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案件梳理

當事人關系

林浩、林明：購房人（原告，父子關系）

甲公司：房地產開發企業（被告）

乙公司：原房地產開發企業（第三人，已吊銷）

涉案房屋情況

一號房屋：位于北京市昌平區，建筑面積106.45 平方米，林浩、林明自 1997 年起實際占有使用，未辦理不動產權登記。

關鍵事實

合同簽訂與變更：

1997 年，林浩與乙公司簽訂《房屋預售合同》，購買一號房屋，支付首付款及分期房款共計 140,506 元。

1999 年，乙公司項目由甲公司承接，2002 年雙方重新簽訂《商品房買賣合同》，約定房屋總價 338,141 元，付款方式變更為首付 138,141 元（含乙公司已收款項）、按揭貸款 200,000 元。因林浩年齡不符合按揭條件，買受人增加其子林明。

履行爭議：

林浩、林明累計支付房款338,006 元（含乙公司階段 140,506 元、甲公司階段 197,500 元），甲公司主張仍欠付房款及違約金。

甲公司以未付清房款為由拒絕辦理過戶，林浩、林明以甲公司拖延辦理產權手續為由起訴。

訴訟請求

原告本訴：

要求甲公司協助將一號房屋過戶至二人名下；

要求甲公司就已付房款197,500 元開具發票；

訴訟費、公告費由被告承擔。

被告反訴：

要求林浩、林明支付剩余房款210,229 元；

要求支付違約金262,870 元（暫計）及后續違約金；

訴訟費由原告承擔。

爭議焦點

房屋過戶條件是否成就：

原告主張：已支付全部房款，甲公司應履行過戶義務。

被告抗辯：原告未按期支付購房款，且未辦理銀行按揭，導致無法過戶，責任在原告。

購房款及違約金認定：

原告認為已付清房款，剩余款項僅為百余元；被告主張原告欠付房款及逾期違約金，需按合同約定支付。

發票開具義務：

原告要求對已付房款開具發票，被告以“需交齊全部房款” 為由拒絕。

案件分析

一、合同效力與過戶義務

合同合法性：2002 年《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，不違反法律強制性規定，合法有效（《民法典》第 143 條）。

過戶條件：甲公司已完成房屋初始登記，具備過戶條件；原告具備北京市購房資格，且同意付清剩余房款，過戶請求符合合同約定及法律規定（《民法典》第509 條）。

二、購房款及違約金認定

付款責任：

合同約定首付138,141 元，原告已支付乙公司階段 140,506 元，超出部分可視為提前履行。

按揭貸款200,000 元因原告未辦理貸款手續，構成違約，需承擔付款責任。

違約金合理性：

合同約定日萬分之三違約金，原告主張過高，但未提供證據；被告提供《承諾書》等證據證明原告多次逾期付款，法院結合履行情況認定違約金標準合理（《民法典》第585 條）。

三、發票開具義務

開具發票系合同附隨義務，原告已支付部分房款，被告不得以“未付清全款” 拒絕開具對應發票（《民法典》第 509 條）。

裁判結果

購房款支付：

原告于判決生效后7 日內支付剩余房款 10,135 元及截至 2012 年 5 月 30 日違約金 200,094 元；

以10,135 元為基數，按日萬分之三支付自 2012 年 6 月 1 日起至實際付清之日的違約金。

過戶與發票：

被告在收到上述款項后15 日內，協助原告辦理一號房屋產權轉移登記；

被告于判決生效后7 日內向原告開具 197,500 元購房款發票。

其他請求：

駁回被告其他反訴請求。

案件啟示

合同履行的嚴格性：分期付款及按揭付款需按約定履行，未完成付款義務可能影響過戶并承擔違約責任。

證據留存的重要性：付款憑證、承諾書等是認定事實的關鍵，需妥善保存；主張違約金過高需提供實際損失證據。

附隨義務的獨立性：開具發票等合同附隨義務不依賴主債務履行完畢，債權人可單獨主張。

企業項目承接的責任：承接方需對原項目債權債務負責，不得因歷史問題拒絕履行現有合同義務。