樂居財經(jīng)北京 徐迪 4月25日，中海酒仙橋豪宅萬吉玖序預(yù)售許可預(yù)告，備案名為萬吉嘉苑。

除3#樓外，其余8棟樓地上全部住宅均在預(yù)售范圍內(nèi)，準售面積7.06萬㎡。

中海萬吉玖序取證后，朝陽“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊三大住宅項目均已入市。

該組合地塊成交于2024年11月29日，中海地產(chǎn)153.32億元摘得，地塊總面積約14.7公頃，規(guī)劃建筑面積39.4萬㎡。

拿地之前的11月7日，三大項目開發(fā)主體北京新鑫興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就已在朝陽區(qū)注冊成立，注冊資本1000萬元，法定代表人、董事長為付熙嵬，董事、經(jīng)理為張欣。

1、小紅門地塊開發(fā)為中海時光之境（鳳鳴苑），住宅建面5.45萬㎡，擬建設(shè)7棟9-18F洋房及小高層，規(guī)劃戶數(shù)432戶，面積段105㎡/135㎡/138㎡/155㎡。

3月20日首批5棟樓共258套住宅取證，銷售指導(dǎo)價為8萬元/平米。目前網(wǎng)簽26套，成交均價7.78萬元/㎡。

2、十八里店地塊開發(fā)為中海朝陽ONE（潮海苑），總建面12.75萬㎡，規(guī)劃建設(shè)17棟7-23F洋房及高層，共888戶，銷售指導(dǎo)價7.9萬元/㎡。

4月1日首批11棟樓共594套房源取得預(yù)售許可證，目前網(wǎng)簽46套，成交均價7.72萬元/㎡。

3、酒仙橋地塊開發(fā)為中海萬吉玖序項目，地上7.81萬㎡，規(guī)劃9棟10-23F住宅樓，共370戶，銷售指導(dǎo)價12.5萬元/㎡。

戶型四居起步，168/172/198/215/249/253/291/302/372㎡共九種建面，頂配372㎡戶型為一層一戶平墅產(chǎn)品。

產(chǎn)品上有許多“好房子”設(shè)計元素，包括架空層、挑高層、通面寬陽臺、大尺度飄窗、設(shè)備平臺等。

最為出挑的當屬4#樓，10+1層洋房，首層架空，坡屋頂+頂退設(shè)計，東北角有1處露臺，東南轉(zhuǎn)角陽臺；一層一戶平墅設(shè)計，面寬22.8米，進深15.7米，建筑面積將近360㎡，層高超過3.6米。

8#樓同樣是10層洋房，也做了坡屋頂造型；5#樓23層高層，首層局部架空。

其余樓棟在贈送尺度也相當可觀，南向通面寬陽臺，北向有大面積飄窗+設(shè)備平臺。

整個項目層高優(yōu)勢非常突出，3.2米起步，4#和6#兩棟樓層高都在3.6米以上，對標隔壁北京宸園且隱有超越之勢。

作為上一年的朝陽銷冠，北京宸園的層高是項目最大亮點之一，中海酒仙橋項目鞏固層高優(yōu)勢的同時，在贈送面積上進一步發(fā)揮，南向通面寬陽臺，北向有大面積飄窗+設(shè)備平臺。

在戶型設(shè)計上，中海酒仙橋項目也將豪宅屬性貫徹到底，徹底摒棄小戶型產(chǎn)品，戶均面積210㎡，比北京宸園戶均多出50㎡。

大戶型是其一，萬吉玖序的豪宅屬性還體現(xiàn)在：用更多的資源來放大會客空間。

起步168戶型，餐客廚加上玄關(guān)，面積超過60平米。這已經(jīng)是萬吉玖序所有房源中最接地氣的戶型。

項目設(shè)計方案于1月17日-1月26日期間公示，共收到公眾反饋意見16條。

最受關(guān)注的陽臺和設(shè)備平臺問題，建設(shè)單位回復(fù)確認，開敞陽臺按照水平投影面積計算，承諾后期不封閉使用；設(shè)備平臺屬于附屬在建筑外圍護結(jié)構(gòu)上的構(gòu)件，按規(guī)范要求設(shè)計，承諾后期不封閉使用。

關(guān)于退線及轉(zhuǎn)彎半徑問題，5#住宅樓北側(cè)地庫出入口轉(zhuǎn)彎半徑為6米，6#、7#、12#樓最外側(cè)邊界線距離紅線分別為1.86米、1.02米、1米，均符合相關(guān)設(shè)計要求，鳥瞰圖錯誤部分已調(diào)整。

其余反饋意見關(guān)注的項目公共服務(wù)設(shè)施配置面積、地庫出入口設(shè)置、樓棟限高、地下空間布置、消防、內(nèi)部道路及街坊路等問題，均按相關(guān)規(guī)范要求設(shè)計，規(guī)模及規(guī)劃用途合理布置。

該地塊未來商品住房銷售指導(dǎo)價為12.5萬元/平方米，和北京宸園指導(dǎo)價一樣。

朝陽單價超11萬的樓盤不多，酒仙橋的北京宸園算是賣得最好的。去年9月底拿證，10月中旬開盤，606套房源，備案均價12.5萬元/㎡。截至目前網(wǎng)簽438套，半年時間去化率72%，成交均價11萬+，約為指導(dǎo)價88折。

先手優(yōu)勢的北京宸園，狠狠收割了一波高端用戶，接檔的中海萬吉玖序，能否守住12萬+的指導(dǎo)價？

中海顯然沒放棄這個目標。從土豪金的外立面，到保姆專梯的頂配平墅，中海萬吉玖序的豪宅特質(zhì)要高于北京宸園。

然而產(chǎn)品只是樓盤的一個價值維度，酒仙橋算不上豪宅區(qū)，受益望京商務(wù)區(qū)近年的發(fā)展，金融和互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者購買力較高。

目前酒仙橋板塊的城市界面其實非常一般，老舊小區(qū)多，棚改進行中，有大量安置房，居住群體復(fù)雜。

北京宸園還有將近200套房子，中海萬吉玖序規(guī)劃了370戶，總共需要1千名高端買家。

除去地段，地塊本身的素質(zhì)來看，中海萬吉玖序2.8的容積率，也不太貼合豪宅定位。

特別是再往北十公里，溫榆河別墅區(qū)，華潤剛拿了一塊1.01容積率的地塊。

另一方面，中海萬吉玖序的地形很方正，但朝向不好，跟望京的大多數(shù)小區(qū)一樣，不是正南正北的小區(qū)，在這種地塊上排布樓棟，邊角位置的房源會很多。

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