來源|西北商業地產匯（ID：yingshang_xian）

作者|陳晶

頭圖來源|西安發布，為西安地鐵8號線站臺

“地鐵一響，黃金萬兩”。地鐵作為大城市最重要的公共交通工具之一，大大改善了人們的日常出行，優化了城市空間結構、讓區域經濟釋放出活力。而以地鐵為導向的TOD商業，因天然流量加持從而變為城市生活的“必備項”。

2024年12月26日，號稱西安“最強單線”的地鐵8號線通車。西安商業敘事由中軸線時代踏進“軸線和環線并軌”的時代，借勢地鐵迎來新的發展契機。

妥妥的“商業路線王”

惠及10個商圈，20+商業體

地鐵8號線作為西安唯一一條環線，線路貫穿雁塔、新城、灞橋、未央、蓮湖等5個行政區以及高新區、曲江新區、浐灞國際港、經開區、大興新區等5個開發新區，全長49.9公里，設站37座，其中換乘站18個，與既有線路高效連接，縮短了地下網絡通達全城的時間和空間。

在西安地鐵史上，8號線創下了“線路最長”“設站最多”“換乘之王”“覆蓋面最大”等多宗記錄。開通首日客流達到了73.3萬人次。官方預測3年內客運量將達到88.69萬人次/天，遠期將突破176萬人次，堪稱西安地下網絡中“最繁忙的線路”。

“潑天流量”經由設站點，流向途徑的商圈和商業項目，激發消費潛“利”。從城東到城西，再到城南和城北，8號線串起包括大明宮商圈、土門商圈、大雁塔商圈、高新商圈和大興商圈在內的10個商圈，助攻新老商圈的繁榮與發展。

圖示黃色線路為西安地鐵8號（環）線

地鐵導流效應使得每一個站點自帶流量，惠及周邊商業項目進階成TOD商業。據統計，8號線沿線站點500米范圍內，串聯起23家重點商業項目，涵蓋購物中心、商業街區、城市更新及非標商業，不乏新潮又日常的老城根GPark、城南巨無霸的立豐城LE CITY、“一連五站”的幸福林帶商業、“生命之樹”出圈的西安萬象城等代表商業。

這種由地鐵帶動的人流效應，給沿線商業帶去前所未有的發展機遇，同時也是一把“雙刃劍”，既能虹吸外部人流，也能因項目自身實力不佳，導致客流外溢。從現有地鐵沿線的商業運營狀況來看，這種“冰火兩重天”的情況絕不罕見，有些商業項目借勢地鐵，人氣火爆；而也有商業體人氣慘淡、運營艱難。

項目搭上了地鐵的快車，并非踏入高枕無憂的終點站。如何把地鐵客流轉轉化為可持續的消費流量，是當下地鐵商業必須破解的課題。西安地鐵8號線的交通便利兌現后，一場由"軌道經濟"引發的商業格局重構已拉開序幕。

環線效應日益凸顯

商業如何轉化成“商業留量”？

TOD商業如何駕馭"流量雙刃劍"？8號線的開通，會引發現有商業和未來項目哪些自發革新？我們注意到，部分沿線商業已經行動起來，通過定位重塑、業態重組、場景創新與數字化運營，自主求變，探索正向反饋路徑。

//西安立豐城LE CITY

• 站點：山門口

西安立豐城LE CITY處于西安泛高新區，總建筑面積近31萬㎡，原定位全西安人“幸福生活場”，2020年開業時恰逢地鐵圍擋施工，隨后經歷了三年疫情、經濟下行、周邊競爭激烈等外部因素困擾，直至地鐵8號線的開通，項目由新團隊接管后，才迎來轉型的關鍵節點。

新團隊對項目進行了重新規劃，將定位升級成“TOD城市運動社交引力場”，打破購物中心零售優先的格局，重構“玩＞吃＞買”序列，將體驗業態占比提升至27%，打造社交屬性以及情緒價值體驗為核心的全新商業模式。聚焦家庭運動、娛樂體驗、兒童成長、特色餐飲等消費場景，打造集“運動場、生活場、娛樂場”于一體的第三生活空間。

伴隨地鐵8號線的開通，山門口站實現與B2層無縫接駁，疊加辦公樓和酒店投入使用，形成“商業-辦公-旅居”閉環，令立豐城LE CITY真正成為多功能TOD綜合體。

立足地鐵流量入口，西安立豐城LE CITY沿著調改路徑，深化“TOD城市運動社交引力場”定位，通過TOD模式的高效聯動、多維的場景破圈以及體驗業態的創新布局，構建“全齡友好、全時體驗”商業模型。

以“運動+”激活社交，擁有全球最高室內攀巖館“夢起攀巖”及西北最大抱石攀巖館，室內網球、匹克球、室內泳池、健身、舞蹈等，并提出“家庭運動中心”概念，將專業運動場景與親子互動深度融合，通過“運動場景+情緒價值”的雙重輸出，成為西安都市人釋放壓力的能量場。

以“娛樂+”撬動流量，引進高參與度和體驗性的游樂項目，如兒童游樂、搖滾嘻哈livehouse、馬術俱樂部、電競中心等新型年輕娛樂方式，從而給商場帶來更充足的人氣和消費的機會。

以“生活+”留住時光，基于已有的零售、餐飲需求，完善親子成長中心、潮流零售、米其林/黑珍珠餐廳、商務餐飲、星級酒店等業態，構建了一個覆蓋全齡、全時、全需的都市生活生態圈。

