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案件梳理

當事人關系

四原告：

林芳（次女，周霞之女）

林敏（三女，周霞之女）

朱悅（長女林藍之女，代位繼承人，）

林凱（長子林平之子，轉繼承人）

被告：林強（次子，周霞之子）

涉案房屋情況

一號房屋：位于海淀區，原登記在周霞名下，房改購房后交易至林強名下

關鍵事實

權屬背景與交易過程：

房屋原系林鵬（已故，周霞配偶）承租公房，周霞（已故）為后續承租人，2021 年房改購得產權登記在周霞名下；

2022 年 8 月 8 日，法院宣告周霞為無民事行為能力人，指定林強為監護人；

2022 年 12 月 21 日，林強以監護人身份與自己簽訂《房屋買賣合同》，以 10 萬元價格將房屋過戶至自身名下，未實際支付房款。

原告訴求與被告抗辯：

原告主張：林強偽造周霞簽名，以監護人身份與自己交易，損害被監護人利益，合同無效；

被告抗辯：父母生前同意其購買房屋，已履行主要贍養義務，過戶經其他子女知情同意，手續合法。

法院查明：

周霞簽名系林強代簽，交易未支付購房款；

林強無法證明交易系為周霞利益，其他子女對過戶不知情或存在爭議。

爭議焦點

監護人處分被監護人財產的合法性：

原告認為林強以監護人身份與自己交易，違反“為被監護人利益” 原則；

被告主張交易符合被監護人（周霞）生前意愿，且其他子女知情。

合同效力的認定依據：

原告主張合同因惡意串通、損害被監護人權益而無效；

被告主張交易程序合法，系雙方真實意思表示。

房改購房出資與贍養義務的關聯性：

被告以出資購房及贍養事實主張交易正當性；

原告認為出資與產權歸屬無直接關聯，贍養義務不構成處分財產的合法理由。

案件分析

一、監護人處分權的法律限制

強制性規定：

《民法典》第35 條明確規定 “監護人除為維護被監護人利益外，不得處分被監護人的財產”，該條款為效力性強制規定；

林強作為監護人，需舉證證明交易系為周霞利益（如償還債務、醫療支出等），但其未能提供相關證據。

二、合同無效的法定情形

惡意串通損害他人利益：

林強與自己簽訂合同，構成“自己代理”，違反代理制度的基本規則；

交易以明顯不合理低價（10 萬元）轉讓房產，且未實際支付價款，符合《民法典》第 154 條 “惡意串通，損害他人合法權益” 的無效情形。

三、被監護人意思表示的認定

行為能力的影響：

周霞已被宣告為無民事行為能力人，其意思表示需通過法定代理人（監護人）代為實施，但監護人不得借此取私利；

被告主張“周霞生前同意過戶” 缺乏有效證據（如公證遺囑、書面授權等），且過戶后不久周霞去世，無法印證其真實意愿。

四、出資與贍養的法律評價

出資性質：

即便被告存在出資行為，房改購房產權登記在周霞名下，應視為周霞財產，被告可另案主張債權，但不得直接據此取得產權；

贍養義務是法定義務，不能作為變相取得遺產的前提條件，更不能對抗其他繼承人的合法權益。

裁判結果

合同效力判定：

確認周霞與林強于2022 年 12 月 21 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。

法律依據：

《民法典》第35 條（監護人職責限制）、第 154 條（惡意串通合同無效）；

《民事訴訟法》第67 條（舉證責任分配）。

駁回其他主張：

被告關于“子女知情”“生前意愿” 的抗辯缺乏證據支持，不予采信。

案件啟示

監護人的法定職責邊界：

監護人處分被監護人財產需嚴格遵循“為被監護人利益” 原則，留存交易合理性證明（如醫療單據、債務憑證等），避免自利交易。

無民事行為能力人交易的特別注意：

涉及該類主體的房產交易，需經全體利害關系人一致同意并留存書面記錄，必要時申請法院監督，防止監護人濫用職權。

遺產繼承與財產處分的銜接：

被繼承人去世前的財產處分行為若涉及繼承權益，繼承人需重點核查交易背景、對價支付及意思表示真實性，及時通過法律程序主張權利。

證據留存的核心要點：

主張合同有效的一方需完整提供產權來源、交易磋商記錄、價款支付憑證等證據，缺乏實質履行證據的低價交易易被認定為無效。