文/上海進深 張林霞

上海閔行金虹橋板塊一直以來新房供應極為稀缺，備受關注。

如今，該板塊的古北99（備案名“古北名庭”）項目即將迎來重大動作——景觀樓王加推，預計5月開盤。此次加推共計99套房源，戶型涵蓋建面約137㎡、147㎡以及152㎡，多樣的選擇能滿足不同購房者的需求。

古北99是1996年拿地，2018年竣工，建好后租給雅詩閣做公寓對外出租5年，2024年后重新翻新做新房出售。

該項目位于古北新區，為珠江投資上海公司建造的第五個高端產品，此前推廣名為“珠江鉑世古北里”，后被合生創展接手。

古北，作為上海首個國際社區，依托虹橋開發區而建，從誕生起就被定位為豪宅社區，主要居住人群為海外人士、外國專家以及港澳臺同胞等，是上海極具代表性的涉外社區。

近年來，古北板塊新房市場幾乎處于“斷供”狀態，這使得區域內二手房價格水漲船高。當下，板塊內在售二手房掛牌均價已超13萬/㎡，比如一路之隔的古北中央公園掛牌均價14萬/㎡，成交均價12-13萬/㎡。部分次新房低樓層的最新成交價更是逼近20萬/㎡。

在這樣的市場環境下，古北99價格優勢顯著，在房地產市場中備受矚目，成為眾多購房者關注的焦點。

整個項目規劃用地9.6萬㎡，總建筑面積約21萬㎡，其中住宅約9.6萬㎡，商業約0.7萬㎡。產品類型豐富多樣，涵蓋了高層住宅與聯排別墅。

高層住宅建面約133-154㎡，主力戶型為2-3房，總價區間約為1300-1900萬；聯排別墅主力面積300-419㎡，容積率低至0.86。

項目整體容積率約1.2，樓間距超50米，集中宅間綠化超5000㎡。目前項目為準現房狀態，預計2025年9月交房。

值得注意的是，古北99雖說號稱是準現房，今年9月就能交付，但相比新建的新房，能省掉至少兩年的過渡期成本。按照古北99的出租行情估算，這期間差不多能省下72-85萬。而且準現房的優勢在于所見即所得，后期大概率不會出現維權的情況。

但實際上，該項目早在2018年就已建成，至今已有7年，屬于次新房，此前還曾用于出租。開發商所謂的翻新，僅僅是對一樓大堂、電梯廂等公共區域進行了改造，房屋內部依舊維持著陳舊的狀態。

據說項目用料扎實，外立面采用天然黃金麻石材，已經實景呈現。全干掛石材的配置，在當今市場確實已經是豪宅標準。

小區還自帶1.2萬方的會所，涵蓋恒溫泳池、私宴餐廳、健身房、兒童培訓、咖啡休閑、多功能廳。

和優越的公區相比，古北99在戶型和內裝方面的短板較為突出。由于項目建成已有7年之久，其產品設計理念與當下流行趨勢相比，存在明顯滯后。

并且，2梯3戶的梯戶比，從電梯間走出時，會給人一種濃濃的出租公寓氛圍，缺乏高端住宅應有的品質感與專屬感。

此前，該項目作為出租房源時，屋內裝修呈現出酒店賓館風格，如今看來較為老氣。

購房者面臨兩種選擇：一是接受現有的裝修，交房后自行承擔拆除重裝；二是額外購買“裝修包”來翻新房屋內部。每平方米高達7000元，若購買一套面積稍大的房子，僅“裝修包”就要額外花費100多萬元。

裝修不夠物業來湊，古北99在物業服務方面還算可以，小區由縵合物業負責，其采用的是源自高端酒店的縵系無邊際服務體系。

這種服務體系以細致周到、涵蓋面廣著稱，能為業主提供全方位的貼心服務。除了基礎的無邊際服務外，古北99還為業主量身打造了一系列私屬增值服務。

此外，還有寵物托管，方便業主外出時照顧寵物；私人定制全球旅游方案，可謂服務多樣化。

古北99在戶型設計上存在一定問題，150平左右的面積僅規劃了三房，從空間功能性來看，難以滿足家庭結構較為復雜或有多樣化居住需求的用戶。

雖說該戶型的每個房間面積較為寬敞，一定程度上提升了居住的舒適度，但令人遺憾的是，有兩個房間朝北。

130平左右的戶型是中間套，非南北通，一個暗衛，北側的次臥采光差，廚房空間狹長逼仄采光極差。

項目開發主體上海宏興房地產發展有限公司，早在1993年6月14日便已成立。公司注資3000萬美元，屬于港澳臺法人獨資企業，其股權結構相對單一，由中祥有限公司100%持股。

現任公司法定代表人是趙英凱，還擔任公司董事長兼任總經理。

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