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案件梳理

當事人關系

趙平：原告（買方，某村集體經濟組織成員）

周敏：被告（張平之妻）

張薇：被告（張平之女）

涉案房屋情況

A 房屋：位于北京市通州區某村某號院，含正房五間、棚子四間，原屬張平所有（張平之父為張寶全）。2001 年 7 月以 2.2 萬元轉讓給原告，原告自 1998 年起實際居住。

關鍵事實

合同簽訂與履行：

2001 年 7 月 16 日，原告與張平簽訂《賣房協議》，約定轉讓A 房屋及附屬設施，價款 2.2 萬元當場付清，協議有張平簽字；

原告提交村委會證明，證實房屋買賣事實及原告本村村民身份。

被告抗辯理由：

主張房屋屬張寶全（張平之父）名下，張平無權處分；

協議未列明門牌號、見證人及村委會蓋章，形式不合法；

認為宅基地不得買賣，協議違反強制性規定無效。

證據爭議：

原告提交《賣房協議》、村委會證明（無落款日期）；

被告對協議真實性、村委會證明效力提出異議，稱房屋系“無償借用”。

爭議焦點

賣房協議的主體與處分權：

原告主張：協議系與張平簽訂，房屋為張平所有，其有權處分。

被告抗辯：房屋登記在張寶全名下，張平無處分權，協議無效。

協議形式合法性：

原告主張：協議內容明確、已實際履行，形式瑕疵不影響效力。

被告抗辯：協議無原告簽字、見證人及村委會蓋章，不符合農村房屋買賣習慣，屬無效合同。

宅基地使用權轉讓的效力：

原告主張：本人為同村村民，買賣符合宅基地管理規定，協議有效。

被告抗辯：宅基地屬集體所有，禁止買賣，協議違反法律強制性規定。

案件分析

一、處分權與事實

房屋實際歸屬認定：

被告主張房屋屬張寶全名下，但未提供產權登記證據；

原告自1998 年實際居住且簽訂協議時張平以所有權人身份處分，結合農村房屋登記不規范的實際，應認定張平為實際權利人（參考《民法典》第209 條但書情形）。

二、協議形式與履行情況

合同成立的核心要件：

《民法典》第490 條規定，一方履行主要義務且對方接受的，合同成立。原告支付房款、占有房屋超 20 年，被告未反對，視為協議已實際履行；

協議無原告簽字，但有張平簽字及村委會證明佐證，形式瑕疵不影響實質效力（《合同法》第36 條）。

三、宅基地轉讓的合法性

同村村民交易的有效性：

原告為涉案房屋所在村集體經濟組織成員，根據《土地管理法》第62 條，其有權受讓本村宅基地上房屋，不違反法律強制性規定；

被告以“宅基地不得買賣” 抗辯不成立，因房屋買賣包含宅基地使用權隨房轉讓的效力（《民法典》第 357 條）。

四、舉證責任分配

被告的舉證不足：

被告主張房屋屬張寶全、協議為“無償借用”，但未提供產權證書、借用協議等證據，應承擔舉證不能的后果（《民事訴訟法解釋》第 90 條）。

裁判結果

協議效力確認：

確認原告趙平與張平于2001 年 7 月 16 日簽訂的《賣房協議》有效。

法律依據：

《合同法》第8 條（合同履行原則）、第 44 條（合同生效條件）；

《土地管理法》第62 條（宅基地使用權主體限制）。

案件啟示

農村房屋買賣的效力認定：

同村村民之間的房屋買賣，即使存在登記瑕疵，只要協議真實、履行完畢且不違反強制性規定，一般認定有效。

事實占有與舉證責任：

實際居住多年且持有交易憑證的一方，在產權爭議中更易被法院采信，被告需提供相反證據推翻事實占有狀態。

協議形式與實質履行的關系：

農村地區未嚴格遵循書面合同形式的，可通過實際履行行為（付款、交付房屋）認定合同成立，形式瑕疵不必然導致無效。

宅基地使用權的隨房轉讓規則：

房屋買賣必然涉及宅基地使用權轉移，同村村民交易受法律保護，禁止城鎮居民購買農村房屋的規定不適用本案情形。