地鐵通車了，多家首店落地……立豐城LE CITY通過TOD模式的高效聯動、多維的場景破圈以及體驗業態的創新布局，構建“全齡友好、全時體驗”商業模型，逐步把“引領區域消費”的愿景變為現實。若持續優化業態組合與運營效率，有望成為西安“地鐵商業”改造的又一樣本。

//幸福林帶商業

• 站點：幸福林帶北-萬壽路-韓森寨-萬壽南路-西等駕坡

坐落在西安市城東幸福路與萬壽路之間的幸福林帶，全長5.85公里，平均寬度210米，總面積約1843畝，綠化覆蓋率達85%，匯集了市政設施、公建配套、公益場館、自然資源及綜合商業等多種業態，是全球最大的地下空間綜合利用工程和國內最大城市景觀林帶。

近80萬㎡的地下空間里，開辟出23個下沉廣場和34個形似“雨滴”的中庭。街區內每百米設置一個開放空間，將陽光、空氣、綠意引入地下。8號線開通后，“出地鐵即進公園”，幸福林帶商業與5個站點共通，有效改善了以往動線過長、業態分散的問題，配合超大地下停車場，讓消費者更便捷可達。

與此同時，幸福林帶商業圍繞“西安首個呼吸式商業街區”的定位，打造一個功能復合的場域。日常通過邊經營-邊招調改造的方式，逐步煥新商業場景。自去年開始，街區各個主題廣場逐漸落地網紅橋、涂鴉墻、彩虹樓梯、鋼琴樓梯、MBTI主題打卡點、CASA藝術空間、中國國家地理展等美陳打卡點和藝術展，升級改造無動力設施的林下樂園，增強“客流量”在街區內的逗留時長。

CASA藝術館和中國國家地理展

幸福林帶林下樂園和涂鴉墻

2025年，幸福林帶商業將進一步聚焦親子友好、運動友好、寵物友好、藝術賦能等方向，持續拓展契合環境和消費趨勢的業態品類，豐富消費者的生活方式選擇。2月西安幸福林帶景區達到國家3A級旅游景區標準，成為“國家3A級旅游景區”，令“公園+”商業的文旅度假潛能得以釋放。

我們注意到，西安地鐵8號線的開通不僅激發了現有商業項目調改想象力，更對即將入市的“新秀”們提出了更高要求，以龍湖西安長樂天街和西安體育之窗·NMC中心為代表的未開業項目，希望通過差異化定位與創新策略實現破圈。

//龍湖西安長樂天街

• 站點：幸福林帶北

龍湖西安長樂天街地處城東幸福林帶板塊，與城市綠廊、軌道交通實現交匯，因同地鐵8號線幸福林帶北站銜接，是西北首個天街TOD旗艦項目，集總部經濟、商貿、生態、居住等功能為一體，區域覆蓋超130萬活力客群。

項目體量上擁有10.3萬㎡，定位“城東百姓煙火中心”，計劃引入近300家優選品牌，同時項目結合屬地及周邊特色，打造“城市客廳”、“石徑里巷”等特色空間，為消費者提供更多的共享區域，體驗休閑、放松的生活場景。

//西安體育之窗·NMC中心

• 站點：省體育館站

體育之窗·NMC中心位于西安高新區唐延路和科技八路東南角，與地鐵6號線、8號線的省體育館站無縫銜接，是西安首個沉浸式文體旅綜合體。該項目按照“站、城、人一體化”的TOD4.0模式開發，總建筑面積7.3萬平方米。

由于正對陜西省體育訓練中心，項目創造性地將購物中心與體育和文旅鏈接。業態設計理念上充分考慮運動和商業之間的互動關系，以“文化藝術”和“體育運動”作為內核，引入西北唯一國際標準真冰場、“銀河系”主題藝術中庭主題空間以及多個時尚品牌。

陜旅集團已與北京華聯（SKP）簽約，聚焦于“文化、運動、商務”這三大主題，從業態布局、主題空間、運營創新等多個維度出發進行深度合作。雖然雙方尚未透露最終的品牌名單，但實力強悍的SKP，將為商業運營體系以及品牌調控提供保障。結合陜旅集團的文化藝術類資源，導入文化、藝術、賽事等“軟實力”，提升體驗式消費，強化“文化+運動”特色，利用地鐵便捷性拓展客源范圍。

地鐵8號線以日均百萬人次的客流潛能，開啟沿途商業運營的新想象——"流量入口"效應為沿線項目注入活力，而"區域價值提升"則推動多中心商業格局加速成型。

然而，流量紅利并非萬能解藥，商業項目還需在"地鐵經濟"的競速賽中構建核心競爭力：西安立豐城LE CITY強化體驗打造運動社交引力場，幸福林帶用綠色走廊激活文商旅居平衡消費鏈，長樂天街通過品牌場景融合帶來煙火氣，體育之窗·NMC中心借力體育IP打造文體消費目的地，通過差異化定位、體驗創新、精準運營，將客流轉化為消費力。

從地鐵站口到消費場域的轉化，唯有將客流數據轉化為用戶洞察，將交通便利升級為情感黏 性，才能真正釋放"地鐵商業"的乘數效應。

800歲老街逆襲，年客流2000萬+，

開街3年獲30+項榮譽，集齊旅游休閑、夜間消費、

非遺旅游三大“國字號”金字招牌……

重慶十八梯是如何做到的？