為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

案件梳理

當事人關系

王浩：原告（賣方）

陳雨：被告（買方）

甲公司：房地產中介機構

趙某：獨立中介（與甲公司合作）

涉案房屋情況

一號房屋：位于平谷區，交易價格120.5 萬元，交易時存在 69 萬元銀行抵押

關鍵事實

合同簽訂與履行：

2024 年 2 月 1 日，王浩與陳雨簽訂《房屋買賣協議》，約定首付 20.5 萬元（含 1.5 萬元定金），剩余 100 萬元貸款支付；

陳雨因無北京購房資格（非京籍且無社保/ 婚姻關系），未按期支付首付款，并明確表示無法履行合同；

王浩主張甲公司及中介趙某未審查購房資格，要求共同承擔違約責任。

爭議焦點：

合同效力：陳雨主張因限購政策合同無效，王浩主張合同有效；

違約主體：陳雨認為中介未審查資質應擔責，王浩認為陳雨違約；

違約金合理性：王浩主張24.1 萬元違約金，陳雨認為過高。

法院查明：

甲公司未嚴格審查陳雨購房資格，趙某以個人名義參與中介服務；

陳雨在簽約后14 天內自認無購房資格，雙方協商解約未果；

王浩主張的借款利息、房屋差價等損失缺乏直接因果關系證明。

爭議焦點

合同效力認定：

原告主張：合同系真實意思表示，未違反效力性強制規定，應有效。

被告抗辯：違反北京限購政策，合同無效。

違約方及責任劃分：

原告主張：陳雨未付首付構成違約，甲公司未盡審查義務需連帶擔責。

被告抗辯：中介未履行資格審查義務，應由中介擔責；違約金過高需調整。

違約金合理性：

原告主張按合同約定20% 計算違約金（24.1 萬元），并提交多項損失證明；

被告認為違約金遠超實際損失，要求法院調整。

案件分析

一、合同效力與限購政策的關系

法律適用：

北京限購政策屬于行政監管規定（管理性強制規定），而非《民法典》第153 條規定的 “效力性強制規定”；

合同簽訂時雙方未違反法律禁止性規定，且已進入履行階段，應認定合同有效（參考最高法指導案例）。

二、違約行為的認定

陳雨的根本違約：

未按期支付首付款，且因自身購房資格缺失明確表示不履行合同，符合《民法典》第577 條違約構成要件；

中介審查義務不影響買方自身資質責任，陳雨不能因中介過錯免除違約責任。

三、違約金的調整規則

損失與違約金的關聯性：

王浩主張的借款利息、連環交易損失等，無法證明與違約行為直接相關，不屬于“必然發生的損失”；

參考合同履行程度（已支付1.5 萬元定金）、違約過錯（陳雨主責），結合北京類似案件裁判標準，酌定違約金為 4 萬元（總房款 3.3%）。

四、中介機構的責任邊界

甲公司的義務范圍：

根據《北京市房地產經紀管理辦法》，中介需“了解委托人購房資格”，甲公司未要求陳雨提供社保或婚姻證明，存在程序瑕疵；

但中介責任屬另一法律關系（居間合同糾紛），本案中王浩需另行主張，不可直接要求其承擔買賣合同違約責任。

裁判結果

合同解除：

確認王浩與陳雨的《房屋買賣協議》于2024 年 2 月 24 日解除。

違約責任承擔：

陳雨支付違約金4 萬元，已付 1.5 萬元定金折抵后，需再支付 2.5 萬元；

駁回王浩要求甲公司、趙某承擔連帶責任的請求。

法律依據：

《民法典》第565 條（合同解除程序）、第 585 條（違約金調整規則）、第 587 條（定金罰則）。

案件啟示

購房資格審查的雙向責任：

買方需主動確認自身資質，中介需盡到形式審查義務（如要求提供社保記錄、婚姻證明）；

中介未審查不必然導致合同無效，但可能承擔居間合同項下的賠償責任。

違約金主張的合理性：

合同約定違約金過高時，法院會結合實際損失、過錯程度等綜合調整，主張方需提供損失關聯性證據；

連環交易損失、預期利益損失等需證明與違約行為的直接因果關系。

法律關系的區分處理：

買賣合同與居間合同屬不同法律關系，違約責任不可跨法律關系主張，需分別訴訟。

限購政策的合規風險：

北京購房需嚴格遵循“非京籍社保滿 5 年” 或 “婚姻落戶” 等條件，違規簽約可能面臨解約風險及賠償責任。