??前海未來(lái)城??
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前海未來(lái)城，位于寶安區(qū)沙井民主社區(qū)民主大道與錦德路交匯處，項(xiàng)目地處前海空港會(huì)展商圈，深圳市重點(diǎn)打造的5大世界級(jí)商圈之一，2019年11月4日，廣東省委副書記、深圳市委書記王偉中宣布萬(wàn)眾期待的深圳國(guó)際會(huì)展中心正式啟用，也是全球最大的會(huì)展中心。

前海未來(lái)城一期，總占地面積約4.51萬(wàn)㎡，總建筑面積約31.25萬(wàn)㎡，計(jì)容建筑面積約24.95萬(wàn)㎡，容積率4.77，綠化率35%
共由8棟45-47F住宅組成，分ABC區(qū)建設(shè)，其中A區(qū)1棟1單元47F，1棟2單元46F，B區(qū)2棟1單元47F，2棟2單元46F，C區(qū)3棟1/2/4單元47F，3棟3單元45F，4棟是1所9班制幼兒園。

總規(guī)劃2380戶，本次首推的2棟1/2單元，3梯7戶設(shè)計(jì)，規(guī)劃停車位2370個(gè)，車位占比約1：1。

本次加推約590套，63㎡的2房1衛(wèi)（首次推出，共86套，先到先得）、76㎡3房1衛(wèi)、86㎡3房2衛(wèi)、112㎡4房2衛(wèi)。價(jià)格預(yù)計(jì)和首批一致，還是折后均價(jià)3.8萬(wàn)。預(yù)計(jì)200萬(wàn)出頭就可上車

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交通配套：卓越前海未來(lái)城，家門口就是12號(hào)地鐵線“海上田園東站”，一期是最靠近地鐵站的，2站到國(guó)展北站可以換乘20號(hào)線，6站到福永站還可以換乘11號(hào)線，快速通達(dá)寶中，南山區(qū)。

沙井西站高鐵站距離約1.1公里，目前開(kāi)通的線路有穗深城際鐵路，該線路是從廣州南站開(kāi)往深圳機(jī)場(chǎng)站，全程18個(gè)站，途徑廣州、東莞、沙井、寶安機(jī)場(chǎng)。

學(xué)校配套：項(xiàng)目自帶1所9班制幼兒園，旁邊規(guī)劃有1所九年制學(xué)校，1所小學(xué)，1所初中，1所高中，據(jù)說(shuō)會(huì)引進(jìn)名校，已經(jīng)初步談成。

另外根據(jù)2024年寶安區(qū)教育局最新的學(xué)區(qū)劃分，小學(xué)學(xué)區(qū)劃分在榮根學(xué)校小學(xué)部，初中學(xué)區(qū)劃分在榮根學(xué)校初中部、沙井中學(xué)、和一學(xué)校初中部、會(huì)展灣實(shí)驗(yàn)學(xué)校初中部。

其中榮根學(xué)校在寶安的中學(xué)排名里面是不錯(cuò)的，不過(guò)榮根學(xué)校初中部積分高達(dá)115.7分，按照寶安區(qū)教育局的積分政策，寶安區(qū)戶籍+學(xué)區(qū)購(gòu)房基礎(chǔ)分就有105分，另外有居住和戶籍加分，也要提前做好購(gòu)房準(zhǔn)備才有機(jī)會(huì)入讀，沙井中學(xué)84.8分，和一學(xué)校初中部84.8分。

商業(yè)配套：一期一路之隔的地塊，將會(huì)打造卓越MALL，總建面高達(dá)10萬(wàn)㎡，對(duì)標(biāo)福田卓悅匯購(gòu)物中心，打造業(yè)態(tài)齊全、品牌旗艦等在內(nèi)的集中式商業(yè)體。

另外在約3公里距離內(nèi)，近享會(huì)展商業(yè)綜合體（約32萬(wàn)㎡、在建中）、華發(fā)冰雪主題商業(yè)（約10萬(wàn)㎡、在建中）、京基百納（約18萬(wàn)㎡）、天虹（約10萬(wàn)㎡）等繁華商圈。

戶型鑒賞

63㎡的2房2廳1衛(wèi)，設(shè)計(jì)的是豎廳格局，進(jìn)門入戶玄關(guān)，客廳3米開(kāi)間，LDKB一體化，S墻設(shè)計(jì)預(yù)留冰箱位，2個(gè)臥室分別做到了2.8米/2.35米的寬度，U型廚房，衛(wèi)生間干濕分離，得房率約：88%（包含贈(zèng)送），陽(yáng)臺(tái)西北朝向。

76㎡的3房2廳1衛(wèi)，設(shè)計(jì)的是豎廳格局，進(jìn)門入戶玄關(guān)，客廳3.05米開(kāi)間，LDKB一體化，S墻設(shè)計(jì)預(yù)留冰箱位，3個(gè)臥室分別做到了2.95米/2.3米/2.15米的寬度，U型廚房，衛(wèi)生間三段式分離，還帶1個(gè)設(shè)備平臺(tái)可以使用，得房率約：89%（包含贈(zèng)送），陽(yáng)臺(tái)有朝東北、東南或西南向。

