目前，全球正經歷一場前所未有的社會變革。

2025年政府工作報告5次聚焦養老、個人養老金賬戶突破7000萬戶，以及遍布全國的社區食堂，正在幫助銀發人群解決做飯就餐問題...

不得不承認的是，人口老齡化正在以前所未有的速度向我們奔來。

當“銀發浪潮” 來襲，許多人看到的是壓力，但換個視角，這又何嘗不是充滿潛力的新藍海？這一連串數字背后，更是老齡化社會催生的萬億級剛需市場。

圖源：視覺中國

按照《中國銀發經濟發展報告（2024）》的數據：目前中國銀發經濟規模在7萬億元左右，據機構預測，在人均消費水平中等增速的背景下，2035年我國銀發經濟規模將達到19.1萬億元。

從養老服務到老年居住，從健康醫療到文娛休閑，銀發經濟正悄然崛起，各行各業都面臨著重新洗牌與布局。

最近2025中國銀發人居發展大會在上海重磅開場，中國房地產業協會作為這次峰會的主辦方，匯聚了各界大佬，在思想交鋒中“銀發人居”的需求也得到重點關注，一起探尋養老產業的升級之路。

這次峰會，讓“銀發人居”這個創新概念變得更加有人情味兒、更與每個人、每個產業息息相關。

如果老齡化必然到來，我們的機會在哪里？

如何變養老痛點為“通點”？

中國3億老年人的“幸福感”，又該如何定義？

新老年群體

正在重新定義養老需求

開門見山的講，老齡化絕非單純的“社會負擔”。

日本管理學家大前研一所言：“老齡化是挑戰，更是未被充分開發的商業藍海。”

幾十年來，全球老年人的人數和所占人口比例都已上升，而兒童和青年的人數和所占比例則開始下降。到2050年，65歲或以上的人口預計將翻一番，超過16億。

圖源：視覺中國

可以說，下一個十年，銀發經濟將是中國最確定的風口之一。

而在銀發經濟的各個產業中，圍繞老年人的住房需求、適老化住房改造，用服務讓老年人住得更好的需求尤為迫切。

一是極速增長的個性化養老居住需求。

我國3億老年人口催生了巨大需求，不同年齡段的老人在居住方面有著不同需求。

一方面隨著人的年齡的增加，對居住的依賴度會越來越高，在這個情況下，居住變得越來越重要；另一方面，新老年群體他們擁有良好的經濟基礎、較高的教育水平、更強的自我表達意愿，他們厭倦“老人專區”的刻板標簽。

有些老人更愿意在熟悉的環境里居住，需要的是“家庭照護床位”服務，將養老床位搬進家庭；有些老人懼怕孤獨，更適合集休閑、娛樂、康體、養生為一體的社區養老文化。

著名經濟學家、上海財經大學校長劉元春教授就提到，中國步入到老齡社會，老齡人居是社會建設老有所養重要的載體，同時也是我們銀發經濟對于健康持續的一個核心載體。

二則是老年人在居住上遠遠未被滿足的痛點。

中國房地產業協會副會長張其光專門提到，銀發人居主要涵蓋四個業務形態：居家養老、公寓養老、社區養老和旅居養老。但目前這四個業態當中，每一個業態目前都存在著不少的困難和問題。

舉個例子，在居家養老這個場景中，目前住房都是普通住宅，如果要改造成為適合老年人居住和生活的空間，就需要大量的改造；而公寓養老，如何把空置的商業辦公寫字樓改造成適宜老年人需求的康養公寓或者養老公寓，這就需要大量的資金和政策協同。

