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案件梳理

當事人關系

陸薇：原告（房屋共有人，離婚后依協議取得房產）

甲公司：被告（購房方）

房強：第三人（原告前夫，房屋共有人）

涉案房屋情況

一號房屋：位于房山區，原為陸薇與房強共同共有，離婚協議約定歸陸薇所有，登記用途為商業。

關鍵事實

合同簽訂與爭議：

2023 年 6 月 27 日，房強冒用陸薇名義與甲公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定以 75 萬元出售一號房屋，甲公司支付定金 15 萬元；

陸薇主張合同非本人簽字、未追認，且售價明顯低于市場價，要求確認合同無效；

甲公司抗辯稱屬“善意取得”，主張合同有效，且房強享有 50% 處分權。

離婚協議與產權歸屬：

陸薇與房強2022 年離婚，協議明確一號房屋歸陸薇所有，但未辦理產權變更登記；

房屋仍登記為雙方共同共有，房強實際占有房屋。

舉證與質證：

陸薇提交離婚證、離婚協議、筆跡鑒定報告（證明合同簽名非本人所為）；

甲公司提交轉賬記錄、網簽信息，主張已支付定金并履行合同。

爭議焦點

合同是否成立：

原告主張：合同未經本人簽字或追認，根據《民法典》第490 條，合同未成立。

被告抗辯：房強作為共有人有權處分，且合同已實際履行（支付定金、網簽），應視為合同成立。

合同是否有效：

原告主張：房強無權處分且合同價格明顯低于市場價，存在惡意串通，符合《民法典》第154 條無效情形。

被告抗辯：甲公司不知曉離婚協議，屬善意第三人，交易價格合理，合同有效。

離婚協議對物權的影響：

離婚協議約定房屋歸陸薇所有，但未變更登記，能否對抗善意第三人？

案件分析

一、合同成立的核心要件

簽名真實性與追認規則：

合同落款“陸薇” 簽名經鑒定非本人所為，且陸薇明確表示未授權房強代簽，根據《民法典》第 490 條，合同因缺乏當事人合意未成立；

甲公司主張“房強拿合同給陸薇簽字” 但未舉證，應承擔舉證不能后果。

二、無權處分與合同效力

共有權人的處分限制：

房屋雖登記為共同共有，但離婚協議已約定歸陸薇所有，房強明知處分權受限仍出售房屋，構成無權處分；

甲公司作為商業主體，未審查共有人處分權（如婚姻狀況、離婚協議），不符合“善意第三人” 要件（《民法典》第 311 條）。

三、價格合理性與惡意串通認定

明顯低價的舉證：

原告提交評估報告證明房屋市場價約120 萬元，合同價 75 萬元低于市場價格 37.5%，符合《民法典》第 154 條 “明顯不合理低價” 標準；

甲公司未能提供反證證明價格合理，結合房強與甲公司存在業務往來，可推定雙方存在串通損害陸薇權益的故意。

四、離婚協議的物權變動限制

登記對抗主義：

根據《民法典》第209 條，離婚協議雖約定房屋歸屬，但未變更登記，不得對抗善意第三人；

本案中因甲公司非善意，陸薇可依據協議主張權利。

裁判結果

合同效力認定：

確認甲公司與房強、陸薇于2023 年 6 月 27 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；

法律依據：

《民法典》第143 條（民事法律行為有效要件）、第 154 條（惡意串通無效）、第 490 條（合同成立條件）；

《民事訴訟法》第147 條（缺席判決規則）。

后續處理建議：

甲公司可向房強主張違約責任或不當得利返還；

陸薇可持判決申請撤銷網簽登記并辦理產權變更。

案件啟示

共有房屋處分的合規審查：

購房方對共有房產需核查所有共有人的處分意愿，尤其是離婚后未變更登記的情形，應要求提供共有人書面同意文件。

善意第三人的舉證責任：

主張“善意取得” 需同時證明 “善意”“合理價格”“登記完成”，缺一不可。本案中因未完成登記且價格不合理，不構成善意取得。

離婚財產分割的物權公示：

離婚后應及時辦理產權變更登記，避免因未登記導致處分權爭議。

合同形式要件的重要性：

代簽合同需提供授權委托書，否則可能因缺乏合意導致合同不成立。