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86㎡的3房2廳2衛(wèi)，設(shè)計(jì)的是豎廳格局，進(jìn)門入戶玄關(guān)，客廳3.2米開(kāi)間，LDKB一體化，S墻設(shè)計(jì)預(yù)留冰箱位，三開(kāi)間朝南，3個(gè)臥室分別做到了3米/2.4米/2.4米的寬度，U型廚房，公衛(wèi)三段式分離，還帶1個(gè)設(shè)備平臺(tái)可以使用，得房率約：89%（包含贈(zèng)送），陽(yáng)臺(tái)有東南或西南朝向。

113㎡的4房2廳2衛(wèi)，可以做5房，設(shè)計(jì)的是橫廳南北通透格局，進(jìn)門入戶玄關(guān)，客餐廳5.4米開(kāi)間，餐客廳一體化，五開(kāi)間朝南，5個(gè)臥室分別做到了3.85米/2.75米/2.55米/2.4米/2.3米的寬度，U型廚房，公衛(wèi)三段式分離，得房率約：96%（包含贈(zèng)送），陽(yáng)臺(tái)主朝東南或西南向

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2025年深圳樓市預(yù)測(cè)：政策松綁與分化加劇下的購(gòu)房指南
一、政策松綁：史上最寬松時(shí)代來(lái)臨
1. 限購(gòu)放開(kāi)：繼非核心區(qū)取消限購(gòu)后，核心區(qū)（福田、南山等）或允許外地戶籍購(gòu)房者購(gòu)買1套，深圳家庭可增購(gòu)1套，甚至大戶型限購(gòu)可能率先解除。
2. 首付與利率創(chuàng)新低：首套房首付比例或降至1成，二套1.5成；房貸利率有望從3字頭降至2字頭，公積金貸款額度同步提升。
3. 稅費(fèi)減免：首套房稅費(fèi)或全面取消，二套契稅低至1%-2%，進(jìn)一步降低交易成本。
二、市場(chǎng)分化：核心區(qū)反彈，非核心區(qū)承壓
1. 核心區(qū)領(lǐng)漲，豪宅成“硬通貨”
南山、福田、寶中等核心區(qū)因稀缺性和高凈值人群聚集，房?jī)r(jià)止跌回升。例如，南山科技園、福田百花片區(qū)等教育資源優(yōu)質(zhì)的區(qū)域，部分樓盤漲幅已達(dá)10%-20%。豪宅市場(chǎng)更是火爆，龍崗深鐵閱云境等項(xiàng)目開(kāi)盤即“日光”，高凈值人群通過(guò)購(gòu)置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對(duì)沖通脹壓力。
2. 非核心區(qū)以價(jià)換量
龍崗、坪山等區(qū)域因供應(yīng)過(guò)剩，房?jī)r(jià)或繼續(xù)下跌10%-15%。購(gòu)房者更傾向選擇地鐵沿線新房（如14/16號(hào)線），避開(kāi)工業(yè)區(qū)密集板塊。
3. 土拍市場(chǎng)回暖
隨著市場(chǎng)信心恢復(fù)，房企拿地積極性回升。2025年首宗龍崗宅地溢價(jià)70.4%成交，預(yù)示核心地塊將成爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。
三、供需新格局：保障房分流與剛需機(jī)會(huì)
1. 新房供應(yīng)激增
一季度24個(gè)新盤入市，供應(yīng)超8700套，核心區(qū)新盤因限價(jià)放松或突破歷史高位。
2. 保障房沖擊剛需市場(chǎng)
共有產(chǎn)權(quán)房和人才房以周邊商品房6-8折的價(jià)格分流需求。例如，寶安中心區(qū)人才房均價(jià)5.05萬(wàn)/㎡，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)顯著。
3. 購(gòu)房邏輯轉(zhuǎn)變
自住需求主導(dǎo)下，“品質(zhì)+地段”成核心指標(biāo)。新房選擇優(yōu)先國(guó)企項(xiàng)目（防暴雷），二手房關(guān)注“滿五唯一”房源以降低稅費(fèi)。
四、風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇：理性入市的三大原則
1. 警惕流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：非核心區(qū)房產(chǎn)持有周期建議5年以上，避免短期套現(xiàn)壓力。
2. 關(guān)注政策時(shí)效性：房產(chǎn)稅試點(diǎn)可能落地，持有多套房需預(yù)留資金應(yīng)對(duì)。
3. 把握窗口期：2024年底至2025年初為政策密集期，核心區(qū)筍盤去化加速，剛需可擇機(jī)“低價(jià)上車”。
總結(jié)：2025年深圳樓市的關(guān)鍵詞
分化（核心區(qū)回暖 vs 外圍調(diào)整）、寬松（政策全面松綁）、理性（自住心態(tài)主導(dǎo)）。對(duì)于投資者，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍是首選；剛需則可借保障房政策紅利，或瞄準(zhǔn)地鐵沿線性價(jià)比新盤。