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案件梳理

當事人關系

林浩：原告（賣方）

周明：被告（買方）

甲公司：房地產經紀機構（居間方）

涉案房屋情況

一號房屋：位于北京市西城區，產權登記在原告名下，規劃用途為平房，交易時存在租賃情況

關鍵事實

合同簽訂與履行：

2023 年 3 月 1 日，林浩與周明通過甲公司居間簽訂《房屋買賣合同》及《補充協議》，約定房屋總價 365 萬元，定金 10 萬元，過戶前需完成土地證辦理；

原告于2023 年 3 月 27 日提前騰退房屋并交付甲公司，但被告未支付剩余房款，且因房屋存在違建導致土地證辦理滯后；

原告主張被告及甲公司違約，要求解除合同并賠償損失；被告反訴稱原告原因導致合同無法履行，要求雙倍返還定金。

爭議焦點：

合同解除的原因及責任認定；

定金罰則與違約金的適用；

房屋占有使用費及恢復原狀費用的承擔主體。

法院查明：

合同簽訂時被告簽名由甲公司員工代簽，但被告認可代理行為；

房屋交付后由甲公司實際占有并拆除違建，土地證辦理因政策流程復雜未完成；

雙方均同意解除合同，但對違約方認定存在分歧。

爭議焦點

合同解除的合法性及責任劃分：

原告主張：被告未支付房款且拖延過戶，構成違約，原告有權解除合同并索賠。

被告抗辯：合同無法履行因原告房屋存在違建及政策限制，原告應承擔違約責任。

定金與違約金的適用：

原告要求沒收定金并主張20 萬元違約金；

被告反訴要求雙倍返還定金，認為原告違約導致合同解除。

中介機構的責任范圍：

原告主張甲公司未妥善履行居間義務，需連帶承擔房屋占用及恢復費用；

甲公司辯稱手續辦理延遲因政策原因，且已返還房屋，不承擔賠償責任。

案件分析

一、合同效力與解除條件

合同效力：

代簽行為經被告事后追認，合同系雙方真實意思表示，內容不違反法律強制性規定，合法有效（《民法典》第143 條）；

土地證辦理及過戶期限約定不明，屬于合同履行細節瑕疵，不影響合同效力。

解除權行使：

雙方均以行為表明不再履行合同，且過戶前置程序（違建拆除、土地證辦理）耗時超過合理預期，符合“合同目的無法實現” 的法定解除情形（《民法典》第 563 條）；

法院認定合同解除日為被告明確同意解除之日（2024 年 6 月 7 日）。

二、違約行為的認定

無明確違約方：

被告未支付房款系因過戶條件未成就，非主觀惡意；原告房屋存在違建雖影響手續辦理，但已配合拆除；

政策復雜性及流程耗時屬于不可歸責于雙方的客觀原因，故不適用定金罰則及違約金條款（《民法典》第593 條）。

三、房屋占有及恢復責任

占有使用費：

原告提前騰退房屋并交付中介，甲公司實際占有期間（2023.3.27-2024.6.11）產生的費用，應由居間方承擔（參考交易習慣及合同附隨義務）。

恢復原狀義務：

甲公司拆除違建后未恢復房屋原狀，構成對原告物權的侵害，需承擔恢復費用（《民法典》第237 條）。

裁判結果

合同解除：

確認《房屋買賣合同》及《補充協議》于2024 年 6 月 7 日解除。

定金處理：

原告返還被告定金10 萬元（因無證據證明一方違約，不適用定金罰則）。

中介責任：

甲公司支付房屋占有使用費46,400 元（3,200 元 / 月 ×14.5 個月）；

甲公司支付房屋恢復原狀費用2,500 元。

駁回其他請求：

原告主張的違約金及被告反訴的雙倍定金均不予支持。

法律依據：

《民法典》第563 條（合同解除）、第 593 條（第三方原因違約）、第 985 條（不當得利）；

《民事訴訟法》第148 條（反訴處理）。

案件啟示

平房交易的特殊合規要求：

北京平房過戶需完成土地證辦理、違建拆除等前置程序，買賣雙方需提前核查房屋權屬及政策限制，避免因流程復雜導致糾紛。

居間服務的責任邊界：

中介機構需明確告知交易風險（如政策流程、違建處理），并在合同中約定手續辦理的時間節點及責任歸屬，避免因流程延誤承擔連帶責任。

無過錯解除的處理原則：

因不可歸責于雙方的原因導致合同解除時，法院傾向于公平分配損失，不適用懲罰性條款（如定金罰則、違約金），而是根據實際占有、使用情況處理費用返還及賠償。

證據留存的重要性：

交易中需保留溝通記錄（如微信、郵件）、交付憑證（如鑰匙簽收單）、費用票據等，以便證明履行情況及損失金額。