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案件梳理

當事人關系

陳宇：原告（購房人）

甲公司：被告（房地產開發企業）

乙銀行：第三人（貸款銀行）

涉案房屋情況

一號房屋：位于北京市大興區，總房款437.4732 萬元（含補差款），原告通過自有資金及貸款支付全部房款。

關鍵事實

合同簽訂與履行：

2017 年 3 月，陳宇與甲公司簽訂《商品房預售合同》，約定甲公司需在交房及原告提交資料后 720 日內協助辦理產權登記；

2018 年 9 月，陳宇與乙銀行、甲公司簽訂《個人購房借款 / 擔保合同》，貸款 218 萬元支付房款，原告已償還部分本息。

違約事實：

截至起訴時，甲公司未辦理房屋初始登記，無法協助過戶，且挪用原告支付的契稅等費用；

合同約定的解除權行使期限（720 日屆滿后 30 日）已過，但甲公司至今未明確辦證時間，導致原告合同目的落空。

第三人主張：

乙銀行提出借款合同約定仲裁條款，法院對貸款合同糾紛無管轄權；

確認原告貸款余額及逾期情況，要求明確解除合同后的還款責任。

爭議焦點

法院對貸款合同糾紛的主管權：

原告主張：商品房預售合同與貸款合同密切關聯，法院可一并審理。

第三人抗辯：貸款合同約定仲裁條款，法院無管轄權，需另案仲裁。

預售合同是否符合解除條件：

原告主張：甲公司逾期辦證超3 年，構成根本違約，雖過約定解除期，但仍享有法定解除權。

被告抗辯：原告未在約定期限內行使退房權，且行業困境下應維持合同效力。

貸款合同解除后的責任劃分：

原告主張：預售合同解除后，貸款合同目的無法實現，甲公司應返還購房款并承擔貸款本息。

第三人主張：原告需承擔合同解除前的逾期還款責任，解除后責任由開發商承擔。

案件分析

一、法院主管權與合同關聯性

仲裁條款的效力：

貸款合同明確約定爭議提交北京仲裁委員會，依據《仲裁法》第5 條，乙銀行抗辯法院無管轄權具有法律依據；

但根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第20 條，預售合同與貸款合同屬主從關系，法院可一并處理貸款合同解除事宜，不違反仲裁協議效力。

二、預售合同的法定解除權

約定解除權與法定解除權的競合：

原告未在合同約定的“720 日屆滿后 30 日” 內提出退房，約定解除權消滅；

甲公司逾期辦證超3 年，且無證據證明其積極推進辦證，導致原告無法取得產權，構成《民法典》第 563 條 “遲延履行債務致使不能實現合同目的”，原告享有法定解除權。

三、貸款合同解除的法律依據

主合同解除對從合同的影響：

預售合同解除后，貸款合同目的（購買特定房屋）落空，依據司法解釋第20 條，原告有權解除貸款合同；

甲公司作為房款收取方，需返還購房款并承擔貸款本息，符合《民法典》第566 條恢復原狀原則。

四、責任劃分與損失認定

利息計算依據：

原告主張自付款之日起按LPR 計算利息損失，符合違約賠償的 “填補損失” 原則；

甲公司挪用契稅等費用的行為，進一步印證其違約過錯。

裁判結果

合同解除時間：

預售合同與貸款合同均于2024 年 6 月 7 日（被告及第三人收到起訴材料之日）解除。

購房款返還與賠償：

甲公司返還原告自有資金219.4732 萬元及利息（自 2019 年 8 月 23 日起按 LPR 計算）；

甲公司向原告支付已償還的貸款本息（以銀行核算為準），向乙銀行支付剩余貸款本息（含解除后的逾期部分）。

法律依據：

《民法典》第563 條（法定解除權）、第 566 條（合同解除后果）；

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第20-21 條（貸款合同解除規則）。

案件啟示

法定解除權對約定解除期限的突破：

即使超過約定解除期限，若開發商長期根本性違約（如無限期拖延辦證），購房人仍可依據法定解除權主張合同解除。

仲裁協議與法院主管的協調：

涉及商品房買賣與貸款的關聯糾紛，法院可基于主從合同關系一并處理貸款合同解除，但需注意仲裁條款對實體權利的影響。

開發商違約的多重后果：

除返還房款外，開發商需承擔購房人貸款本息損失，且不得援引行業困境等理由對抗法定解除權。

購房人權利救濟的時效性：

應在約定解除期限內主張權利，若錯過需及時收集開發商持續違約證據（如長期未推進辦證、資金挪用等），以證明法定解除權成立。