋總，有綠城這面大旗撐著，我也樂得躲在后頭”。

事實上，2018年濱江在杭州的銷售額已經(jīng)超過了綠城，但直到2019年宋衛(wèi)平退場，濱江和戚金興開始走向樓市中心舞臺。

去年的地產(chǎn)銷售榜單上，綠城和濱江雙雙進入了前十，一個排在第六，一個排在第九，相差600億身位。

10年前，綠城從杭州出發(fā)，腳步邁向全國，期間雖經(jīng)歷波折，但終究王者回歸；濱江則將絕大多數(shù)籌碼押注杭州，靠著這一座城池，將自己抬進了前十的隊伍里，成為了前十中唯一一家民營房企。

桃李春風一杯酒，江湖夜雨十年燈，昔日杭州一哥二哥，如今又在前十榜單會師了。

只不過在大本營杭州，如今的濱江已經(jīng)穩(wěn)壓綠城一頭，坐穩(wěn)“杭州一哥”的寶座，按拿地勢頭看，未來幾年大概率還是杭州第一。

在有一年的股東會上，濱江的戚老板還不忘調(diào)侃一句：

杭州新增人口全國第一，是全國最好的市場，綠城不知道多想拿回杭州第一的位置呢。

據(jù)說在杭州房產(chǎn)格局中，一直有“東濱江、西綠城”這條涇渭分明的線，兩家?guī)缀鹾苌俚綄Ψ疥嚨芈渥樱髯允刂环教斓兀髯宰聣殉砷L，交替成為本土房企的一哥和二哥。

兩家雖然沒有出現(xiàn)一路之隔項目齊開這種直接的正面對決，但兩個地王制造機的較量卻從未停止。

艷姐此前聽說，綠城和濱江采用了無人機來互探對方的工地，幾乎每天都互相窺探對方施工進度。

一般早上和下午各飛一圈，拍完就放大高清圖，對方一天干了多少、進度如何基本了然于胸，后續(xù)的營銷節(jié)點也能大致推算。

甚至同一時間拿地，兩邊團隊第一時間就立軍令狀，互相追趕施工進度。此前有新聞曾報道過綠城剛拍完地就“光速進場”的圖片：

地塊是上午成功出讓的，綠城的指揮部是中午搭好的，挖掘機是下午進場的。

在杭州土拍市場的硝煙版圖上，綠城和濱江這兩臺“地王制造機”的宿命對決，未來還將持續(xù)下去。

這背后是對杭州市場話語權(quán)的角力，側(cè)面也在印證杭州作為新一線頂流的試金石，未來當杭州拿出更多黃金宅地，這對“雙雄”仍將帶著各自的產(chǎn)品信仰奔赴戰(zhàn)場。

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主編：張艷

責編：浩浪

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