在探索第四代住宅的發展路徑中，產品創新還需圍繞有效的價值轉化展開。

文/克而瑞產品力研究中心

第四代住宅作為當下備受矚目的市場熱點，其核心優勢在于對居住空間的巧妙擴充以及居住場景的多元拓展。不過，對于那些將小面積、低總價視為重要考量因素的剛需購房者而言，四代宅是否真的能夠精準契合他們的需求，仍需進一步探討。

目前，北京、廣州等地的小面積四代宅已正式入市，但從市場反饋來看，其受歡迎程度呈現出較為明顯的分化態勢。

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廣州首個小面積四代宅市場熱度較高

改善型需求的持續崛起是樓市的重要趨勢，但剛需群體依然是一線城市新房市場的重要支撐。因此，創新的四代宅，也需要充分考慮與剛需購房者的適配性，以平衡當地剛需客群的置業門檻和對居住品質的升級需求。

在廣州，小面積產品四代宅受到熱捧。招商·林嶼境是廣州首個第四代住宅產品，瞄準剛需及剛改需求，主力戶型涵蓋82㎡三房及110㎡、125㎡四房，憑借最大25%的陽臺面積占比與最大40%的空中花園贈送面積等規劃條件，最高實用率接近140%。

以125㎡戶型為例，該戶型配有雙空中花園，奇數層戶型中，較大的空中花園連通客廳和兩間次臥，較小的空中花園則聯通餐廳；偶數層戶型中，兩個空中花園分別實現雙動線入戶的獨立玄關花園，以及帶私密花園的主臥套房系統。差異化的產品策略，既滿足了傳統大陽臺愛好者的需求，又為追求新穎生活方式的購房者提供了創新選擇。

圖：廣州招商·林嶼境125㎡奇數層與偶數層戶型圖

相比之下，相鄰地塊的能建·御璟蘭園作為傳統住宅代表，雖同樣定位剛需剛改市場，推出88-138㎡三/四房+1戶型并實現約100%的得房率，卻在市場表現上相形見絀。從銷售反饋看，招商·林嶼境去年底首開當日去化率94%，今年3月加推去化率達65%；而能建·御璟蘭園去年12月加推的180套房源，當日去化率僅1%，產品的受歡迎程度有很大差異。可以看出，在成交均價相近（均為2.8萬元/㎡左右）的情況下，四代宅的市場接受度顯著高于傳統產品。

可以說，小面積四代宅憑借更高的性價比、更豐富的居家場景，以更高的產品價值得到了廣州市場購房者的普遍認可。

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北京購房者對小面積四代宅“不買賬”

然而，在北京，四代宅的市場認可度卻不盡如人意。龍湖·觀萃是北京市場上頗具代表性的第四代住宅項目，覆蓋77-129㎡、二至四房戶型，主要滿足剛需剛改家庭的居住需求。龍湖·觀萃每戶均配備約6米挑高的空中浮島陽臺，以117㎡的四房戶型為例，奇數層的露臺環繞主臥，形成270°開闊視野；偶數層露臺則連接客廳和次臥，實現不同的居住場景。

圖：北京龍湖·觀萃117㎡四房戶型圖

同時，龍湖·觀萃更是住建部“全國首屆‘好房子’設計大賽”一等獎作品，首次在北京引入陽臺贈送、架空層、景觀風雨連廊等產品理念，在提升居住舒適性方面進行了多維度的探索。

盡管在產品設計上具有諸多亮點，龍湖·觀萃的實際市場表現卻不如傳統住宅產品。該項目自去年9月開盤以來，推出857套住宅，目前備案僅292套，去化率34%，成交均價5.7萬元/㎡。

龍湖·觀萃位于昌平區回龍觀板塊，周邊三公里范圍內在售的三個傳統住宅項目展現出更強的市場競爭力。其中，中海寰宇未來自2024年3月底首開至今，累計推出932套房源，已完成663套備案，成交均價達6.2萬元/㎡；越秀星越自2023年首開以來，經過今年3月的加推，788套房源中已備案684套，成交均價同樣為6.2萬元/㎡；最新入市的星耀未來，在4月7日首開當日即實現229套去化，其銷售均價為5.8萬元/㎡。可以看出，龍湖·觀萃在成交均價低于周邊競品的情況下，去化速度也表現較弱。

龍湖·觀萃的銷售表現欠佳，背后的原因是多方面的。然而，第四代住宅這一創新戶型未能如預期般受到購房者的廣泛青睞，卻是不爭的事實。

對剛需剛改購房者而言，得房率是他們非常關注的重要指標之一。據悉，龍湖·觀萃的實際得房率最高可達94%，相比之下，周邊競品大多在80%-90%之間。對于那些注重性價比的購房者來說，這樣的優勢本應極具吸引力。然而，現實情況卻是，購房者并未因此而對該項目青睞有加。究其原因，第四代住宅在北方地區的適配性問題是關鍵。