針對養老社區這種重資產業務，如何做到資金投入之后良性運轉，最終實現盈利，也是不小的難題。而旅居養老，更離不開完善的產品體系與目的地全要素保障體系等等。

在這些有可能無法被滿足的需求背后，暴露的是社會對老齡化的準備不足。

很多年輕人曾認為“等到我老了狀況或許會好一點”，但是隨著時間推移，越來越多老年人感受到的一種“人”整體性的關心也會變得越來越稀缺。

可以說，只有榜樣帶頭躬身入局、順勢而為，才能構建起一個相互關聯、協同發展的社會經濟生態。

銀發人居

成為老年人的生活主場

站老人角度想想，他們要什么？甚至當未來70后、80后老了，又會有新需求嗎？

答案是肯定的，但我認為，銀發人群要的不是生存據點，而是生活主場。

老人生活上想要夠舒適、夠安全、夠自在；精神上想要不孤獨、不脫節、不掉隊。這就得靠“商業向善”。

我們投身銀發經濟，不應該只考慮怎樣賺錢，而應該無限接近老年人的生活，設身處地去思考怎么做才能滿足他們的需求。他們正用畢生積蓄投票，重構中國居住產業的底層邏輯。

這次會上，易居中國董事局主席、中房協康養分會會長周忻重磅發布《2025中國銀發人居發展報告》。

銀發人居四個字的定義，也終于清晰起來——根據報告，銀發人居以老年人生理、心理和社會需求為導向，通過空間設計、服務配套和社會治理，打造適合老年人“住的安心、活得舒心、融得進去”的居住生態，以居住場景帶動“衣食住行用、康養文旅服”十大產業的協同發展。

而真正做好銀發人居產業，就要在三個關鍵詞上做好迭代：場景、產品和服務。

第一，在場景思維上升級。

過去，針對老年人的居住場景無外乎居家或是養老院。

而這次報告，首次提出銀發人居八大場景。這八大場景涵蓋居住空間適老化改造、智慧健康監測、文化娛樂、社交互動、醫療康養、教育培訓、社區參與以及家庭支持等多個維度，全方位覆蓋老年人居住生活需求。

分別包括：針對銀發友好社區、可持續照料的CCRC社區、銀發綜合體、銀發公寓、市場型養老院、銀發商業、銀發經濟產業園、銀發旅居各場景。

舉個例子，上海老齡化程度高，部分老人不愿去養老院，又缺乏居家養老專業力量，怎么辦？上海鼓勵養老機構將服務向居家延伸。

坐落于上海徐匯區的向陽院，就通過“機構+居家”以點帶面服務社區，首創了“無門檻費入住”模式，極大降低了養老門檻；而且服務范圍覆蓋徐匯區近50個社區，院外累計服務超300人。

公寓內設施完備，專業醫療照護團隊隨時待命，向陽院自主研發的“E養寶智慧管理系統” 為養老服務賦能。向陽院里每位老人都有獨一無二的健康檔案，比如針對血糖高的老人，系統里的一些菜品被自動剔除。

而地處群山綠水之間的巴馬長壽村康養小鎮，則又找到了銀發人居的另一種解題思路：

通過整合長壽旅游資源，定期舉辦長壽文化節、民族風情表演等文化體驗活動，讓游客在享受康養服務的同時，也能深入了解巴馬的長壽文化和民族風情。

山東日照的白鷺灣小鎮則積極推動“康養+旅居”模式的發展，改寫傳統“養老”的定義。

白鷺灣小鎮打造了一座讓心靈可以休憩的田園藝術小鎮，通過提供優質的康養服務和舒適的居住環境，吸引來自全國各地的老年團隊前來體驗候鳥式旅居生活。同時，以長者為主成立小鎮理事會，做到讓長者老有所為，創造了“養、康、醫、游”綜合服務體系，成就中國理想人居樣本。

可以說，在養老理念上，銀發人群普遍對養老方式持開放態度，但表現出明確的品質升級需求，只有從需求切入，才能滿足他們全方位的品質養老所需。

第二，還要在產品和服務思維上升級。

有了具體差異化的場景，只是第一步。

既然要踐行“讓老年人住得更好”，就要在這些場景上，進行產品和服務上再升級。

2025年是中國AI大年，而越來越多的新科技被應用在養老領域，比如翻身護理床，通過力學傳感器預判老人動作軌跡，以精準干預降低壓瘡風險；深度學習方言的AI陪護系統，則模擬了安德魯理解人類語言的過程，通過方言對話填補情感空缺。

在泰康之家·燕園睡覺時有睡眠監測床墊，能夠隨時監測人體呼吸、心率等動態數據；電視管家、小泰音箱等，可以讓居民輕松完成預約服務、查看各餐廳每日菜單、了解社區課程安排，參加在線課程等....

