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案件梳理

當事人關系

周明：原告（買受人）

趙某：共同借款人（周明配偶，未到庭，同意原告訴求）

甲公司：被告（開發商）

乙銀行：第三人（貸款銀行）

涉案房屋情況

一號房屋：位于大興區，總房款3370580 元（含補差款），其中首付 1700580 元，貸款 1670000 元。

關鍵事實

合同簽訂與履行：

2017 年 2 月，周明與甲公司簽訂《商品房預售合同》，約定甲公司應在交房及收齊過戶資料后 720 日內協助辦理產權登記，逾期可退房（需在期限屆滿后 30 日內書面提出）；

2018 年 9 月，周明、趙某與乙銀行簽訂《個人購房借款 / 擔保合同》，貸款 167 萬元支付給甲公司，周明按月還款；

甲公司至今未取得大產權，無法辦理過戶，且挪用契稅等費用，衛某主張解除合同。

被告抗辯與第三人意見：

甲公司：以“退房期限已過”“行業困境” 為由拒絕解除，稱未辦證因稅務爭議，暫時無法解決；

乙銀行：主張借款合同糾紛由北京仲裁委管轄，法院無權處理，若解除合同需明確周明還款責任。

爭議證據與數據：

周明提交監管局意見書，證明乙銀行在貸款中存在違規；

截至2024 年 7 月，周明已還貸款本金 854290.22 元、利息 381400.10 元，剩余貸款余額 815709.78 元（含逾期本息）。

爭議焦點

法院對借款合同糾紛的主管權：

原告主張：商品房合同與借款合同關聯密切，法院應一并審理。

乙銀行抗辯：借款合同約定仲裁條款，法院無管轄權。

商品房預售合同是否符合解除條件：

原告主張：甲公司逾期辦證超3 年，構成根本違約，享有法定解除權。

甲公司抗辯：退房期限已過，且行業困境下應繼續履行。

借款合同能否一并解除及責任承擔：

原告主張：商品房合同解除導致借款合同目的無法實現，應一并解除，由甲公司承擔剩余貸款。

乙銀行主張：借款合同糾紛需仲裁，若解除需周明承擔還款責任。

案件分析

一、法院主管權與仲裁條款的適用

基礎法律關系的關聯性：

商品房合同是借款合同的前提，二者不可分割，法院審理主合同糾紛時可一并處理從合同爭議（《民事訴訟法》第136 條）；

乙銀行以仲裁條款排除法院管轄的抗辯不成立，因本案核心爭議為商品房合同解除，借款合同解除屬衍生問題，法院可依職權審查。

二、商品房預售合同的法定解除權

約定解除權與法定解除權的競合：

雖約定退房期限已過，但甲公司逾期辦證持續超3 年，且無明確解決期限，導致周明無法取得產權，構成《民法典》第 563 條 “遲延履行致使合同目的不能實現” 的法定解除情形；

甲公司以“行業困境” 抗辯不成立，因違約行為與行業風險無直接因果關系。

三、借款合同的解除依據與責任劃分

擔保貸款合同的附屬性：

根據《商品房買賣合同司法解釋》第20 條，主合同解除后，借款合同目的落空，應予解除；

合同解除后，甲公司需返還購房款及貸款本息，乙銀行不得再向周明主張還款責任（含解除后的逾期本息）。

四、損失計算與責任承擔

利息損失的起算點：

首付利息自付款憑證日期（2019 年 8 月 23 日）起算，按 LPR 標準支持，體現對違約方的懲罰；

甲公司挪用契稅等行為雖未直接認定，但違約狀態持續可作為綜合考量因素。

裁判結果

合同解除時間：

確認周明與甲公司的《商品房預售合同》于2024 年 6 月 7 日解除；

確認周明、趙某與乙銀行的《個人購房借款/ 擔保合同》于同日解除。

財產返還與責任承擔：

甲公司返還周明首付1700580 元及利息（自 2019 年 8 月 23 日起按 LPR 計算）；

甲公司向周明支付已償還的貸款本息（以銀行核算為準）；

甲公司向乙銀行支付剩余貸款本息（含解除后的逾期部分）。

案件啟示

約定解除權與法定解除權的銜接：

即使超過約定退房期限，若違約方行為導致合同目的永久落空，買受人仍可行使法定解除權。

仲裁條款對法院主管權的限制：

主從合同爭議可合并審理時，法院對從合同糾紛具有有限審查權，無需受仲裁條款完全排除。

開發商根本違約的認定標準：

逾期辦證超合理期限（如3 年以上）且無明確履行計劃，可直接認定為 “致使合同目的不能實現”。

擔保貸款合同的解除后果：

主合同解除后，開發商需直接向銀行承擔剩余貸款償還責任，買受人不再作為還款主體。