作者：周軍律師.

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在房地產(chǎn)開發(fā)領域，時常會出現(xiàn)以集體所有土地為標的簽訂開發(fā)合同的情況。

那么，以集體所有土地為標的進行房地產(chǎn)開發(fā)的，合同有效嗎？

最高法院民一庭2021年第34次主審法官會議討論認為：

當事人以集體所有土地為標的簽訂的用于商品住宅的合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，因違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而無效。

首先，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2019年修正）第二條第三款規(guī)定：“本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。”第九條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓，但法律另有規(guī)定的除外。”

其次，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正）第四十四條第一款規(guī)定：“建設占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，應當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。”以及第六十三條第一款規(guī)定：“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權利義務?！?/p>

集體經(jīng)營性建設用地限于工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，商品住宅用地未納入集體經(jīng)營性建設用地用途。

由此可見，集體所有土地不能用于商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)，當事人約定以集體所有土地為標的簽訂的此類合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，其約定因違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而無效。

最高院在《泰安市宏泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與泰安市岱岳區(qū)天平街道辦事處南黃社區(qū)居民委員會合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案》中也明確：

雙方簽訂的合同訂立前及履行中，雖對南黃村村莊進行的綜合改造經(jīng)過當?shù)卣?guī)劃審批，但對開發(fā)和銷售樓房所涉土地并未依法辦理征收、出讓等相關手續(xù)，性質(zhì)仍為農(nóng)民集體所有，違反了《中華人民共和國土地管理法》中關于建設需依法申請使用國有土地的規(guī)定，二審判決該合同無效，最高法院最終裁定駁回宏泰房地產(chǎn)開發(fā)公司的再審申請 。

不過，也存在特殊情形下合同可能有效的情況 。

若以集體土地合作開發(fā)房地產(chǎn)的當事人，在合作開發(fā)合同中明確約定由一方辦理集體土地的征收、出讓等手續(xù)，待手續(xù)完成后再進行房地產(chǎn)開發(fā)，這種情況下該合作開發(fā)合同有可能被認定為有效 。因為這種約定符合先將集體土地依法轉(zhuǎn)化為國有土地，再進行房地產(chǎn)開發(fā)的法律規(guī)定流程 。

周軍律師提醒，以集體所有土地為標的進行房地產(chǎn)開發(fā)，在絕大多數(shù)情況下合同是無效的。只有在符合特定條件，如合同明確約定辦理集體土地征收、出讓等前置手續(xù)的情形下，合同才可能有效 。在涉及此類開發(fā)項目時，建議咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，確保合同合法有效，避免因合同無效帶來經(jīng)濟損失和法律風險 。

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