為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。

案件梳理

當(dāng)事人關(guān)系

張建國：原告（父親，一級殘疾）

張磊：被告（兒子）

涉案房屋情況

一號房屋：位于北京市大興區(qū)，2021 年以 50 萬元 “買賣” 過戶至張磊名下（當(dāng)時(shí)市值約 400 萬元），現(xiàn)由張磊占有，張建國名下無其他住房。

關(guān)鍵事實(shí)

合同簽訂背景：

張建國為降低稅費(fèi)，與張磊簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，實(shí)為贈與房屋給兒子結(jié)婚居住；

張磊支付50 萬元（稱給父親生活用），合同未約定贍養(yǎng)義務(wù)條款，但張建國主張贈與附 “贍養(yǎng)父親” 條件。

爭議起因：

過戶后，張磊未履行贍養(yǎng)義務(wù)，拒絕張建國入住房屋，并計(jì)劃出售房屋；

張建國認(rèn)為張磊以“低稅費(fèi)” 為由欺詐簽訂買賣合同，要求撤銷合同并返還房屋。

舉證情況：

張建國提交錄音證據(jù)（張磊承認(rèn)未主動(dòng)聯(lián)系父親）、證人證言（證明贈與附條件）；

張磊抗辯合同為真實(shí)買賣，價(jià)格合理且已履行完畢，不存在欺詐或附條件。

爭議焦點(diǎn)

合同性質(zhì)：買賣vs 贈與：

原告主張：合同名為買賣實(shí)為贈與，因交易價(jià)格遠(yuǎn)低于市場價(jià)且為父子關(guān)系，符合贈與特征。

被告抗辯：合同系真實(shí)買賣，價(jià)格基于房齡、親屬關(guān)系等合理因素，且已全額支付房款。

贈與是否附贍養(yǎng)義務(wù)：

原告主張：贈與以“張磊贍養(yǎng)父親” 為前提，現(xiàn)張磊未履行義務(wù)，有權(quán)撤銷贈與。

被告抗辯：合同未明確約定附條件，贍養(yǎng)是法定義務(wù)，但自己已盡贍養(yǎng)責(zé)任。

撤銷權(quán)是否超過除斥期間：

原告主張：2024 年發(fā)現(xiàn)張磊不履行贍養(yǎng)義務(wù)，撤銷權(quán)未超 1 年除斥期間。

被告抗辯：合同簽訂于2021 年，原告未在 1 年內(nèi)行使撤銷權(quán)，權(quán)利已消滅。

案件分析

一、合同性質(zhì)的認(rèn)定

交易價(jià)格與主體關(guān)系：

房屋售價(jià)50 萬元僅為市場價(jià) 1/8，且雙方為父子關(guān)系，不符合正常買賣等價(jià)有償原則（《民法典》第 132 條）；

合同條款空白（如交付、違約責(zé)任等），印證雙方真實(shí)意思為贈與而非買賣（參考《民法典》第142 條意思表示解釋規(guī)則）。

二、贈與合同的默示條件

法定贍養(yǎng)義務(wù)的延伸：

張建國為一級殘疾且唯一住房過戶給張磊，結(jié)合社會倫理，贈與隱含“張磊保障父親居住權(quán)及贍養(yǎng)” 的條件（《民法典》第 663 條隱含義務(wù)）；

即使合同未明示，張磊作為唯一子女，法定贍養(yǎng)義務(wù)不可免除，其拒絕父親入住、出售房屋的行為構(gòu)成對贈與目的的根本違反。

三、撤銷權(quán)的時(shí)效性

除斥期間的起算點(diǎn)：

張建國直至2024 年因張磊賣房、拒絕其入住才明確知曉權(quán)利受損，撤銷權(quán)除斥期間應(yīng)從此時(shí)起算（《民法典》第 663 條，除斥期間自知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起 1 年）；

張磊主張“合同簽訂超 3 年” 的抗辯不成立，因撤銷事由（不贍養(yǎng)）發(fā)生在 2024 年。

裁判結(jié)果

合同撤銷與產(chǎn)權(quán)返還：

撤銷張建國與張磊的《存量房屋買賣合同》，房屋產(chǎn)權(quán)變更回張建國名下，張建國返還50 萬元房款。

騰退義務(wù)：

張磊在產(chǎn)權(quán)變更后7 日內(nèi)騰退房屋，保障張建國居住權(quán)。

法律依據(jù)：

《民法典》第657 條（贈與合同定義）、第 663 條（贈與人撤銷權(quán)）；

《民事訴訟法解釋》第90 條（舉證責(zé)任分配）。

案件啟示

親屬間交易的性質(zhì)認(rèn)定：

價(jià)格明顯低于市場價(jià)的親屬間房產(chǎn)交易，易被認(rèn)定為贈與而非買賣，需書面明確約定性質(zhì)以避免爭議。

贈與附條件的默示規(guī)則：

涉及老年人房產(chǎn)贈與的，即使未明示，法院可能結(jié)合倫理義務(wù)認(rèn)定“贍養(yǎng)” 為默示條件，子女需同時(shí)履行合同義務(wù)與法定義務(wù)。

撤銷權(quán)的證據(jù)與時(shí)效：

主張撤銷贈與需提供子女不履行義務(wù)的證據(jù)（如錄音、證人證言），且需在知道撤銷事由1 年內(nèi)起訴。

殘疾人權(quán)益的特殊保護(hù)：

法院對殘疾人居住權(quán)予以優(yōu)先保護(hù)，子女不得以“產(chǎn)權(quán)歸屬” 為由剝奪父母必要居住權(quán)益。