在房地產行業積極構建發展新模式的關鍵時期，市場格局深度調整，挑戰與機遇并存。商業板塊韌性驅動成為眾多房企穿越周期的關鍵密碼，在2024年年報中，作為“第二曲線”的“經營性業務”成為逆勢增長的亮點。

作為在商業及多元化最早布局的大悅城（000031.SZ）憑借前瞻性戰略布局、多元業態協同發力以及穩健的財務管理，脫穎而出，為行業發展注入強勁動力，樹立起高質量發展的新標桿。

2024 年，大悅城在多個業務領域表現亮眼，核心經營指標逆勢上揚，展現出強大的韌性。公司實現營業收入 357.91 億元，報告期末總資產規模達 1785.75 億元，經營性現金流凈額為 66.17 億元，貨幣資金儲備 270.89 億元，在行業整體增速放緩的大環境下，顯著跑贏行業大勢。

多元業態協同發展，商業板塊成為發展重要引擎

在構建房地產發展新模式進程中，大悅城積極探索，深度融合多元業態，以創新驅動發展。商業板塊作為重要引擎，驅動著公司在市場中穩步前行，助力整體韌性提升。

在商業領域，大悅城擅長將頂流IP熱度轉化為長期流量，并已經成Z世代鐘愛的品牌場景。大悅城以“二次元”文化為核心,通過IP快閃活動與空間設計聯動,創造獨特的消費動線，每年舉辦超過200場展會和活動。通過引入頂流IP(如名創優品、chiikawa),并將IP熱度從首站(上海靜安)快速遷移至全國其他項目(北京朝陽、成都、天津、沈陽大悅城),形成跨區域協同效應,最大化IP流量價值。

截至2024年底，大悅城商業項目總數達44個（含30個重資產及14個輕資產），覆蓋京津冀、長三角、粵港澳大灣區等核心城市群。大悅城持續以“年輕力”為核心戰略，通過創新業態、品牌升級及數字化運營強化競爭力，鞏固行業領先地位。年內，廈門、三亞、海淀三大悅城重磅開業，均成為區域商業新地標。其中，三亞大悅城以100%招商率、100%開業率刷新體系內紀錄，月銷售額快速破億；廈門大悅城作為福建首座旗艦商業，開業三日客流超50萬人次，迅速成為鷺島品質生活新標桿；北京海淀大悅城則以“山系生活智潮地”定位，填補西北區域高端商業空白，吸引年輕潮流客群。

購物中心板塊成績斐然，全年銷售額達 401.3 億元，同比增長 16%；客流量達 3.66 億人次，同比增長 22%，平均出租率穩定在 95.1%。“首店經濟 + 潮流 IP” 雙輪驅動戰略成效顯著，引入超 450 家全國及區域首店，二次元業態門店銷售額突破 11.1 億元，IP 快閃活動創收 2.5 億元，成功鎖定 Z 世代消費群體，持續激發商業活力。

寫字樓整體平均出租率達 91.1%，中糧廣場蟬聯 “中國寫字樓品牌價值 10 強”，北京匯京雙子座榮獲全球建筑超級產品力大獎。大悅城在深圳的產業地產項目平均出租率高達 98.2% ，新運營的中關村（大興）細胞與基因治療產業園等園區獲得高度認可，實現跨領域突破。高端酒店攬獲 66 項行業榮譽，長租公寓平均出租率達 95%，并榮獲多項行業獎項，品牌影響力持續提升。

產業地產領域，大悅城在深圳 11 個在運營項目整體平均出租率高達 98.2%。此外，在北京通過管理輸出模式，成功運營中關村（大興）細胞與基因治療產業園、北京海淀大悅信息科技園，兩個園區于 2024 年 9 月開業后，獲得政府、行業與業主方高度認可。園區的落地打破了大悅城控股在 AI 智能與生物醫藥領域的招商壁壘，實現跨領域突破，為產業擴張奠定堅實基礎。

高端酒店與長租公寓業務雙線發力，成績斐然。三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、北京華爾道夫酒店等旗下酒店共攬獲 “年度旅游目的地首選酒店”“米其林一星餐廳”等66 項行業榮譽，品牌溢價能力不斷增強。

大悅城長租公寓業務深度參與區域保障性租賃住房、公租房建設，并積極拓展市場化經營。報告期內，10 個完整經營的長租公寓項目（含輕資產）平均出租率達 95%，大悅樂邑長租公寓品牌榮獲 “中國住房租賃品牌價值評估指數規模力 TOP 30”“青年公寓 TOP30” 等 11 項行業獎項，憑借豐富社群活動與高客戶滿意度，持續提升品牌影響力。

