樂居買房蘇州近期，江蘇省南京、無錫兩大重點城市先后發布新政“全面取消限售”。

隨之而來的是，蘇州對新政的呼聲也愈發強烈。目前蘇州新房仍執行“取得不動產起2年內不得轉讓”限售政策。

全面取消限售，也就意味著未來將直接釋放大量次新房源，讓持有房產證的業主可以隨時變現，極大提升市場流動性。

“次新房”的流通將成為市場重要一環。

所以，今天，我們對蘇州最新一批次“次新房”做了價格摸底，來看看整體情況究竟如何。（統計均為2023年交付項目）

總結以下幾個看點：

1、核心區高價堅挺

從掛牌均價看，位于高新區獅山板塊的獅子山瀾庭以65703元/㎡的單價位居榜首，目前小區正在出售4套房源，都是大平層洋房。

小區2024年11月以6.4萬/㎡單價成交一套房源，與掛牌均價相差不大。

項目新房在售時，一期至三期均價從3.9萬/㎡漲至4.3萬/㎡。如今，成交高溢價也再次說明了核心區項目的保值能力。

同屬獅山板塊的大華春和景明為47613元/㎡，總價從479-900萬不等，小區有高層三房產品。

工業園區奧體板塊的錦麟鉑悅府目前正在出售一套房源，單價為49711元/㎡。項目新房銷售時備案均價為3.9萬/㎡，二手房掛牌溢價明顯。

除此之外，吳中區久尋花園也在高掛牌價小區之列，均價高達4.1萬/㎡。銷售期備案均價在2.9萬/㎡左右，僅比地價2.6萬/㎡略高，地價一度為板塊top1。小區目前還沒有房源成交，但從區位上看，這個掛牌價有些出乎意料。

值得注意的是，這些高價項目普遍具備以下特征：

· 地段稀缺性：均位于成熟商圈或產業核心區；

·產品力突出：以大戶型、精裝交付為主，契合改善需求；

·教育資源加持：如獅山板塊的多所重點中小學。

2、中端市場：新興板塊價格整體企穩

平江新城、高鐵新城、科技城等新興板塊，次新房價格整體展現較為穩定。

璀璨平江如苑和云起平江雅園均有房源掛出，掛牌均價目前分別為32298元/㎡）和29749元/㎡，與銷售期備案均價相近。

但在同小區中，不同房源掛牌價差較大，如云起平江雅園，同樣的112㎡三房，中樓層和低樓層價差達8千元/㎡。

此外，高鐵新城的中鐵建花語天境掛牌均價為29812元/㎡，新房備案均價基本一致。小區目前掛牌房源多為129㎡大平層，總價在430萬左右。

科技城板塊，淺悅靜庭二手房掛牌均價為28021元/㎡，且小區已有大量房源在售。成交方面，數據顯示，小區有房源以2.4萬/㎡成交，較掛牌價低約14%，這意味著外圍板塊議價空間較大。

淺悅靜庭掛牌房源

淺悅靜庭成交房源

3、剛需板塊價格親民

與核心區形成鮮明對比的是，部分外圍板塊的次新房以“低單價、低總價”吸引剛需客群。例如：

高新區通安板塊的首開棠前如苑（20749元/㎡），小區在售房源量也比較大。

相城區陽澄湖鎮的淺棠水岸（13833元/㎡），為統計中唯一單價低于1.5萬元的項目。

越溪的上城時光（22105元/㎡），目前也有多套房源在出售，與周邊二手房小區價格相差不大。

此類項目雖遠離城市中心，但憑借軌道交通規劃或生態環境仍有一定市場空間。

總的來說，小區二手房掛牌均價與其最初的新房銷售備案均價之間，一般會有“價格持平”、“價格倒掛”、“價格折價”等狀態。

價格持平，一般說明項目交付后市場認可度穩定，或房源為普通住宅產品，無稀缺性溢價。

價格倒掛，常見核心地段優質樓盤，價值預期較高。

價格折價，有區位發展、交付品質未達預期等多方面影響。

總之，次新房作為二手房市場的“新血”，其價格波動更能在一定程度上反映真實供需關系。

接下來，蘇州限售政策走向是什么，次新房市場又會迎來怎樣的變化，我們會繼續觀察。

文章來源:樂居買房