為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

案件梳理

當事人關系

陳林：原告（購房人）

甲公司：被告（房地產開發企業）

涉案房屋情況

一號房屋：現地址為北京市西城區，規劃用途為商住，原告自2009 年起實際入住。

關鍵事實

合同簽訂與履行：

2007 年，陳林與甲公司簽訂《商品房買賣合同》（編號 xx），約定以 577,070 元購買一號房屋，原告于 2007 年分兩次付清全款（2 月 6 日支付 50 萬元、2 月 8 日支付 77,070 元）；

被告未按約定辦理合同備案及產權過戶登記，原告于2009 年接收房屋并居住至今。

被告抗辯理由：

主張未與原告簽訂合同，稱合作方乙公司偽造印章、違規銷售，相關行為未經授權；

提出涉案房屋在2006-2008 年期間被法院查封，認為查封期間的買賣合同無效。

法院查明事實：

涉案項目系甲公司前身開發，甲公司委托乙公司對外銷售，乙公司的銷售及收款行為構成代理關系，法律后果由甲公司承擔；

甲公司曾出具《項目告知確認書》，確認原告購房款及房號，但主張乙公司使用非法印章，后認可原告購房事實；

原告自愿撤回“辦理備案及過戶登記” 的訴訟請求。

爭議焦點

買賣合同的效力認定：

原告主張：合同系雙方真實意思表示，已支付全款并實際入住，應認定有效。

被告抗辯：合作方偽造印章銷售，且房屋在查封期間出售，合同違反法律強制性規定，應屬無效。

代理銷售行為的法律后果：

被告是否應對合作方乙公司的銷售行為承擔責任。

查封期間簽訂合同的效力：

法院查封是否導致買賣合同無效。

案件分析

一、代理銷售行為的責任承擔

代理關系的認定：

生效裁判文書及《項目告知確認書》顯示，甲公司委托乙公司銷售涉案項目房屋，乙公司的簽約、收款行為屬于代理行為（《民法典》第162 條）；

即使乙公司存在印章使用不規范，原告作為善意第三人，有理由相信其代表甲公司，代理行為后果應由甲公司承擔（表見代理規則）。

二、查封期間合同的效力判斷

法律強制性規定的區分：

《城市房地產管理法》第38 條規定查封期間不得轉讓房地產，屬于管理性強制規定，而非效力性強制規定；

未辦理備案登記不影響合同效力，且原告已支付全款并實際占有房屋，合同不違反法律、行政法規的效力性強制規定（《民法典》第153 條）。

三、被告抗辯的不成立性

印章偽造的抗辯無效：

甲公司通過《項目告知確認書》確認原告購房事實及款項支付，已實際認可合同關系，不得僅以印章問題否認合同效力；

查封不導致合同無效：

查封期間簽訂的合同若未損害公共利益或他人權益，僅導致過戶障礙，不影響合同本身效力。

裁判結果

合同效力確認：

確認原告陳林與被告甲公司簽訂的《商品房買賣合同》（編號xx）合法有效；

訴訟請求處理：

原告自愿撤回“辦理備案及過戶登記” 的請求，法院予以準許；

案件啟示

代理銷售中的表見代理認定：

開發商委托第三方銷售時，第三方的簽約、收款行為可能構成表見代理，開發商需對代理后果承擔責任，應規范合作方授權手續。

查封期間合同的效力邊界：

法院查封不當然導致買賣合同無效，僅影響物權變動，購房人可依據有效合同主張權利（如過戶或賠償）。

訴訟處分權的行使：

原告可在訴訟中撤回部分請求，法院尊重當事人處分權，但需審查是否損害公共利益或他人權益。

證據鏈的完整性：

購房人應妥善保存合同、付款憑證、入住證明等證據，即使存在程序瑕疵，完整證據鏈可支持合同效力認定。