大悅城商業板塊沉淀的多年經驗，已在首展壟斷、全齡覆蓋、長效變現建立了深厚的護城河，為住宅、公寓等板塊注入飽滿的情緒價值 ，從流量到留量、從商業到生活的跨領域跨遷，或將重新定義“地產+IP”的行業范式。

銷售型業務實現逆勢突圍

隨著市場回歸產品邏輯，“好房子”成為行業的主流訴求，過去依賴土地增值和標準化產品的模式已逐漸改變，未來房企需通過高品質產品、營造口碑、控制規模等方式勝出。

大悅城對于Z世代的深刻洞察，通過高端定位、精細化設計、文化IP賦能、核心區位聚焦等策略, 持續深化戶型創新和戶內精裝場景營造,推出高品質住宅產品,增強市場競爭力。在住宅行業中形成了差異化競爭優勢。

大悅城銷售型業務憑借精準的市場策略與創新能力，展現出強大的發展韌性。2024 年，其全口徑簽約額達 369 億元，在中指研究院銷售榜排名躍升 6 位，從榜單邊緣強勢躋身第 23 位，逆勢突圍能力備受矚目。

在項目銷售表現上，大悅城多個區域標桿項目成績亮眼。成都中糧?天悅壹號憑借高品質的建筑設計與完善的配套設施，吸引眾多購房者關注；西安悅著?央璟以獨特的產品定位和優越的地段優勢，成為當地市場的熱門之選。而杭州鷺悅朗云府更是創造了 “四開四罄” 的銷售奇跡，充分證明了市場對大悅城產品的高度認可。

在產品創新領域，大悅城以 “中糧好房子” 戰略為核心，精心打造 “4 個硬核價值 +15 個理想場景” 產品策略。這一創新策略不僅體現在項目規劃與設計中，更融入到居住體驗的每一個細節。憑借這一策略，北京宸悅國際、西安悅著?云朗等項目在國際設計舞臺上大放異彩，分別斬獲倫敦設計獎金獎、美國 TITAN 鉑金獎，為行業樹立了產品創新的標桿。

在投拓策略方面，大悅城始終保持敏銳的市場洞察力。公司積極布局核心城市，在 2024 年新增杭州、西安等 5 宗優質地塊，目前總土儲可售貨值約 1269 億元。通過聚焦京津冀、長三角等核心都市圈，進一步優化土地儲備結構，為未來的持續增長奠定了堅實基礎。

財務穩健 創新激活資產價值

在行業調整與政策變革的雙重考驗下，大悅城憑借精細化財務管理，筑牢財務安全防線。公司精準把握政策導向，獲批 12 個 “白名單” 項目及 7 個經營性物業貸款項目，保障現金流安全。在公開市場成功發行多種債券，合計 71 億元，新增借款平均成本低至 3.0%，全年綜合融資成本降至 4.06%，較上年末下降 55 個基點。中誠信國際、中證鵬元資信評估維持公司 AAA 主體信用評級。

輕資產戰略加速落地，西南首單消費基礎設施公募 REIT—— 華夏大悅城商業 REIT 成為行業典范。其底層資產出租率 98.1%，租金收繳率 99.97%，2024 年四季度基金層面收入達 8606.18 萬元，可供分配金額 4529.09 萬元，年化現金流分派率達 5%。依托 “投融建管退” 平臺，公司輕資產管理輸出規模不斷擴大，為行業提供輕資產運營新思路。

根據東方證券的研究，我國消費基礎設施REITs市場剛剛起步，未來發展空間廣闊。例如，美國REITs市場規模為1.32萬億美元，商業地產REITs在其中占重要地位。相比之下，中國市場公募REITs和消費基礎設施REITs的規模較小，但政策支持為市場擴容提供了方向。

大悅城的REITs底層資產多位于一、二線城市的核心商圈，地理位置優越，項目成熟且現金流穩定。例如，杭州西溪印象城、青島萬象城等項目均為標桿商業物業，具備較強的增長潛力。

作為中糧集團唯一地產業務平臺,公司有望優先承接核心城市土地儲備及城市更新政策紅利,例如深圳寶安大悅城等新項目將受益于區域經濟發展。

展望 2025 年，大悅城將深化 “1123” 戰略體系，聚焦商業 “年輕力”品牌塑造與住宅高品質開發，持續深耕核心城市群。公司將加速綠色低碳轉型，積極探索消費 REITs 擴容與城中村改造新機遇，充分發揮多業態協同、高效運營與創新資本運作優勢。從穩健的財務底盤到創新的資本實踐，大悅城控股正以實際行動為城市升級與行業高質量發展持續注入動能，未來將為市場帶來更多優質產品與服務，書寫行業發展新篇章。

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