在探索第四代住宅的發(fā)展路徑中，產(chǎn)品創(chuàng)新還需圍繞有效的價(jià)值轉(zhuǎn)化展開。

文/克而瑞產(chǎn)品力研究中心

第四代住宅作為當(dāng)下備受矚目的市場熱點(diǎn)，其核心優(yōu)勢在于對居住空間的巧妙擴(kuò)充以及居住場景的多元拓展。不過，對于那些將小面積、低總價(jià)視為重要考量因素的剛需購房者而言，四代宅是否真的能夠精準(zhǔn)契合他們的需求，仍需進(jìn)一步探討。

目前，北京、廣州等地的小面積四代宅已正式入市，但從市場反饋來看，其受歡迎程度呈現(xiàn)出較為明顯的分化態(tài)勢。

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廣州首個(gè)小面積四代宅市場熱度較高

改善型需求的持續(xù)崛起是樓市的重要趨勢，但剛需群體依然是一線城市新房市場的重要支撐。因此，創(chuàng)新的四代宅，也需要充分考慮與剛需購房者的適配性，以平衡當(dāng)?shù)貏傂杩腿旱闹脴I(yè)門檻和對居住品質(zhì)的升級需求。

在廣州，小面積產(chǎn)品四代宅受到熱捧。招商·林嶼境是廣州首個(gè)第四代住宅產(chǎn)品，瞄準(zhǔn)剛需及剛改需求，主力戶型涵蓋82㎡三房及110㎡、125㎡四房，憑借最大25%的陽臺面積占比與最大40%的空中花園贈送面積等規(guī)劃條件，最高實(shí)用率接近140%。

以125㎡戶型為例，該戶型配有雙空中花園，奇數(shù)層戶型中，較大的空中花園連通客廳和兩間次臥，較小的空中花園則聯(lián)通餐廳；偶數(shù)層戶型中，兩個(gè)空中花園分別實(shí)現(xiàn)雙動(dòng)線入戶的獨(dú)立玄關(guān)花園，以及帶私密花園的主臥套房系統(tǒng)。差異化的產(chǎn)品策略，既滿足了傳統(tǒng)大陽臺愛好者的需求，又為追求新穎生活方式的購房者提供了創(chuàng)新選擇。

圖：廣州招商·林嶼境125㎡奇數(shù)層與偶數(shù)層戶型圖

相比之下，相鄰地塊的能建·御璟蘭園作為傳統(tǒng)住宅代表，雖同樣定位剛需剛改市場，推出88-138㎡三/四房+1戶型并實(shí)現(xiàn)約100%的得房率，卻在市場表現(xiàn)上相形見絀。從銷售反饋看，招商·林嶼境去年底首開當(dāng)日去化率94%，今年3月加推去化率達(dá)65%；而能建·御璟蘭園去年12月加推的180套房源，當(dāng)日去化率僅1%，產(chǎn)品的受歡迎程度有很大差異。可以看出，在成交均價(jià)相近（均為2.8萬元/㎡左右）的情況下，四代宅的市場接受度顯著高于傳統(tǒng)產(chǎn)品。

可以說，小面積四代宅憑借更高的性價(jià)比、更豐富的居家場景，以更高的產(chǎn)品價(jià)值得到了廣州市場購房者的普遍認(rèn)可。

02

北京購房者對小面積四代宅“不買賬”

然而，在北京，四代宅的市場認(rèn)可度卻不盡如人意。龍湖·觀萃是北京市場上頗具代表性的第四代住宅項(xiàng)目，覆蓋77-129㎡、二至四房戶型，主要滿足剛需剛改家庭的居住需求。龍湖·觀萃每戶均配備約6米挑高的空中浮島陽臺，以117㎡的四房戶型為例，奇數(shù)層的露臺環(huán)繞主臥，形成270°開闊視野；偶數(shù)層露臺則連接客廳和次臥，實(shí)現(xiàn)不同的居住場景。

圖：北京龍湖·觀萃117㎡四房戶型圖

同時(shí)，龍湖·觀萃更是住建部“全國首屆‘好房子’設(shè)計(jì)大賽”一等獎(jiǎng)作品，首次在北京引入陽臺贈送、架空層、景觀風(fēng)雨連廊等產(chǎn)品理念，在提升居住舒適性方面進(jìn)行了多維度的探索。

