隨著國家層面推動優質教育擴容、加上房地產深度調整的影響，使昆明的書包房也面臨一場變局——以往常見的大盤配建學校會越來越少，逐步被樓盤簽約引入名校所取代。

萬科都會半島就是一個典型案例。去年11月，萬科都會半島與星耀教育集團簽約，確定了星耀教育集團龍馬校區和官渡一中（云秀書院）初中部為項目對口學校，自2025年9月起，持萬科都會半島購房合同便可入讀。

星耀教育集團龍馬校區授牌

4月25日上午，官渡教體局、星耀教育集團、龍馬小學三方舉行了相關掛牌儀式，正式完成授牌。星耀教育集團龍馬校區掛牌，宣告萬科都會半島以簽約兩所官渡區乃至昆明第一梯隊名校的方式，躋身優質書包房之列。

擴大優質教育資源供給，優質教育均衡發展，一直是國家教育政策的重點，政策初衷是讓更多孩子享有優質教育，無疑也能緩解家長們普遍存在的焦慮。昆明這些年雖然大力實施“民轉公”和名校集團化辦學等，可現實情況依然不容樂觀，名校與普通學校的教育質量存在較大差異，也是不爭的事實。

與此同時，曾經很普遍的，由開發商出資配建學校、再引進名校辦學的做法急劇減少，更是雪上加霜。

大盤+配建學校，地產與教育聯姻的狂歡

長期以來，昆明很多土地在出讓時，會要求開發商承擔學校、道路、公園等公共設施配建義務，俗稱“外掛條件”，一并完成土地開發與城市功能布局優化的雙重任務，所以這種模式也成為各地政府慣用的開發工具。

萬科滇池前灣都會區配建并引入的上師大官渡實驗學校

其中含有學校配建要求的地塊，一般是面積較大，需要按規劃人口標準配置相應的各階段教育設施，典型的例子如俊發城、萬科城、萬科500里等大盤項目，從幼兒園到初中甚至高中，覆蓋全齡基礎教育階段。

同時開發商也舍得投入引進名校，師大系、云大附、長城中學、星耀學校全是昆明一流資源，萬科滇池前灣都會區更是首次引入省外名校——上師大附屬學校，并利用上師大優質的中外名校課程資源，雙軌制辦學，培養國際化的精英學生，短短數年即取得了優異的辦學成績，不光中高考成績出彩，還有不少學生喜獲國外名校錄取offer。

名校光環加上地段、品質都不錯，導致優質書包房常年霸占昆明銷冠寶座，因此引發了“教育與房地產聯姻”的爭議，雖然開發商配建并引入名校背后，是現實需求與開發邏輯的融合，但情緒化說法并不能抹殺這種模式對優質教育均衡發展的實質貢獻。

萬科城——昆明著名銷冠書包房

以萬科城的長城中學新城校區為例，在進駐西北新城之前，長城中學作為昆八中舉辦的民辦學校，只有一個紅鑫校區，但萬科城引入長城中學后，不僅增設了小學部，昆八中也在名校集團化辦學的趨勢下，順理成章成立教育集團，加上后來新建的昆二十八中新校區、紅云校區、新城校區二期，昆八中教育集團在短短數年時間內，實現了從2個校區到6個校區的急速跨越。

類似的例子還有一長串，如云大附、師大系、星耀、師大附屬、昆一中、武成小學、春城小學、明通小學、盤龍小學等教育集團，概括來說，在昆明中小學名校集團化辦學的這些年，如果缺了眾多書包房項目的參與，不可能有這么快的推進速度。

樓盤配建新學校狂飆突進多年后，終于到了減速踩剎車的時候了。

房地產形勢變了，配建學校快消失了

很多人沒有意識到，昆明上一次帶有配建學校條件的土地出讓，已是近兩年前的事了。2023年，東航拍下巫家壩兩宗住宅用地，附帶了出資配建巫家壩第一所小學的條件。如果再往前追溯的話，最近三年有配建學校要求的土地出讓，也僅有兩起。（另一起是建投春城華府配建春城小學）

可以看出，由于近幾年房地產市場下行，昆明土地市場一方面是開發商拿地意愿遠不如過去，導致出讓成交量大幅縮減，另一方面則是適應市場變化，土地出讓以小面積地塊為主，還達不到配建小學或中學的規劃條件。以往動輒數百畝土地出讓，順帶出資配建幼兒園、小學、中學的現象，很難再出現了。

房地產再也回不到過去，樓盤配建學校也是如此。但開發商不再是新建學校的主力后，新模式該如何建立？昆明的書包房又該何去何從？

轉型新模式，萬科又走在了前面

在新舊模式轉換的過程中，深耕昆明15年、成功開發多個書包房項目的萬科無疑很有發言權，具有典型案例價值。

以往萬科書包房項目的學校均為萬科出資配建，而且都非常成功，萬科城引進長城中學辦學連霸銷冠，并對西北新城配套成熟起到了關鍵作用；萬科在會展片區引入的上師大附屬官渡實驗學校，不僅填補了片區優質教育空白，也滿足了包括萬科500里、桂語東方、公園城市等多個項目的名校就讀需求；萬科京江隱翠作為核心區城改大盤，參與出資并引進的則是盤龍區名校金康園小學。

而都會半島之所以采用簽約名校的方式，原因在于項目地塊僅有70畝，規劃居住人口達不到配建小學中學的要求，因此萬科及時轉換模式，簽約星耀教育集團龍馬校區和官渡一中（云秀書院）初中部。

都會半島作為萬科第一個采用新書包房模式的項目，也代表了未來書包房的主流模式。

由此可以看出，房地產市場變化帶來樓盤配建學校減少，與業主對優質教育的剛需，形成了新的供需矛盾，特別是在一些新開發片區和教育實力較弱的區域，雖然沒有新配建的學校，但優質教育資源供給的缺口，很大程度上仍然依賴開發方的投入，并考驗開發商對優質教育資源的整合能力。

本質上看，不管是配建新學校還是現有學校引入名校辦學，模式雖然變了，優質教育均衡化的目的不變，而開發商為打造書包房的投入，其實與優質教育均衡化的政策方向高度契合。由于市場對書包房的需求存在合理性與現實性，地產與教育的新模式，萬科把握到了本質，也起到了示范作用。