一方面，北方城市的冬季嚴寒，使得開放式露臺的實際使用效率大幅降低。一年有好幾個月，花園露臺的生活場景淪為“看得見卻用不上”的擺設。反觀周邊競品采用的非錯層陽臺設計，雖然贈送面積不及四代宅，卻規避了氣候限制，還能通過改造拓展實際使用空間，更契合購房者對實用性的追求。

另一方面，北方城市大風天氣較南方更為頻繁，為購房者帶來額外的維護負擔。對于改善、及高端客群來說，露臺的維護可以交給保姆或專業人員，他們只需享受露臺帶來的生活品質提升，而無需操心日常打掃。然而，對于時間緊張、經濟能力有限的剛需剛改購房者而言，露臺的日常清潔大多需要自己完成，這無疑增加了長期的隱性成本，從而顯著影響了產品的性價比。

整體來看，北方的氣候條件對第四代住宅的實際使用價值產生了較大影響，且對剛需購房者的影響更為顯著。值得注意的是，北京住宅新規后，個別項目的陽臺設計做了內陽臺和外陽臺的結合，既加大了贈送面積，又提升了贈送部分的實際使用效率。這也許是未來北京的主流方向。

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更具普適性的類四代產品還需政策支持

小面積四代宅在不同城市的市場表現差異，在廣州，這類產品的實際使用面積和居住舒適度得到大幅提升，故而持續熱銷，獲得了市場的高度認可。而在北京，四代宅，尤其是小面積產品的實際優勢無法完全體現出來，其銷售表現遜色于傳統住宅。

這種差異化銷售表現的核心在于：產品創新是否真正轉化為居住價值的實質性提升。對于剛需剛改客群而言，空間利用率提升帶來的吸引力顯然更為直接和顯著。

實際上，政策端的持續松綁為“類四代住宅”的出現提供了重要支撐。2023年實施的《廣州市建筑工程容積率計算辦法》將半開敞空間比例上限從15%提升至20%，使得新規下住宅產品得實用率提升至100%-120%。2024年，部分地塊的規劃進一步放松，將陽臺面積的占比進一步提升至25%-30%，性價比進一步提升的“類四代住宅”落地廣州。

盡管這類產品并非錯層挑空露臺，但通過增加陽臺、飄窗、花池等贈送面積，同樣實現了功能升級與體驗重構的雙重突破。

例如，越秀云悅是廣州首個陽臺占比達25%的超新規項目，主力戶型是88㎡的3+1房和105㎡四房。以105㎡戶型為例，北向次臥和主臥的部分空間以半計容的陽臺報建，配合全屋飄窗和花池全贈送，最終實現34㎡的不計容面積。

圖：廣州越秀云悅105㎡原始戶型圖

與錯層露臺不同，陽臺空間可以封閉改造。調整后的105㎡戶型可以實現4房2廳2衛，更有270°全景式主臥套房、雙面寬景觀陽臺和更優的采光通風，其實用率也突破125%。

圖：廣州越秀云悅105㎡戶型規劃圖

越秀云悅通過設計創新將政策紅利轉化為切實的居住價值提升，從而在銷售端取得亮眼成績：12月7日首開105套房源，當日去化率達86%，月底加推的110套房源去化率83%，目前項目整體基本清盤。這一案例清晰地表明，實用主義是剛需剛改客群的核心訴求。

實際上，這種改良后的“類四代”中小戶型，通過巧妙的設計，讓小面積也能享受到改善戶型的尺度。對偏剛性需求的客戶來說，“類四代”產品既保留了四代住宅的空間優勢，又通過可封閉的陽臺設計提升了其地域普適性。

從實際落地來看，這類產品的推廣還需要政策支持。廣州越秀云悅的實踐，很大程度上得益于當地容積率計算規則的優化，以及地塊規劃條件的特殊許可。這對于更多城市在住宅產品升級方面的探索，無疑提供了一種可借鑒的方向。

綜上，在探索第四代住宅的發展路徑中，產品創新還需圍繞有效的價值轉化展開。從廣州、北京兩地對小面積四代宅的實踐探索可以看出，若僅僅將目光聚焦于錯層露臺帶來的更大面積贈送，而忽視功能空間的實際使用價值，這種創新實際上難以真正打動價格敏感的購房群體。剛需剛改客群對居住空間的核心訴求始終是功能的實用性和舒適性，而非單純的場景升級。因此，新一代住宅產品的設計應更具靈活性，若戶型條件受限，不應強行堆砌錯層露臺等元素，而應專注于優化核心功能區的布局與空間效率。

未來第四代住宅的發展，應更加注重因地制宜、因需而設，做出符合地域特征、客戶需求的優化調整，廣州非錯層的“類四代”中小戶型便是貼合目標客群實際居住需求的探索方向。只有當政策紅利、產品設計與地域特征三者形成良性互動，真正解決用戶的痛點問題，才能打造出真正符合市場需求、贏得市場認可的優質住宅產品。

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