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案件梳理

當事人關系

林浩：原告（購房人）

甲公司：被告（房地產開發企業，原合同主體）

乙公司：第三人（涉案房屋登記所有權人，與甲公司存在掛靠關系）

涉案房屋情況

一號房屋：位于北京市通州區，1997 年 7 月交付原告使用，現登記在乙公司名下。

關鍵事實

合同簽訂與履行：

1996 年 10 月，林浩與甲公司簽訂《商品房購銷合同》，約定購買一號房屋，總價 146,300 元，原告分期付清房款；

1997 年 7 月，甲公司交付房屋，但未辦理產權登記；原告發現房屋登記在乙公司名下。

掛靠經營背景：

另案查明，甲公司與乙公司簽訂協議，甲公司以乙公司名義開發項目（掛靠經營），乙公司提供開發資質及證件；

乙公司出具證明，確認甲公司擁有項目銷售權及管理權，相關證件均由乙公司提供。

爭議起因：

原告要求甲公司辦理產權登記，甲公司下落不明；

乙公司以“非合同主體” 為由拒絕協助，稱與甲公司無關聯。

爭議焦點

合同主體與責任承擔：

原告主張：甲公司為合同相對方，應履行過戶義務；乙公司作為登記所有權人及掛靠方，需協助辦理。

第三人抗辯：乙公司非合同當事人，根據合同相對性，不應承擔責任。

掛靠經營的法律后果：

原告主張：甲公司與乙公司存在掛靠關系，乙公司應對外承擔連帶責任。

第三人抗辯：無證據證明雙方存在掛靠，涉案房屋登記僅為歷史原因，與原告無關。

產權登記的障礙與協助義務：

原告主張：房屋登記在乙公司名下，需其配合過戶；

第三人抗辯：未參與合同簽訂，無協助義務。

案件分析

一、合同效力與主體認定

合同有效性：原告與甲公司簽訂的《商品房購銷合同》系真實意思表示，不違反法律強制性規定，合法有效。

甲公司的義務：原告已付清房款，甲公司需依約辦理產權登記。

二、掛靠經營的責任連帶性

另案證據的證明力：

之前案件中，乙公司與甲公司簽訂的“協議”“證明” 顯示，甲公司掛靠乙公司開發項目，乙公司提供資質及證件；

涉案房屋登記在乙公司名下，符合掛靠經營中“以被掛靠方名義辦理產權登記” 的特征。

法律適用：

掛靠經營中，被掛靠方（乙公司）應對外承擔連帶責任，協助辦理產權登記（參考《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第54 條）。

三、第三人的協助義務

登記公示與實際權利分離：

乙公司雖為登記所有權人，但實際開發主體為甲公司，原告通過合法買賣取得房屋使用權；

乙公司作為被掛靠方，需配合處理歷史遺留產權問題，拒絕協助將導致原告合法權益無法實現。

裁判結果

甲公司的過戶義務：

甲公司于判決生效后15 日內，將一號房屋資料報產權登記機關備案，為原告辦理所有權證書（登記至原告名下），稅費由原告承擔。

乙公司的協助義務：

乙公司履行相應義務，配合甲公司及原告辦理產權登記手續。

案件啟示

掛靠經營的法律風險：

被掛靠方（提供資質方）需對掛靠項目的民事責任承擔連帶責任，即使未直接參與合同簽訂，仍可能因登記公示義務被追責。

歷史遺留產權問題的處理：

對于開發主體與登記主體不一致的房屋，購房人可依據實際履行的合同及掛靠證據，要求登記主體協助過戶。

合同相對性的突破情形：

當第三人實際參與項目開發（如提供資質、登記產權），即使非合同當事人，法院可基于事實關聯判決其承擔協助義務。

證據留存的重要性：

購房人需保留購房合同、付款憑證、房屋交付手續等核心證據；涉及掛靠經營的，可通過另案判決、合作協議等間接證據證明關聯關系。