復星集團旗下的復星星堡不僅全屋做了適老化的設計，緊急拉繩也是隨處可見。拉響后1分鐘內前臺響應，8分鐘內醫護人員到達現場，20分鐘內就可以送往最近的三甲醫院同濟醫院，而且每周還有一次免費的代配藥服務。

未來，也許越來越多老年人“養老”這件事是非常接受，甚至是滿懷期待的。

起步雖晚的“銀發人居”

為何在中國潛力巨大？

銀發人居的終極目標不僅是商業成功，更是社會文明的升華。

日本是全球老齡化最嚴重的國家之一，他們在適老化改造上積累了豐富的經驗。比如，東京的“巢鴨商業街”曾以老年專屬服務聞名，但因為沒能跟上新一代老年人的需求變化，逐漸衰落。

巢鴨商業街

中國銀發經濟雖起步晚，但潛力和價值巨大。聚焦“銀發人居”這一概念背后，其意義不可小覷：

對于商業價值來說，不僅是激活老年消費力，更是盤活存量房產的抓手。

顯然，銀發經濟已經呈現“星火燎原”之勢，將成為我國經濟社會發展中的重要領域。

這次銀發人居的定義從外部來看，順應了消費升級背景下，中國人對品質生活的向往；而從內功來看，來源于中房協對供應鏈、技術、產業的極致把控和對銀發人群需求的深度洞察。

中國房地產經過30年發展已進入存量市場，據不完全統計，目前存量房市場容量約5.5億-6億套，尤其在商業、辦公、產業園區的物業空置率更高。如果能通過存量物業改造，建老年公寓和養老院，發展銀發產業，就是盤活存量物業的一條非常好的實現路徑。

不僅如此，還將帶動銀發經濟十大產業協同發展，成為銀發地產的延伸與升華——這意味著，未來幾年養老產業有望進入爆發期，銀發地產、銀發服務、銀發科技等銀發經濟細分領域的市場需求也有望進一步釋放，而商業地產開發商和品牌們在老年消費賽道上，勢必大有可為。

對于社會價值來說，更是集中力量辦大事。

難能可貴的是，這次大會并不只聚焦于房地產領域，比如在圓桌會談上，有圍繞物業與養老的融合模式展開的研討、還有嘉賓們從專業視角各抒己見，為行業發展提供了新思路。

同時揭曉了“中國銀發人居2024年度經典案例推薦” 及展示推薦項目及服務運營商——這些頭部榜樣不僅代表著他們一起為老年人的幸福感而努力，更代表著那些好品牌，擁有更多被看見的可能。

周忻專門提到，“未來5年，我們一起關注四個方向：養老公寓、旅居產業、市中心存量改造和居家養老，建設一批明星產品、培育一批連鎖品牌、打造一批康養典范。”

通過整合，將這些更多房地產開發、物業服務在養老服務方面深度融合打通連接起來，就能成為最了解老年人需求的人，進而反向倒推它大家攜手打造一個更加和諧、溫暖且充滿人文關懷的社會環境，才能讓每一位老年人都能在其中安享幸福晚年。

這就是商業向善的終極本質：

并非傳統的企業做公益，而是企業具有利他精神，借助商業力量解決社會問題和養老問題，并通過創造社會價值實現經濟價值。

如今，銀發人居正站在政策紅利與市場剛需的雙重風口，這既是企業跳出內卷，找到新增量的戰略機遇期，更是履行社會責任的使命。

只有上下游企業們愿意主動擁抱銀發經濟，讓每個老人都能享有尊嚴、舒適、豐富的晚年生活。

未來，老齡化不是終點，而是新商業模式的起點。

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