由于關稅政策的不確定性和高企的抵押貸款利率，美國傳統的春季購房季顯得十分冷清蕭條。

4月24日，美國全國房地產經紀人協會（NAR）發布數據，3月全美現有住宅銷售環比下降5.9%，創下2022年11月以來最大單月跌幅，也是自2009年金融危機以來3月銷售速度最慢的一次。年化銷售速度為402萬套，低于市場預期的413萬套，同比下降2.4%。

“一些客戶原本計劃在報稅季（4月中旬）結束后申請房貸購房，但最近利率上升，他們不愿出手，畢竟今年早些時候利率曾一度較低。”美國加利福尼亞州爾灣富升地產（Appreciation Properties）聯合創始人孫斯陶對第一財經記者表示，“由于關稅戰持續時間和走向不明，通脹風險猶存，我認為短期內大幅降息的可能性不大，月供成本也難顯著降低。”

根據房地美（Freddie Mac）4月24日更新的數據，美國30年期固定抵押貸款利率依然維持在6.81%的高位。

經濟不確定性澆滅需求

春季通常是美國房地產市場最繁忙的時節，然而，近期美國經濟不確定性和關稅政策引發的市場波動嚇退了大量買家，甚至導致部分交易擱淺，樓市庫存顯著增加。

NAR數據顯示，3月全美待售房屋供應量增長了8.1%，達到133萬套，同比增長了19.8%。房屋售出也更加艱難，3月典型房屋的市場停留時間為36天，比去年同期的33天有所增加。

庫存增加為買家提供了更多議價空間。根據房地產經紀公司Redfin的數據，第一季度約44%的交易包含賣方讓步，例如支付部分交易費用或降低貸款利率。美國房地產服務提供商Zillow數據顯示，3月約四分之一的掛牌房屋下調價格，這是自2018年以來3月最高比例。

加利福尼亞州薩克拉門托地區的房地產經紀人斯坦普夫（Erin Stumpf）表示：“買家似乎有了更多選擇，市場競爭看起來稍微不那么激烈了。”

甚至連外國投資者對美國樓市的熱情也在降溫。總部位于吉隆坡的亞洲房產科技公司居外IQI集團聯合創始人兼首席執行官安薩里（Kashif Ansari）對第一財經記者表示：“本月，我們看到亞洲投資顧問對美元資產的態度一反常態地消極，亞洲家長也開始重新考慮是否送孩子去美國留學。我們的海外房產詢盤數據顯示，在豪宅市場，亞洲買家已不再將美國視為首選置業地，而是轉向泰國、馬來西亞和澳大利亞。”

“經過本月美國股市和債市的波動，無論現政府未來如何調整貿易或移民政策，投資者信心短期內難以恢復。我們預計今年美國外國人購房市場將大幅萎縮，樓市或將連續第三年陷入史上最蕭條狀態。”安薩里補充道。

牛津經濟研究院24日發布的報告稱，2025年第一季度全美現房年化銷售速度為413萬套，低于其基準預測的417萬套。隨著關稅上調和政策不確定性拖累經濟增長，預計銷售速度將從第一季度水平進一步放緩，2025年剩余時間銷售量將平均約為400萬套。

該機構美國高級經濟學家范登豪滕（Nancy Vanden Houten）表示：“更多的庫存可能會緩解價格壓力并支持房屋銷售，但鑒于經濟預計將明顯放緩，且抵押貸款利率將在美聯儲保持政策不變的情況下維持高位，短期內銷售上行空間有限。”

NAR首席經濟學家勞倫斯·云（Lawrence Yun）也認為：“即使有更多庫存，現有住宅銷售也很難取得進展。我曾希望我們能在今年看到一些有意義的復蘇，然而到目前為止都并未發生。”

住房可負擔性持續惡化

NAR數據顯示，3月全國現有住宅中位價高達40.37萬美元，同比上漲2.7%，創下NAR統計以來3月中位價最高紀錄。

牛津經濟研究院報告稱，美國住房可負擔性仍處于歷史低位，且短期內難有顯著改善。以年收入約8萬美元的美國家庭為例，僅73%的收入能負擔中位價住房，意味著中位收入家庭需額外3萬美元收入才能負擔中位價房屋。預計未來幾年，實際收入與購房所需收入的差距將持續擴大，至2030年可能增至3.4萬美元。

報告認為，要提升住房可負擔性，需房價大幅放緩甚至下跌，或抵押貸款利率顯著下降。然而，即使今年房價持平，在其他條件不變的情況下，住房可負擔性指數（HAI）到2035年也難以接近100的“可負擔”水平。歷史上，抵押貸款利率僅在次貸危機及疫情期間低于5%，而當前10年期美債收益率因經濟不確定性和高通脹預期將維持高位，30年期貸款利率難以大幅下降。

此外，房產稅和保險成本的上升進一步加劇了可負擔性危機。報告稱，2023年和2024年美國保險保費平均上漲約12%，2025年可能繼續保持類似增幅。氣候變化和房產價值上漲導致保險費用持續攀升，2024年三分之二以上州的保險費漲幅達10%或更高，10個州超過15%，嚴重侵蝕了住房可負擔性。

孫斯陶表示：“美聯儲未來是否降息以及是否會在六月降息，目前尚不確定。許多買家都在觀望，因為年初利率較低，月供差距明顯。”

他建議，買家首先應評估自身工作穩定性，確保不會面臨斷供風險。“當前房市較為清淡，房源增加，買家選擇余地更大，競爭壓力也相對較小。”他稱，如果買家選擇入手，若未來出現大幅降息，買家也可考慮重新貸款（Refinance）以降低利率。