盡管在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上具有諸多亮點(diǎn)，龍湖·觀萃的實(shí)際市場表現(xiàn)卻不如傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品。該項(xiàng)目自去年9月開盤以來，推出857套住宅，目前備案僅292套，去化率34%，成交均價(jià)5.7萬元/㎡。

龍湖·觀萃位于昌平區(qū)回龍觀板塊，周邊三公里范圍內(nèi)在售的三個(gè)傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目展現(xiàn)出更強(qiáng)的市場競爭力。其中，中海寰宇未來自2024年3月底首開至今，累計(jì)推出932套房源，已完成663套備案，成交均價(jià)達(dá)6.2萬元/㎡；越秀星越自2023年首開以來，經(jīng)過今年3月的加推，788套房源中已備案684套，成交均價(jià)同樣為6.2萬元/㎡；最新入市的星耀未來，在4月7日首開當(dāng)日即實(shí)現(xiàn)229套去化，其銷售均價(jià)為5.8萬元/㎡。可以看出，龍湖·觀萃在成交均價(jià)低于周邊競品的情況下，去化速度也表現(xiàn)較弱。

龍湖·觀萃的銷售表現(xiàn)欠佳，背后的原因是多方面的。然而，第四代住宅這一創(chuàng)新戶型未能如預(yù)期般受到購房者的廣泛青睞，卻是不爭的事實(shí)。

對剛需剛改購房者而言，得房率是他們非常關(guān)注的重要指標(biāo)之一。據(jù)悉，龍湖·觀萃的實(shí)際得房率最高可達(dá)94%，相比之下，周邊競品大多在80%-90%之間。對于那些注重性價(jià)比的購房者來說，這樣的優(yōu)勢本應(yīng)極具吸引力。然而，現(xiàn)實(shí)情況卻是，購房者并未因此而對該項(xiàng)目青睞有加。究其原因，第四代住宅在北方地區(qū)的適配性問題是關(guān)鍵。

一方面，北方城市的冬季嚴(yán)寒，使得開放式露臺的實(shí)際使用效率大幅降低。一年有好幾個(gè)月，花園露臺的生活場景淪為“看得見卻用不上”的擺設(shè)。反觀周邊競品采用的非錯(cuò)層陽臺設(shè)計(jì)，雖然贈送面積不及四代宅，卻規(guī)避了氣候限制，還能通過改造拓展實(shí)際使用空間，更契合購房者對實(shí)用性的追求。

另一方面，北方城市大風(fēng)天氣較南方更為頻繁，為購房者帶來額外的維護(hù)負(fù)擔(dān)。對于改善、及高端客群來說，露臺的維護(hù)可以交給保姆或?qū)I(yè)人員，他們只需享受露臺帶來的生活品質(zhì)提升，而無需操心日常打掃。然而，對于時(shí)間緊張、經(jīng)濟(jì)能力有限的剛需剛改購房者而言，露臺的日常清潔大多需要自己完成，這無疑增加了長期的隱性成本，從而顯著影響了產(chǎn)品的性價(jià)比。

整體來看，北方的氣候條件對第四代住宅的實(shí)際使用價(jià)值產(chǎn)生了較大影響，且對剛需購房者的影響更為顯著。值得注意的是，北京住宅新規(guī)后，個(gè)別項(xiàng)目的陽臺設(shè)計(jì)做了內(nèi)陽臺和外陽臺的結(jié)合，既加大了贈送面積，又提升了贈送部分的實(shí)際使用效率。這也許是未來北京的主流方向。

03

更具普適性的類四代產(chǎn)品還需政策支持

小面積四代宅在不同城市的市場表現(xiàn)差異，在廣州，這類產(chǎn)品的實(shí)際使用面積和居住舒適度得到大幅提升，故而持續(xù)熱銷，獲得了市場的高度認(rèn)可。而在北京，四代宅，尤其是小面積產(chǎn)品的實(shí)際優(yōu)勢無法完全體現(xiàn)出來，其銷售表現(xiàn)遜色于傳統(tǒng)住宅。

這種差異化銷售表現(xiàn)的核心在于：產(chǎn)品創(chuàng)新是否真正轉(zhuǎn)化為居住價(jià)值的實(shí)質(zhì)性提升。對于剛需剛改客群而言，空間利用率提升帶來的吸引力顯然更為直接和顯著。

