2025年的土拍，瘋魔了。最典型如上海，幾乎是批量生產(chǎn)新地王。

2月20日出讓4塊宅地，總成交159.2億，整體溢價(jià)率超33%。熱度最高的虹口地塊溢價(jià)率達(dá)38.2%，折合樓面價(jià)約11.75萬(wàn)/㎡，拿下全國(guó)樓面價(jià)TOP3。

排在TA前面的，分別是去年8月由綠城拿下、樓面價(jià)約13.1萬(wàn)/㎡的徐匯濱江地塊，以及去年12月由宸嘉發(fā)展拿下、樓面價(jià)約12.6萬(wàn)/㎡的徐匯龍華地塊。

在七個(gè)月的時(shí)間里，全國(guó)樓面價(jià)TOP3就洗牌了一遍。上周，上海靜投置新城市更新建設(shè)有限公司以總價(jià)5.62億競(jìng)得靜安寺社區(qū)兩宗地塊。其中一幅風(fēng)貌住宅地塊，折合樓面價(jià)約16.23萬(wàn)/㎡！這是上海新地王，也是全國(guó)的！

“世界總價(jià)地王”快誕生了

以為這就完了？并沒有，上海正在“懷胎”全國(guó)總價(jià)地王，甚至可能是全球的總價(jià)地王！

近日，徐匯區(qū)規(guī)劃局公示《上海市徐匯區(qū)斜土社區(qū)C030301單元控制性詳細(xì)規(guī)劃125、127b街坊局部調(diào)整公眾參與草案》。

而在1月27日，徐匯規(guī)資局正式公布了東安新村的規(guī)劃，先來(lái)看下具體信息：

上海徐匯區(qū)東安新村舊改項(xiàng)目預(yù)計(jì)以總土地市場(chǎng)價(jià)577億元人民幣成為全球總價(jià)最高的“地王之王”，超越此前香港中環(huán)地塊508億港元（約合人民幣420億元）的紀(jì)錄。

以下是該項(xiàng)目的關(guān)鍵信息及背景分析：

位于徐匯區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)的東安路兩側(cè)，緊鄰地鐵4號(hào)線、7號(hào)線東安路站，北至零陵路，南至中山南二路（內(nèi)環(huán)高架）。

規(guī)劃住宅：39.82萬(wàn)㎡（容積率2.6，限高100米），預(yù)計(jì)提供約2000套150-250㎡大戶型住宅。

商辦及研發(fā)：10.45萬(wàn)㎡商辦（含195米標(biāo)志性建筑）+7.74萬(wàn)㎡研發(fā)。

教育及公共服務(wù)：4萬(wàn)㎡九年一貫制學(xué)校及幼兒園+2萬(wàn)㎡社區(qū)設(shè)施。

土地成本與預(yù)期收益： 總土地市場(chǎng)價(jià)約577億元（住宅530億+商辦31.35億+研發(fā)15.5億）。貨值預(yù)估住宅按20萬(wàn)/㎡售價(jià)計(jì)算，總貨值達(dá)800億元，單盤銷售或創(chuàng)全國(guó)紀(jì)錄。開發(fā)節(jié)奏預(yù)計(jì)4年售罄，年均銷售額200億元，或成全國(guó)銷冠樓盤。

2025年全部簽約的東安新村目前已經(jīng)飛速拆平，即將進(jìn)入土地出讓階段。

“地王年”讓樓市更健康

不止上海，很多大城市都在今年孕育“新地王”。

杭州開年以來(lái)成交5宗宅地，4宗都是溢價(jià)成交，其中拱墅區(qū)湖墅單元地塊溢價(jià)率達(dá)71.25%，并以樓面價(jià)約6.4萬(wàn)元/㎡刷新杭州單價(jià)地王記錄。還有蘇州，工業(yè)園區(qū)金堰路西、金雞湖大道北地塊經(jīng)過122輪競(jìng)價(jià)，以14.29億總價(jià)拍出，成交樓面價(jià)約2.7萬(wàn)萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率達(dá)21.6%。

2月，鄭州一宗宅地出讓，溢價(jià)率達(dá)87.5%，創(chuàng)近4年來(lái)溢價(jià)率新高記錄。今年土拍已經(jīng)定調(diào)，高溢價(jià)、高地價(jià)將是主旋律。

接下來(lái)的廣州土拍，應(yīng)該也是如此。3月31日，天河區(qū)黃埔大道以南AT091007地塊（又稱天河金融城起步區(qū)007地塊）、天河區(qū)大觀路以東、奧體路以北AT1003008地塊（又稱世界大觀四期地塊）將會(huì)進(jìn)行限時(shí)競(jìng)價(jià)。這三宗宅地，無(wú)論位置還是景觀資源都是王炸級(jí)別，相信競(jìng)拍情況也不會(huì)讓大家失望。

中央和地方政府，正在人為、有計(jì)劃地拔高核心城市、核心地段土地價(jià)格。這么做的好處，最直接的就是拉動(dòng)市場(chǎng)信心，豎立價(jià)格標(biāo)桿，讓房企有更大空間，建更好的樓盤。

歷史地王對(duì)比：

香港中環(huán)地王（2021年）：恒基地產(chǎn)以508億港元（約合人民幣420億元）競(jìng)得中環(huán)新海濱商業(yè)地塊，樓面價(jià)約33.87萬(wàn)港元/㎡，此前為全球總價(jià)地王。

上海徐匯濱江地塊（2024年）：綠城以樓面價(jià)13.1萬(wàn)/㎡競(jìng)得，位列全國(guó)單價(jià)地王前三。而東安新村項(xiàng)目總價(jià)遠(yuǎn)超該地塊，且單價(jià)因規(guī)模效應(yīng)更低。

政府通過釋放核心地段優(yōu)質(zhì)地塊，拉升市場(chǎng)預(yù)期，為房企提供利潤(rùn)空間，間接托舉周邊房?jī)r(jià)。例如，杭州、蘇州等地也出現(xiàn)溢價(jià)率超70%的高價(jià)地塊。

政策導(dǎo)向明確：核心城市核心地塊高價(jià)出讓，吸引頭部房企競(jìng)爭(zhēng)；平價(jià)地塊則面向中小房企，形成市場(chǎng)分層。此舉旨在穩(wěn)定房?jī)r(jià)并推動(dòng)樓市回暖。

盡管東安新村地塊總價(jià)高、拆遷成本近500億，但其內(nèi)環(huán)區(qū)位、學(xué)區(qū)配套及稀缺性吸引了多家房企競(jìng)逐。路透社消息稱，多家房企正籌措資金參與競(jìng)標(biāo)。

扣除拆遷、建設(shè)等成本后，實(shí)際利潤(rùn)率或與普通制造業(yè)持平，政府更關(guān)注資源配置優(yōu)化而非短期盈利。

地王頻出可能推高房?jī)r(jià)，加劇普通購(gòu)房者壓力。歷史經(jīng)驗(yàn)（如2009年上海長(zhǎng)風(fēng)地塊70億地王）顯示，高地價(jià)往往伴隨市場(chǎng)過熱風(fēng)險(xiǎn)。

若東安新村地塊順利出讓，將刷新全球土地交易紀(jì)錄，并成為上海城市更新與樓市分化的標(biāo)志性事件。其開發(fā)模式或?yàn)槠渌诵某鞘刑峁﹨⒖迹杈韪叩貎r(jià)對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定的長(zhǎng)期影響。