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案情簡介

2016年4月14日，買受人郭某購買甲公司開發(fā)的商品房，雙方簽訂了商品房買賣合同。同日，郭某一次性付清全款，甲公司為郭某出具收據(jù)。后，案涉商品房在某房地產(chǎn)交易所辦理了預(yù)售備案登記。郭某向甲公司交納裝修保證金2000元，郭某在收房確認(rèn)承諾書上簽名捺印。乙公司因與甲公司債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛向法院提起訴訟，法院作出民事調(diào)解書。該調(diào)解書生效后，乙公司向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，法院作出執(zhí)行裁定書，查封甲公司名下某小區(qū)商品房、儲藏室、車庫。2019年9月6日，法院向某不動(dòng)產(chǎn)登記中心送達(dá)了上述執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，查封了甲公司名下的上述商品房，其中包括郭某所稱的案涉商品房。后郭某訴至法院，要求：1.確認(rèn)執(zhí)行裁定書中案涉商品房歸郭某所有；2.依法解除對郭某所有的案涉商品房的查封，并判決不得對上述商品房繼續(xù)執(zhí)行。

法院審理

買受人的生存權(quán)需滿足《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。”本案中，郭某購買的案涉商品房系甲公司作為開發(fā)企業(yè)的商品房，郭某屬于商品房消費(fèi)者。郭某與甲公司簽訂案涉商品房買賣合同的時(shí)間為2016年4月14日，在不動(dòng)產(chǎn)登記中心備案登記時(shí)間為2018年11月22日，本院查封案涉商品房的時(shí)間為2019年9月6日。因此，在人民法院查封之前郭某與甲公司已經(jīng)簽訂合法有效的書面買賣合同，并且不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具查詢證明，郭某名下無其他用于居住的房屋。結(jié)合郭某提交的取款憑證載明的時(shí)間、數(shù)額以及取款人與郭某的親屬關(guān)系，甲公司的收據(jù)、記賬憑證及陳述，以上能夠形成完整證據(jù)鏈條，可以證明郭某以現(xiàn)金形式支付了購房款。郭某作為案涉商品房買受人可以排除乙公司作為金錢債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行，其主張解除對案涉商品房的查封，不得繼續(xù)執(zhí)行,案涉商品房歸其所有的訴求，本院予以支持。

法官說法

本案的爭議焦點(diǎn)問題是：案外人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房是否可以要求排除強(qiáng)制執(zhí)行；如果可以排除強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)適用《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，還是適用該規(guī)定第二十九條。

案外人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房要求排除強(qiáng)制執(zhí)行，是對于商品房消費(fèi)者生存權(quán)的保障。買受人的權(quán)利在法律屬性上屬于債權(quán)范疇，但在買受人的生存權(quán)益與其他民事主體的商事權(quán)益發(fā)生沖突時(shí)，基于側(cè)重保護(hù)生存權(quán)益的價(jià)值導(dǎo)向，賦予買受人排除其他債權(quán)人甚至包括享有抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利，目的在于追求實(shí)質(zhì)公平和實(shí)質(zhì)正義。但此生存利益的特別保護(hù)，僅限于購買的房屋系為了滿足家庭日常基本居住需要。在司法實(shí)踐中，《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定案件若干問題的規(guī)定》第二十八條和第二十九條在維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)買受人合法權(quán)益方面發(fā)揮著關(guān)鍵作用，然而，因其適用條件和范圍存在一定的交叉及競合，如何準(zhǔn)確選擇適用的條文，成為辦理案件的一項(xiàng)重要問題。如果被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)為登記于其名下的商品房，則同時(shí)符合了“登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)”和“登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房”兩種情形，則第28條和第29條在適用上產(chǎn)生競合。案外人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房請求排除執(zhí)行的，可以選擇適用第28條或者第29條的規(guī)定。然而，兩個(gè)條文也有區(qū)別，第28條側(cè)重于對無過錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)，屬于普適性條款，案外人主體通常為一般買受人，原則上無法與抵押權(quán)相對抗。第29條側(cè)重于對商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)，是專門針對被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和案外人為商品房消費(fèi)者而規(guī)定的特別條款，也就是說只限于“一手房”買賣，消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)可優(yōu)先保護(hù)。

法條鏈接

《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定案件若干問題的規(guī)定》第二十八條金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

第二十九條金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。

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郭軍律師

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