實(shí)際上，政策端的持續(xù)松綁為“類四代住宅”的出現(xiàn)提供了重要支撐。2023年實(shí)施的《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》將半開敞空間比例上限從15%提升至20%，使得新規(guī)下住宅產(chǎn)品得實(shí)用率提升至100%-120%。2024年，部分地塊的規(guī)劃進(jìn)一步放松，將陽臺面積的占比進(jìn)一步提升至25%-30%，性價(jià)比進(jìn)一步提升的“類四代住宅”落地廣州。

盡管這類產(chǎn)品并非錯(cuò)層挑空露臺，但通過增加陽臺、飄窗、花池等贈送面積，同樣實(shí)現(xiàn)了功能升級與體驗(yàn)重構(gòu)的雙重突破。

例如，越秀云悅是廣州首個(gè)陽臺占比達(dá)25%的超新規(guī)項(xiàng)目，主力戶型是88㎡的3+1房和105㎡四房。以105㎡戶型為例，北向次臥和主臥的部分空間以半計(jì)容的陽臺報(bào)建，配合全屋飄窗和花池全贈送，最終實(shí)現(xiàn)34㎡的不計(jì)容面積。

圖：廣州越秀云悅105㎡原始戶型圖

與錯(cuò)層露臺不同，陽臺空間可以封閉改造。調(diào)整后的105㎡戶型可以實(shí)現(xiàn)4房2廳2衛(wèi)，更有270°全景式主臥套房、雙面寬景觀陽臺和更優(yōu)的采光通風(fēng)，其實(shí)用率也突破125%。

圖：廣州越秀云悅105㎡戶型規(guī)劃圖

越秀云悅通過設(shè)計(jì)創(chuàng)新將政策紅利轉(zhuǎn)化為切實(shí)的居住價(jià)值提升，從而在銷售端取得亮眼成績：12月7日首開105套房源，當(dāng)日去化率達(dá)86%，月底加推的110套房源去化率83%，目前項(xiàng)目整體基本清盤。這一案例清晰地表明，實(shí)用主義是剛需剛改客群的核心訴求。

實(shí)際上，這種改良后的“類四代”中小戶型，通過巧妙的設(shè)計(jì)，讓小面積也能享受到改善戶型的尺度。對偏剛性需求的客戶來說，“類四代”產(chǎn)品既保留了四代住宅的空間優(yōu)勢，又通過可封閉的陽臺設(shè)計(jì)提升了其地域普適性。

從實(shí)際落地來看，這類產(chǎn)品的推廣還需要政策支持。廣州越秀云悅的實(shí)踐，很大程度上得益于當(dāng)?shù)厝莘e率計(jì)算規(guī)則的優(yōu)化，以及地塊規(guī)劃條件的特殊許可。這對于更多城市在住宅產(chǎn)品升級方面的探索，無疑提供了一種可借鑒的方向。

綜上，在探索第四代住宅的發(fā)展路徑中，產(chǎn)品創(chuàng)新還需圍繞有效的價(jià)值轉(zhuǎn)化展開。從廣州、北京兩地對小面積四代宅的實(shí)踐探索可以看出，若僅僅將目光聚焦于錯(cuò)層露臺帶來的更大面積贈送，而忽視功能空間的實(shí)際使用價(jià)值，這種創(chuàng)新實(shí)際上難以真正打動(dòng)價(jià)格敏感的購房群體。剛需剛改客群對居住空間的核心訴求始終是功能的實(shí)用性和舒適性，而非單純的場景升級。因此，新一代住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)應(yīng)更具靈活性，若戶型條件受限，不應(yīng)強(qiáng)行堆砌錯(cuò)層露臺等元素，而應(yīng)專注于優(yōu)化核心功能區(qū)的布局與空間效率。

未來第四代住宅的發(fā)展，應(yīng)更加注重因地制宜、因需而設(shè)，做出符合地域特征、客戶需求的優(yōu)化調(diào)整，廣州非錯(cuò)層的“類四代”中小戶型便是貼合目標(biāo)客群實(shí)際居住需求的探索方向。只有當(dāng)政策紅利、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與地域特征三者形成良性互動(dòng)，真正解決用戶的痛點(diǎn)問題，才能打造出真正符合市場需求、贏得市場認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品。

【以上內(nèi)容僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)。】